A Német Szövetségi Bíróság határozata, 2025.01.23. – Ügyszám: V ZB 10/24
Ingatlanok esetében elővásárlási jog biztosítható. Ekkor a szubjektív-dologi és a szubjektív-személyes elővásárlási jog között kell különbséget tenni. Fontos megjegyezni, hogy az egyik elővásárlási jog nem alakítható át egyszerűen a másikba, ahogyan azt a BGH 2025. január 23-i határozata is mutatja (Ügyszám: V ZB 10/24).
A szubjektív-dologi elővásárlási jog egy meghatározott telek mindenkori tulajdonosának van biztosítva. Ennek megfelelően átruházható vagy örökölhető. A szubjektív-személyes elővásárlási jog viszont egy adott személyhez kötődik, akinek az elővásárlási jog biztosítva van. Ez nem átruházható, így az MTR Legal jogi tanácsadó iroda, amely többek között ingatlanjogi tanácsadással is foglalkozik, is vélekedik.
A BGH most határozatában világossá tette, hogy az elővásárlási jog nem alakítható egyszerűen át. Inkább szükséges először a meglévő elővásárlási jogot megszüntetni, majd egy új elővásárlási jogot létrehozni. Ez akkor is érvényes, ha a kedvezményezett személy eddig is az uralkodó telek tulajdonosa.
A földhivatal elutasítja az átalakítást
A tárgyalt esetben a szomszédos telek tulajdonosának biztosított az egyik tulajdonos egy szubjektív-dologi elővásárlási jogot minden esetre. A két tulajdonos közjegyzői okiratban állapodott meg a meglévő elővásárlási jog szubjektív-személyes elővásárlási joggá történő módosításáról, így a szomszédos telek tulajdonosának kellene ez járnia. Ez az elővásárlási jog sem nem örökölhető, sem nem átruházható lenne.
A földhivatal azonban keresztbe tett nekik, és visszautasította a módosítási kérelmet. A Müncheni Felsőbíróság megerősítette a földhivatal döntését, és elutasította a tulajdonosok panaszát. Az OLG ezt azzal indokolta, hogy a részvevők tartalmilag nem megengedhető átalakítást kértek. Az átalakítás csak az elővásárlási jog megszüntetésével és újbóli rendelkezésbe vételével valósítható meg. A BGH megerősítette a Müncheni Felsőbíróság döntését.
Az elővásárlási jog megszüntetése és új létrehozása szükséges
A BGH kifejtette, hogy az elővásárlási jog tervezett átalakítása nem egy jog tartalmának módosítását jelenti a német polgári törvénykönyv (BGB) 877 § szerint. Mert a telek mindenkori tulajdonosának biztosított elővásárlási jog nem változtatható át egy meglévő elővásárlási joggá egy adott személy javára. Inkább szükséges az előző megszüntetése és egy új elővásárlási jog megalapítása. Ebben nem számít, hogy a kedvezményezett személy amúgy is az uralkodó telek tulajdonosa.
A BGB 877 § alatti tartalmi módosítás az általános vélemény szerint eleve kizárt, ha a telektulajdonos jogát változtatják meg. Így áll fenn akkor is, ha egy szubjektív-dologi elővásárlási jogot szubjektív-személyes elővásárlási joggá alakítanak, állapította meg a BGH. Mert ekkor a jog a kedvezményezett telek mindenkori tulajdonosából egy adott személy jogává változik. Ez akkor sem változik, ha a kedvezményezett személy már amúgy is az uralkodó telek tulajdonosa. A telek eladása esetén az elővásárlási jog változtatásának következményei világosan megmutatkoznak. Mert az eredeti szándék szerint az új tulajdonos az elővásárlási jogot is megszerezné a másik hajlatra. Ha azonban szubjektív-személyes elővásárlási joggá alakul át, az elővásárlási jog a személynél marad és leválasztódik a szomszédos hajlatról, állítja a BGH.
Nincs rangfenntartó átalakítás
A szubjektív-dologi és szubjektív-személyes elővásárlási jogok két különböző jogot képeznek. Ezért az átalakítás nem tekinthető egy jog tartalmának egyszerű módosításának, folytatták a Karlsruhei bírák. Egy telek mindenkori tulajdonosának biztosított elővásárlási jog nem választható el a telek tulajdonosától. Ha a szubjektív-dologi elővásárlási jog szubjektív-személyes elővásárlási joggá való átalakítása megengedhető lenne, az elővásárlási jog elveszítené a telekhez való kötődését. Ez ellentétes lenne a BGB 1103. § 1. bekezdéssel, tette egyértelművé a BGH.
A BGH döntése szerint rangfenntartó átalakítás az elővásárlási jog esetében nem lehetséges.
MTR Legal jogi tanácsadó iroda ingatlanjog.
Kérjük, ne habozzon kapcsolatba lépni velünk!
