A záradék csak tényleges zavarás esetén hatásos
Kereskedelmi bérleti szerződésekben versenytilalmi záradék köthető. Az ilyen záradék megsértése miatti bércsökkentés azonban feltételezi, hogy valóban zavarás történt. Ezt tette egyértelművé a Düsseldorfi Felsőbíróság a 2023. szeptember 12-i ítéletével (Ügyszám: I-24 U 47/22).
Alapvetően a bérbeadó a BGB 535. § alapján köteles a bérlő részére a bérleményt a szerződésben meghatározott használatra alkalmas állapotban átengedni. Ebből a jogi szabályozásból a bérlő versenyvédelme is levezethető. Kereskedelmi bérleti szerződésben kifejezetten versenytilalmi záradék is köthető. Az ilyen rendelkezés védi a bérlőt attól, hogy közvetlen versenytársa ugyanabba az épületbe költözzön, ahogy azt a gazdasági ügyvéd MTR Legal is hangsúlyozza, aki többek között ingatlanjogban nyújt tanácsadást. Az OLG Düsseldorf ítélete szerint azonban az ilyen versenytilalmi záradék csak akkor működik, ha valóban van zavarás.
Versenyvédelem a bérleti szerződésben megállapítva
Az OLG Düsseldorf előtti eljárásban a felek 2010-ben kötöttek kereskedelmi bérleti szerződést. A bérlő egy körülbelül 650 négyzetméteres területű fizioterápiai praxist kívánt kialakítani a bérelt helyiségekben. A kereskedelmi bérleti szerződésben rögzítettek egy záradékot, mely szerint nem bérelhetők helyiségek olyan személyeknek vagy vállalkozásoknak, melyek versenyt jelentenek a fizioterápiai praxis számára. A bérbeadó vállalta, hogy nem ad bérbe helyiségeket a telepen olyan személyeknek vagy vállalkozásoknak, amelyek közvetlen versenytársként lépnek fel a bérlő működési területével szemben, és nem tűri, hogy így tegyenek. Szó szerint így hangzik a szerződésben: „Ezért nem engedélyezett egy másik hasonló fizioterápiás praxis működése.”Hét évvel később a bérbeadó helyiségeket adott bérbe a telepen egy amerikai kiropraktikára szakosodott természetgyógyásznak. A fizioterápia-práxis bérlője úgy vélte, hogy ezzel megsérül a versenytilalmi záradék, és 25 százalékkal csökkentette a bérleti díjat. Erre reagálva a bérbeadó a teljes bérleti díj kifizetését követelte. Azt állította, hogy az egyezményes versenytilalmi záradék csak a „közvetlen verseny” elleni védelmet fedi le. Egy természetgyógyász-práxis nem tartozik ebbe a kategóriába.
A bérbeadó jogosult a teljes bérleti díjra
A Kleve-i tartományi bíróság elutasította a bérbeadó keresetét. A Düsseldorfi Felsőbíróság előtti fellebbezési eljárásban a bérbeadó keresete sikerrel járt. A bíróság megállapította, hogy nem történt versenytilalmi záradék megsértése. A tartományi bíróság túl széles körben értelmezte a versenytilalmi záradékot, közölte az OLG. Mivel a záradék nem terjedt ki egy amerikai kiropraktikával foglalkozó természetgyógyász-práxis elleni védelemre. De még ha így lett volna, esetleg csak jelentéktelen zavarás állna fenn, amely figyelmen kívül hagyható volna, és nem indokolná a bércsökkentést, hangsúlyozta a bíróság.
A bérleti felek alapvetően szabadon köthetnek teljes versenytilalmi megállapodást, amely idegen ágazati üzleteket is magában foglal. Jelen esetben ez azonban nem áll fenn, tette hozzá az OLG Düsseldorf. Mivel a záradék kifejezetten a „közvetlen” verseny elleni védelemre irányult. Így a versenyvédelem konkrétan meghatározott, és a bérlemények harmadik feleknek történő bérbeadásának tilalma egy másik hasonló fizioterápiás praxisra korlátozódott, magyarázta a bíróság. A természetgyógyász azonban nem üzemeltet fizioterápiás praxist, és nincs is fizioterápiás képzése. Jelentős mértékben különböző foglalkozásról van szó, hangsúlyozta az OLG. Ha a bérlő fizioterápiás szolgáltatásai közötti apró átfedések is a versenytilalmi védelem alá tartoznának, akkor ezeket lehetőség szerint konkrétan meg kellett volna nevezni.
A bérlemények használatában jelentős zavarás nem állapítható meg, így a bérbeadónak joga van a teljes bérleti díjra, döntött az OLG.
Jogilag biztos szerződéskötés
A versenytilalmi záradéknak sokkal részletesebbnek kellett volna lennie, ha meg kívánta akadályozni a természetgyógyász vagy egyéb praxisok letelepedését.
MTR Legal ügyvédek szaktanácsadást nyújtanak egy kereskedelmi bérleti szerződés jogilag biztonságos elkészítésében és az ingatlanokkal kapcsolatos további témákban. ingatlanjog.
Forduljon hozzánk kapcsolat fel!
