Karbantartás és javítás kereskedelmi bérlemény esetén
Az ún. tető- és falszerződés a kereskedelmi bérleti jogban újra és újra bosszúságot okoz. Ingatlanjoggal foglalkozó ügyvéd a megfelelő kapcsolattartó jogi viták esetén.
Ki köteles a bérleményt karban tartani? Ez nemcsak a magán bérleti viszonyokban, hanem a kereskedelmi bérleti jogban is gyakori vitapont a bérlők és bérbeadók között, állítja a gazdasági ügyvédi iroda, az MTR Legal, amely egyik szakterülete az ingatlanjogi tanácsadás.
Ha a bérleti szerződésben más nem szerepel, akkor az ügy világos. A BGB § 535 szerint a bérbeadó köteles a bérlő részére a bérleményt a szerződés szerinti célra alkalmas állapotban átadni, és azt ilyen állapotban megőrizni a bérleti idő alatt.
Klauszák a bérlemény karbantartására vonatkozóan
A gyakorlatban azonban ez gyakran másképp néz ki, és a bérlőket is bevonják a bérlemény karbantartásába megfelelő szerződési kikötések által. A magán bérleti szerződések esetében ez gyakran kis- és esztétikai javításokkal kapcsolatos kikötésekkel történik, míg a kereskedelmi bérleti szerződésekben gyakran az ún. tető- és falszerződés kerül bevezetésre.
Egy ilyen kikötés szerződésben gyakran úgy van megfogalmazva, hogy a bérbeadó csak a bérlemény tető és fal karbantartásáért felelős, míg a bérlő az összes többi külső és belső karbantartási és javítási intézkedésért felelős. Így a kereskedelmi bérlő jelentősen nagyobb mértékben kötelezhető karbantartásra, mint egy magán bérlő. Ennek háttere az, hogy a kereskedelmi bérlőt kevésbé tekintik védelemre szorulónak, mint egy magánszemélyként.
Javítási munkák a tetőn, teherhordó épületelemeknél és a homlokzaton
A karbantartási munkák alatt olyan intézkedéseket értünk, amelyek szükségesek a bérlemény rendeltetésszerű fogyasztásának fenntartása érdekében. A kopási nyomok és hiányosságok ilyenkor javítandók. Ez például egy friss festést is érinthet. A javítások közé tartoznak azok a munkák is, amelyek például a tetőn szükségesek.
Hogy milyen karbantartási és javítási munkákat foglal magában a „tető és fal” megfogalmazás, pontosan nincs meghatározva. Azonban a joggyakorlat egyre inkább abból indul ki, hogy a tető, teherhordó épületelemek és a külső homlokzat érthető alatta. Itt a szükséges munkákat a bérbeadónak kellene elvégezni, míg a bérlő az összes többi intézkedésért felelős. Hogy meddig terjednek kötelezettségei, a kereskedelmi bérleti szerződésben meghatározható. A határok gyakran elmosódnak, ami rendszeresen jogvitákhoz vezet a bérlő és bérbeadó között. Ilyenkor ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédet kell bevonni.
Szoros határok az űrlapos bérleti szerződésnél
Figyelembe kell venni, hogy egy egyedi bérleti szerződésben a felek átfogóbb szabályozásokat köthetnek ki, mint egy űrlapos bérleti szerződésben. A BGB § 307 szerint egy szerződési kikötés akkor nem helyénvaló, ha a kikötést alkalmazó fél másik szerződő félét aránytalanul hátrányosan érinti. Ennek megfelelően egy űrlapos bérleti szerződésben a karbantartási és javítási kötelezettségeket csak olyan mértékben lehet a bérlőre ruházni, amennyiben azok a bérlemény használatával összefüggésben álló károkra terjednek ki, és a bérlő kockázati körébe tartoznak.
MTR Legal jogi tanácsot ad bérleti szerződési kikötésekkel kapcsolatban a kereskedelmi bérleti jogban és más ingatlanjogi témákról kapcsán.
Lépjen kapcsolatba ingatlannal foglalkozó ügyvéddel.
