Egy üzleti bérleti szerződésben kizárható a bérleti díj csökkentésének joga, feltéve, hogy a bérlőnek megmarad a jog a túlfizetett bérleti díj visszatérítésére. Ezt a Düsseldorf Fellebbviteli Bíróság (OLG Düsseldorf) határozta meg.
A kereskedelmi bérleti jog több pontban különbözik a lakáscélú bérleti szerződésektől. A német Polgári Törvénykönyv (BGB) 536. §-a szabályozza, hogy a bérlő csökkentheti a bérleti díjat, ha a bérelt ingatlannak van valamilyen hibája. A Düsseldorf Fellebbviteli Bíróság 2022. május 24-i ítéletével kimondta, hogy ez a csökkentési jog kizárható egy kereskedelmi célra használt helységek bérleti szerződésében (az ügy száma: 24 U 368/20).
A bérleti díjcsökkentés jogának kizárására azonban van egy korlátozás. A Düsseldorf Fellebbviteli Bíróság döntése szerint a csökkentési jog csak akkor zárható ki, ha a bérlőnek megmarad a túlfizetett bérleti díj visszatérítéséhez való joga, magyarázza az MTR Legal jogi tanácsadó iroda, amely ingatlan- és kereskedelmi bérleti jogi kérdésekkel is foglalkozik.
A Düsseldorf Fellebbviteli Bíróság előtt álló esetben a bérlő egy raktárcsarnok bérleti díját kívánta csökkenteni. A bérbeadó azonban azt állította, hogy a bérleti szerződésben kizárták a bérleti díj csökkentésének lehetőségét. Az elsőfokú eljárásban a Wuppertali Regionális Bíróság a bérlő javára döntött, és úgy határozott, hogy a BGB 556b cikk (2) bekezdése szerinti rendelkezés, amely kizárja a csökkentés jogát, érvénytelen.
A fellebbviteli eljárás során azonban a Düsseldorf Fellebbviteli Bíróság megváltoztatta a döntést. Kifejtette, hogy a BGB 556b cikk (2) bekezdése nem alkalmazható kereskedelmi bérleti szerződésekre, és így a bérleti díj csökkentésének kizárása érvényesen megállapodott. Az OLG továbbá megjegyezte, hogy a kereskedelmi célra használt helységek bérleti szerződésében a bérleti díj csökkentésére vonatkozó igények korlátozása, amely ideiglenesen a teljes bérleti díj megfizetésére kötelezi a bérlőt a bérlő folyamatos bevételeinek biztosítása érdekében, nem jelent aránytalan hátrányt a bérlő számára. Az OLG Düsseldorf azonban egyértelművé tette, hogy ennek feltétele, hogy a bérlőnek legyen visszatérítési igénye a túlfizetett bérleti díjra.
MTR Legal jogi tanácsadók tanácsot adnak ingatlan- és kereskedelmi bérleti jogi kérdésekben.
