Az üzleti célokra bérelt helyiségek azonnali felmondása hibák miatt előzetes figyelmeztetést igényel. Ezt az OLG Brandenburg is megerősítette (Az.: 3 U 82/19).
Határozatlan idejű üzleti bérleti szerződések rendes felmondással felmondhatók. Ha a felek nem állapítottak meg szerződésben felmondási időt, akkor a BGB 580a § szerinti törvényes hat hónapos felmondási idő érvényes. Bizonyos feltételek mellett az üzleti bérleti szerződés rendkívüli módon is felmondható. A bérlő részéről a rendkívüli felmondás fontos indoka lehet például a bérlemény ismételt meghibásodása. A legtöbb esetben azonban előzetes figyelmeztetés szükséges ahhoz, hogy a rendkívüli felmondás hatályos legyen, magyarázza az MTR Rechtsanwälte gazdasági ügyvédi iroda.
Ezt mutatja az OLG Brandenburg 2020. július 7-i ítélete is (Az.: 3 U 82/19). A bérlő itt ismétlődő, a bérleményeket érintő hibák miatt rendkívüli és azonnali felmondással mondta fel az üzleti bérleti szerződését. A helyiségekben körülbelül tizenkét év alatt hét vízbehatolás történt. A bérbeadók minden alkalommal javításokkal és tisztítási munkálatokkal reagáltak a károkra.
Mivel a hibákat nyilvánvalóan nem sikerült megszüntetni, a bérlő a következő vízbetörésre a bérleti viszony azonnali felmondásával reagált. Az előzetes figyelmeztetéstől eltekintett.
A bérbeadók nem ismerték el az azonnali felmondást, és a hátralékos bérleti díjak megfizetéséért pert indítottak. Sikeresen. Ahogyan a Cottbus-i Tartományi Bíróság is döntött, az OLG Brandenburg a fellebbezési eljárásban megállapította, hogy az azonnali felmondás érvénytelen, mivel hiányzott az előzetes figyelmeztetés.
Még ha a vízkárok gyakrabban fordultak is elő, a figyelmeztetés nem lett volna elhagyható. Nem lehetett volna feltételezni, hogy nem lett volna eredményes, mondta az OLG. Hiszen a bérbeadók korábban is minden alkalommal javításokkal reagáltak a károk jelentésére. Így nem utasították vissza végleg a hibák kijavítását, hangsúlyozta a bíróság. Emellett a kártérítési események terjedelme és hatása nem volt annyira jelentős, hogy a bérlő számára egy további – legalábbis rövid – várakozás az időhatár kitűzése után ne lett volna elvárható.
Az üzleti bérleti joggal kapcsolatos kérdésekben tapasztalt ügyvédek tudnak tanácsot adni.
