A szövetségi pénzügyi bíróság ítélete az önhasználat miatti adómentességről, Ügyiratszám: IX R 14/22
Ha az ingatlan vásárlása és eladása között kevesebb mint tíz év telik el, az értékesítési nyereség adóköteles. Kivételt képez az önhasználat esete. Ekkor az eladás tízéves spekulációs időn belül is adómentes lehet. Azonban a spekulációs idő letelte előtt eladott kerttérrész nem adómentes. Ezt a szövetségi pénzügyi bíróság 2023. szeptember 26-i ítéletével eldöntötte (Ügyiratszám: IX R 14/22).
Ha egy ingatlant tíz éven belül vásárolnak és újra eladnak, magánértékesítési ügylet keletkezik. Egy ilyen értékesítési ügylet nyeresége alapvetően adóköteles és a jövedelemadó hatálya alá tartozik. Az adózás alóli kivétel csak akkor lehetséges, ha az ingatlant az adóalany saját használatára veszi, magyarázta a MTR Legal ügyvédi iroda, amely többek között az adójog terén nyújt tanácsadást.
Nincs adómentesség elválasztott kerttag esetén
Ez a kivétel azonban nem érvényes, ha egy kerttérrész elválasztásra és eladásra kerül. Ezt tette világossá a szövetségi pénzügyi bíróság (BFH) 2023. szeptember 26-i döntésével.
A szóban forgó esetben az adózók 2014-ben vásároltak egy ingatlant egy régi parasztházzal. Az adózók az épületben laktak. A birtokhoz tartozott egy körülbelül 4000 négyzetméteres földterület, amit az adózók kertként használtak. Később a kertből egy körülbelül 1000 négyzetméteres sávot leválasztottak és 2019-ben eladták.
Az elválasztott földterület értékesítéséről az adózók nem tettek nyilatkozatot jövedelemadó-bevallásukban. Az illetékes adóhivatal azonban a 2021-es jövedelemadó határozattal rögzítette az értékesítési bevételt és azt az EStG szerint adóztatta.
A BFH elutasítja a keresetet
Ezzel szemben az adózók tiltakoztak. Az elválasztott földterület értékesítése nem felel meg a magánértékesítési ügylet meghatározásának, mindenesetre az értékesítési nyereség nem adóköteles a saját lakhatási célból való használat miatt.
Azonban a kereset végső fokon a szövetségi pénzügyi bíróság előtt eredménytelen maradt. A bírók szerint a földterület eladásából az eladóknak egyéb jövedelmek származtak egy magánértékesítési ügylet keretében, amelyeket adózni kell, döntöttek a müncheni pénzügyi bírák.
Ha az ingatlan beszerzése és értékesítése között kevesebb mint tíz év telik el, egyéb jövedelmek keletkeznek egy magánértékesítési ügyletből. Az EStG 23. § szerint a tízéves értékesítési időn belül realizált értékváltozásokat az adóalany magánvagyonában az jövedelemadó alá kell vonni. Ehhez elegendő a gazdasági részazonosság, mondja a BFH.
Egyéb jövedelmek a magánértékesítési ügyletekből
Gazdasági részazonosság akkor merül fel, ha egy gazdasági eszköz megszerzésre kerül, de csak részben kerül újraértékesítésre. Egy megosztott gazdasági eszköz gazdasági azonossága részben fennmarad, ha a megosztás bonyolult műszaki intézkedések nélkül történhet meg, és a korábbi gazdasági eszköz piacképessége részben megmarad. Ez például a földterületek megosztásánál fordul elő, érvelt a BFH.
Ezért a helyi adóhivatal és a Niedersachsen pénzügyi bírósága a jelen ügyben helyes ítéletet hozott, amikor egyéb jövedelmeket vettek figyelembe egy magánértékesítési ügyletből. Mert az eladott, beépítetlen részföldterület nem minősül más minőségű gazdasági eszköznek. Még ha az ingatlanok az eladás után különböző méretűek is, egyébként nem térnek el egymástól típus, funkció vagy érték szempontjából, mondta a BFH.
Lakhatási célú használat csak beépített telek esetén
Az értékesítési nyereség nem vonható ki az adózás alól a saját lakhatási célú használat miatt, mondták tovább a müncheni bírák. Az adóztatás alóli kivételek csak akkor lehetségesek, ha az ingatlant a beszerzés és az értékesítés között kizárólag saját lakhatási célokra használták, vagy az értékesítés évében és a megelőző két évben saját lakhatási célokra használták. Ez azt feltételezi, hogy a gazdasági eszközt az adóalany önmaga és tartósan lakja be. Egy beépítetlen földterület esetén ez azonban nem így van. Csak az ingatlanhoz tartozó lakóépület esetében lehet adómentesség, de nem a beépítetlen részföldterület esetében. Ez vonatkozik arra az esetre is, amikor egy korábban kertként használt részföldterület elválasztásra és eladásra kerül, döntött a BFH.
Az MTR Legal ügyvédi iroda tanácsadást nyújt az adóhatóságokkal és más adójogi kérdésekben az adójog.
Vegye fel nyugodtan a kapcsolatot velünk.
