Adásvételi szerződés adócsalásra vonatkozó megállapodás miatt nem semmis – BGH V ZR 115/22
Egy ún. feketepénz-megállapodás ellenére sem szükséges, hogy egy ingatlan adásvételi szerződése érvénytelen legyen. A BGH ezt 2024. március 15-i ítéletében határozta meg (Az.: V ZR 115/22). Ez lehetséges, ha az adásvételi szerződés fő célja nem az adócsalás, hanem az ingatlan vásárlása vagy eladása.
Ingatlantranzakciók során általában sok pénz cserél gazdát. Ezenkívül az adóhivatal is szeretne részesedni a bevételekből. Ilyenkor nagy lehet a kísértés, hogy legalább az adókon „spóroljon” az ember, és a közjegyzői adásvételi szerződésben alacsonyabb vételárat tüntessen fel a valós megállapodásnál és kifizetett összegnél. Ettől azonban érdemes eltekinteni. Egyrészt adócsalásról van szó, így a szerződő felek büntetőjogi felelősségre vonhatók, másrészt az adásvételi szerződés érvénytelen lehet, ahogyan erre az MTR Legal ügyvédi iroda is figyelmeztet, amely többek között ingatlanjoggal foglalkozik.
Hibás vételár megadása a közjegyzői adásvételi szerződésben
Azonban a BGH 2024. március 15-i ítélete példázza, hogy az adásvételi szerződés érvényben maradhat még akkor is, ha feketepénz-megállapodást kötöttek. A szóban forgó ügyben a felek 150.000 euróban állapodtak meg mint az ingatlan vételára. Azonban a közjegyzői adásvételi szerződésben csak 120.000 eurós vételárat tüntettek fel. A nem bejegyzett 30.000 eurót a vevő már a bejegyzési határidő előtt készpénzben kifizette az eladónak.
Az eladó később egy önellenőrzés keretében elismerte az ingatlanszerzési illeték csökkentését. Ezután az eladó és a vevő között kérdésessé vált az adásvételi szerződés érvényessége és a szerződés visszavonása.
BGH: Az adásvételi szerződés érvényes
Az ügy végül a BGH-hoz került. A karlsruhei bírák először megállapították, hogy a közjegyzőileg bejegyzett adásvételi szerződés a tudatosan hibás vételár megadása miatt látszatügylet, amely a BGB 117. paragrafusának 1. bekezdése szerint semmis. Azonban a rejtett jogügylet, nevezetesen a szóban kötött adásvételi szerződés az ingatlan magasabb vételáráért, érvényes. Az alaki hiba az átadással és a vevői bejegyzéssel az ingatlankönyvbe gyógyult meg. Ezáltal a vevő lett az ingatlan tulajdonosa. Csak akkor lenne másképp, ha az adásvételi szerződés semmis lenne.
Ez azonban nem áll fenn, ahogy a BGH kimondta. Ugyanis a feketepénz-megállapodás nem vezet közvetlenül a teljes adásvételi szerződés semmisségéhez jogsértés miatt. Ha az ingatlan adásvételi szerződésben alacsonyabb árat tüntetnek fel, mint amit szóban megállapítottak, hogy adót csaljanak, ú.n. feketepénz-megállapodásról van szó. Ettől azonban az adásvételi szerződés nem válik semmissé. Az adásvételi szerződés csak akkor semmis, ha az adócsalás szándéka az egyetlen vagy fő célja a szerződésnek. Ez azonban általában nem áll fenn, ha a vásárlás vagy eladás ténylegesen akarattal történik. Egy adócsalással összekapcsolt szerződés csak akkor semmis, ha az adócsalás a szerződés fő célját képezi, részletezték tovább a karlsruhei bírák.
Megkülönböztetés a feketepénz-megállapodásokra vonatkozóan a vállalkozási szerződéseknél
Itt világosan elkülönítik az ingatlan- és telekvásárlási szerződésekre vonatkozó joggyakorlatukat a feketepénz-megállapodásokkal kapcsolatos vállalkozási szerződések joggyakorlatától. A vállalkozási szerződésekben lévő megállapodások, amelyek ahhoz vezetnek, hogy az egyik szerződő fél ne tartsa be adófizetési kötelezettségeit, a feketemunka megelőzéséről szóló törvény értelmében a szerződés teljes semmisségéhez vezethetnek. Ezek a szabályozások azonban nem alkalmazhatók az ingatlan adásvételi szerződéseknél kötött feketepénz-megállapodásokra, így a BGH.
Itt a helytelen vételármegadás jogilag valami visszataszítónak számít. Ez azonban csak akkor érinti az egész szerződést, ha a tiltott adócsalás a szerződés szándékolt fő célját képezi, tisztázta a BGH. Ennek megfelelően a jelen esetben a feketepénz-megállapodással kötött szerződés nem semmis. Itt az ingatlanügylet valóban célja volt. Az alapos teljesítési szándékot az adásvételi szerződés megkötése és végrehajtása bizonyítja, állapította meg a BGH. Még akkor sem értelmetlen az egész szerződés, ha a feketepénz-megállapodás önmagában semmis.
Az MTR Legal ügyvédi iroda segíti Önt ingatlanügyletek lebonyolításában és ad tanácsot további ingatlanjogitémákban.
Vegye fel velünk a kapcsolatot!
