A bérlő lényeges okból azonnali hatállyal felmondhatja az üzleti ingatlan bérleti szerződését. A BGH ítélete szerint a helytelenül elszámolt üzemeltetési költségek jelenthetik az egyik fontos okot (Az.: XII ZR 11/20).
Mind a bérlő, mind a bérbeadó azonnali hatállyal, fontos okból felmondhatják az üzleti bérleti viszonyt, ha a bérleti viszony folytatása már objektívan elviselhetetlenné vált az egyik szerződő fél számára, magyarázza a gazdasági jogi iroda MTR Rechtsanwälte.
A BGH előtt indított eljárásban a bérlő egy üzlethelyiséget bérelt egy bevásárlóközpontban. Mivel a tűzjelző rendszer nem működött megfelelően, a bérbeadónak további tűzőröket kellett igénybe vennie. Ennek költségeit, valamint egy éttermek számára kialakított tér berendezésének költségeit a bérbeadó az üzemeltetési költségek közé sorolta át. Ez ellen tiltakozott a bérlő és a helytelen elszámolás miatt felmondta a szerződést.
A berlini Kammergericht azonban érvénytelennek nyilvánította a felmondást. A bérbeadó valóban jogtalanul hárította át az étkezőtér berendezési költségeit és a tűzőr díját a bérlőre. Bár a hiba egyértelmű volt, és a bérlőt összesítve hétszámjegyű összegre károsították, ez nem elegendő az azonnali felmondáshoz, mondta a berlini KG. Ugyanis a bérlő nem tudta bizonyítani, hogy a bérbeadó szándékosan vagy megtévesztési szándékkal járt el.
Azonban a BGH 2021. október 6-i ítélete másképp látta a helyzetet, és megsemmisítette a berlini Kammergericht döntését. Az azonnali felmondás komoly okának tekinthető, ha a felmondónak az egyedi eset összes körülményének figyelembevételével, különösen a szerződő felek hibájának mérlegelése mellett, már a felmondási idő lejártáig vagy a bérleti viszony más módon való megszűnéséig sem elvárható a bérleti viszony folytatása. A bérlő hátrányára elkövetett vagyon elleni bűncselekmények ilyen komoly felmondási indokot jelentenek, mondta a BGH.
A bérbeadó tisztességtelenségei, például szándékosan helytelen üzemeltetési költségelszámolások, ezért igazolhatják a bérlő azonnali felmondását, hangsúlyozták a karlsruhei bírák. Ez különösen akkor érvényes, ha a bérbeadó a bérlő figyelmeztetése ellenére továbbra is tarthatatlan módon ragaszkodik a hibás elszámoláshoz, mondta a BGH.
A kereskedelmi bérleti jogban jártas ügyvédeket lehet megkérdezni tanácsért.
