Az OLG Dresden 2024.02.27-i határozata – Az. 5 U 2077/23
Előfordulhat, hogy az üzleti bérleti szerződések esetében figyelni kell az alakiságok betartására. Például az írásbeli forma megsértése azt eredményezheti, hogy a megállapodott határidők nem tekinthetők érvényesnek. Ennek következtében a megállapodott felmondási határidők érvénytelenek lehetnek, és a kereskedelmi helység bérleti szerződése ezért a törvényes határidők betartásával rendesen mondható fel. Ezt mutatja az OLG Dresden 2024. február 27-i határozata (Az.: 5 U 2077/23).
A kereskedelmi bérleti jog lényegesen különbözik a lakásbérleti jogtól. Így az üzleti bérleti szerződések esetén lényegében szerződéses szabadság érvényesül. Ezért különösen fontos, hogy minden lényeges megállapodást írásban rögzítsenek a bérleti szerződésben. Különösen fontos pontok a kereskedelmi helyiség bérleti szerződésének időtartama, valamint a felmondási határidők határozatlan idejű szerződések esetében, ha eltérnek a törvényi szabályozásoktól. Ha ezeket a felmondási határidőket nem írásban rögzítették, azok érvénytelenek lehetnek, állapította meg az MTR Legal gazdasági ügyvédi iroda, amely többek között ingatlanjogban, így a kereskedelmi bérleti jogban is tanácsot ad.
Írásbeli megállapodás nélküli felmondási határidők érvénytelenek
Hogy az írásbeli megállapodás hiánya érvénytelenítheti a felmondási határidőket egy kereskedelmi bérleti jogviszonyban, az OLG Dresden 2024.02.27-i döntése mutatja.
Az alapesetben a bérlő egy GbR-rel kötött bérleti szerződést irodai helyiségekre. A felek megállapodtak, hogy a bérleti szerződés három évre szól és automatikusan egy-egy évvel meghosszabbodik, ha az egyik fél nem tiltakozik a bérleti jogviszony meghosszabbítása ellen legkésőbb három hónappal a bérleti idő lejárta előtt. A bérleti szerződést a bérlő és a GbR egyik tagja írta alá, amely a kereskedelmi helyiségeket bérbe adta. Kritikus pont az volt, hogy a GbR második tagjának aláírása hiányzott a bérleti szerződésről.
Ingatlan gazdát cserél
Probléma akkor merült fel, amikor a bérbe adott ingatlan tulajdonost váltott. Így a vevő bérbeadóként lépett be a bérleti szerződésbe. Azt közölte, hogy ellenzi a bérleti jogviszony meghosszabbítását, és a bérleti jogviszonyt szabályszerűen felmondta. Az új bérbeadó azzal érvelt, hogy a felmondás lehetséges, mivel az eredeti bérleti szerződés nem tartotta be az írásbeli formát, és ezért a törvényes felmondási határidő érvényes. Ezért követelte a bérlőktől a kereskedelmi helyiségek kiürítését.
A felmondási határidőket nem írásban állapították meg
A vita a lipcsei megyei bíróság elé került. Ez úgy döntött, hogy a perbe fogott bérlők kötelesek a kereskedelmi bérleti helyiségeket kiüríteni és átadni. Ezt a döntést az OLG Dresden megerősítette a fellebbviteli eljárásban.
A fellebbviteli bíróság indoklásában kifejtette, hogy az írásbeli forma megőrzéséhez szükséges, hogy a lényeges szerződési feltételek, amelyek közé főként a bérleti tárgy, a bérleti díj mértéke és a bérleti jogviszony időtartama tartoznak, a szerződés okiratából kiderüljenek. Ez jelen esetben nem volt így. Ugyanis ha egy felet több személy képvisel, mint a jelen esetben a GbR-t két tagja, akkor szükséges, hogy a bérleti szerződést minden jogosult személy aláírja. Az írásbeli forma kivételesen akkor is megőrződik, ha csak egy jogosult személy írja alá a bérleti szerződést, és az aláírással egyidejűleg nyilatkozza, hogy az aláíró minden más jogosult személyt, akik aláírása hiányzik, képvisel. Ilyen kiegészítő nyilatkozat itt nem állt rendelkezésre, így a bratzi OLG Dresden.
Bérlőknek és bérbeadóknak figyelniük kell az írásbeli formára
Az írásbeli forma előírása megsértésének következménye az, hogy a bérleti jogviszony határozatlan időre kötendő. Ennek következtében a szerződésben rögzített felmondási határidő sem érvényes, amennyiben az hosszabb, mint a törvényes felmondási határidő – hangsúlyozta az OLG Dresden. A jelen esetben a bérleti szerződés meghosszabbítási kitétele gyakorlatilag a törvényes felmondási határidőt hosszabbítja meg, mivel ez alapján a felmondás csak az évente bekövetkező szerződés lejárta előtt három hónappal lehetséges. Ezért a megfelelő kitétel érvénytelen, és a felmondás jogszerűen történt – jelentette ki az OLG Dresden.
A döntés egyértelművé teszi, hogy a kereskedelmi bérleti szerződések esetében mind a bérlőknek, mind a bérbeadóknak feltétlenül figyelembe kell venniük az írásbeli forma szükségességét, mivel a megsértés egyik fél számára negatív következményekkel járhat.
MTR Legal Rechtsanwälte széles körű tapasztalattal rendelkezik az ingatlanjog területén, és tanácsot ad a kereskedelmi bérleti jogban.
Lépjen velünk kapcsolatba !
