Előlegmegállapodás formai hibája és az adásvételi szerződés érvénytelensége – BGH, V ZR 8/23
Az előlegmegállapodás formai hibája nem feltétlenül vezet ahhoz, hogy az ingatlan adásvételi szerződés teljes mértékben érvénytelen legyen. Amennyiben a vevő bizonyítani tudja, hogy már előzetesen fizetett az eladási árra, az összesítő érvénytelenség vélelme megdől. Ezt a Német Szövetségi Legfelsőbb Bíróság 2024. június 14-én kelt ítéletében határozta meg (ügyirat szám: V ZR 8/23).
Ingatlantranzakciók esetén alapvetően ajánlott minden folyamatot pontosan dokumentálni. Ez a kifizetett összegek és előlegek esetén is érvényes. Mivel formai hibák ahhoz vezethetnek, hogy az egész adásvételi szerződés érvénytelen legyen, ahogy azt az MTR Legal jogi iroda, amely többek között ingatlanjoggal foglalkozik, kifejti.
Az érvénytelenség vélelme megdönthető
A BGH világossá tette, hogy az egész adásvételi szerződés érvénytelenségének vélelme megdönthető, ha a vevő bizonyítani tudja az előlegfizetést. Ehhez elegendő, ha az előleget saját nézőpontjából kétséget kizáróan bizonyítani tudja. Az eladó általi nyugta nem feltétlenül szükséges ehhez.
Az alapul szolgáló esetben az alperes elhunyt apja 2017 márciusában az ingatlan együttes tulajdonrészét egy Kft.-nek adta el 40.000 euróért. A Kft. ügyvezetője 2017 áprilisában és májusában összesen 80.000 eurót utalt át a vevőnek. Az utalások rendeltetéseként „975/23.3.2017” illetve „További fizetés 975/23.3.2017” volt megjelölve. 2018 novemberében az elhunyt apja és örökhagyó közjegyzői hiteles vásárlási szerződést kötött a Kft. ügyvezetőjével a további együttes tulajdonrészre. A vételár ismét 40.000 euró volt. A Kft. ezután az ügyvezetőjére ruházta át a megszerzett együttes tulajdonrészét.
Előlegmegállapodás nincs hitelesítve
A második együttes tulajdonrész vevőre történő átruházásáról végül vita alakult ki a felek között. A töréspont az előleg 40.000 euróról volt. A felperes azt állította, hogy a második együttes tulajdonrész vásárlását megelőzően szóbeli megállapodás volt a felek között. Azonban a megállapodásról nem készült közjegyzői hitelesítés. Ez az OLG Hamm számára nem bizonyult elegendőnek. Világossá tette, hogy hitelesítést igénylő előlegmegállapodásról van szó. Mivel nem történt hitelesítés, a megállapodás érvénytelen. Ez a BGB 139. § szerint azt eredményezi, hogy az egész adásvételi szerződés érvénytelen, döntött az OLG Hamm.
A felperes nem tudta bizonyítani az előleget, mivel az adásvételi szerződésben nincs erre vonatkozó utalás, és az utalások a felperes egyoldalú cselekedetei, nem pedig az eladó által kiállított nyugták, közölte az OLG.
BGH: Az adásvételi szerződés nem kell, hogy összességében érvénytelen legyen
A BGH a felülvizsgálati eljárás során azonban más véleményre jutott. A felperes igénye az 2018 novemberében megkötött második együttes tulajdonrész vásárlási szerződéséből eredhet. Az OLG eddigi megállapításai alapján nem derül ki, hogy az adásvételi szerződés összességében érvénytelen lenne, mondták a karlsruhei bírák.
A BGH megerősítette, hogy az előlegmegállapodást közjegyzői hitelesítésre van szükség. Ez főképpen abból következik, hogy az előleg időpontjában a vételár követelés még nem létezik. Ezért az előleg megfelelő megállapodás nélkül jogilag nem vezethet egy vásárlási ára teljesítéséhez. Így az előlegmegállapodás hitelesítést igényel, és hitelesítéskénél érvénytelen. Ez azonban nem jelenti szükségszerűen, hogy az egész adásvételi szerződés érvénytelen, mondta a BGH.
A vevőnek bizonyítania kell az előleget
Bár a BGB 139. § szerinti érvénytelenséget vélelmezik. Ezt a vélelmet azonban különleges körülmények fennállása esetén cáfolható, ahogy azt a BGH kifejtette. Ez itt megfontolás tárgyát képezheti. A BGH állandó ítélkezési gyakorlata szerint a vélelem akkor megdöntöttnek tekinthető, ha a vevő bizonyítani tudja a vételárra történő előlegfizetést. Az ehhez szükséges bizonyíték a fizetés bizonyítása, közölték a karlsruhei bírák.
Ha a vevő bizonyítani tudja a fizetést, jogos következtetés, hogy a felek még az előlegmegállapodás nélkül is elfogadták volna a hitelesített részét az ingatlaneladásnak. Ezt még inkább alátámasztja, ha az eladó nyugtát állított ki a fizetésről. Ez azonban nem feltétel. Döntő, hogy a vevő a fizetést saját szempontjából kétséget kizáróan meg tudja bizonyítani, pontosította a BGH, és az ügyet visszautalta az OLG Hamm-hoz. Most az OLG Hamm-nak újra kell döntenie, hogy a felperes cáfolta-e az adásvételi szerződés összegzésünk érvénytelenségének feltevését.
MTR Legal jogászok tanácsot adnak ingatlantranzakciók és más ingatlanjogi vonatkozású ügyekben.
Nyugodtan lépjen kapcsolatba velünk!
