Zweibrückeni OLG: Magasabb ár nem lehetséges az emelkedett anyagköltségek miatt
A növekvő építési költségek és magas kamatok miatt jelenleg nem lett egyszerűbb ingatlant vásárolni. Azonban aki fix árat állapított meg egy építőipari vállalattal, annak erre az árra is kell tudnia támaszkodni. Ezt mutatja a Zweibrückeni Felsőbb Regionális Bíróság 2023. július 13-i határozata (Ügyszám: 5 U 188/22). A Zweibrückeni OLG úgy döntött, hogy az a szerződési kikötés, amely egyoldalúan lehetővé teszi az építőipari vállalat számára az árak emelését a fix árról szóló megállapodás ellenére, érvénytelen.
A ház építése vagy ingatlanvásárlás melletti döntés rendszerint jelentős pénzügyi terhet is jelent. Ez pedig a mai időkben, amikor az építési költségek növekednek és a kamatok magasak, még inkább igaz. Ezért fontos az aláírt szerződésekben foglalt rendelkezések alapos vizsgálata – mondja az MTR Legal gazdasági ügyvédi iroda, amely többek között ingatlanjogban nyújt tanácsadást.
Masszív ház építése fix áron
A Zweibrückeni OLG-ben alapuló esetben egy házaspár 2020 decemberében kötött szerződést egy építőipari vállalattal egy masszív ház építésére. Az építőipari vállalat szerződésben vállalta, hogy a házaspár telkén egy masszív házat épít fel 300.000 euróért. A szerződéskötéshez az építőipari vállalat szerződésmintáját használták a felek. Ebben a mintában volt egy szerződési kikötés, amely kimondta, hogy mindkét fél a szerződés aláírása utáni egy éven belül köteles a megállapodott árat betartani. Volt egy korlátozás is, hogy az építési munkálatokat a szerződéskötéstől számított három hónapon belül el kell kezdeni.
Az építkezés kezdete azonban késlekedett. Ezért az építőipari vállalat körülbelül hat hónappal a szerződéskötés után, 2021 júniusában közölte, hogy a szerződött ár körülbelül 50.000 euróval 350.000 euróra emelkedik. Indoklásként a vállalat kifejtette, hogy rendkívüli áremelkedés történt az építőanyagoknál, és ezek a megemelkedett költségek a szerződéskötés idején még nem voltak előre láthatóak.
Építtetők követelik a többletköltségek megtérítését
Ezt az áremelkedést a házaspár nem fogadta el. Ehelyett felszólították a vállalatot az építkezés megkezdésére. Amikor a vállalat megtagadta az építési munkálatok megkezdését, a házaspár felmondta a szerződést és egy másik építőipari vállalatot bízott meg. Az új vállalat azonban magasabb árat számolt fel a masszív ház építéséért, mint az eredeti fix ár.
A házaspár ezért az eredetileg megbízott építőipari vállalattól követelte a ház építésének magasabb költségei megtérítését. A követelés indoklása az volt, hogy a magasabb költségek kizárólag a vállalat azon vonakodása miatt keletkeztek volna, hogy a szerződésben rögzített fix áron megkezdje az építési munkálatokat.
A házaspár keresete már elsőfokon is sikeres volt a Kaiserslauterni Tartományi Bíróság előtt (Ügyszám: 2 O 274/22). Bár az építőipari vállalat fellebbezést nyújtott be a határozat ellen, ez azonban sikertelen volt a Zweibrückeni Pfalzi Felsőbíróság előtt.
Az építőipari vállalat kifejtette, hogy a masszív ház építése az eredetileg megállapodott fix áron gazdasági okokból már nem volt kivitelezhető. A szerződésben megállapodott ár a vállalat számára egzisztenciálisan fenyegető volt, és a szerződés teljesítése így már nem volt vállalható.
Zweibrückeni OLG: Árkikötési klauzula érvénytelen
Ezzel az érveléssel azonban a vállalat nem járt sikerrel a Zweibrückeni OLG-n. Miután a Felsőbíróság felhívta az építőipari vállalat figyelmét arra, hogy szándékában áll a fellebbezés visszautasítása, a vállalat visszavonta a jogorvoslati kérelmet.
Mivel a vállalat nem akarta a ház építését a megállapodott áron megvalósítani, a házaspárnak joga volt felmondani a szerződést és egy másik vállalatot megbízni. A keletkező többletköltségek megtérítését a házaspár az építőipari vállalattól követelheti – hangsúlyozta az OLG.
Indoklása szerint az építőipari vállalat tartozott a ház megépítésével a szerződésben megállapított fix áron. A szerződésben rögzített árkikötési klauzula szerint a vállalat egyoldalúan emelhette volna a megállapodott árat. Mivel az ügyfél ezzel ésszerűtlenül hátrányos helyzetbe kerülne, a klauzula érvénytelen – állapította meg a Zweibrückeni OLG. Az ügyfelek ugyanis nem tudták a klauzulából a szerződéskötéskor kivenni, mely árnövekedésekkel kellene esetleg számolniuk. A vállalat megvédhette volna magát az előre nem látható anyagárnövekedések kockázatával szemben olyan szabályozásokkal, amelyek egyúttal az ügyfél érdekeit is kellően figyelembe veszik.
A döntés azt mutatja, hogy az ingatlanjog területén a szerződések jogszerű lezárása nagy szerepet játszik, és a szerződésekben szereplő klauzulák ellenőrzése vagy a vételi szerződések megéri a fáradozást.
MTR Legal Rechtsanwälte tanácsadást nyújt a ingatlanjogban.
Vegye fel szívesen a kapcsolatot velünk!
