Odluka OLG Dresden od 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Kod komercijalnih ugovora o najmu treba obratiti pažnju na poštivanje propisanih oblika. Primjerice, kršenje zahtjeva pismenog oblika može dovesti do toga da dogovoreni rokovi nisu valjani. To može imati za posljedicu da dogovoreni otkazni rokovi nisu valjani te da se ugovor o najmu poslovnih prostora stoga može uredno otkazati unutar zakonskih rokova. Na ovo ukazuje odluka OLG Dresden od 27. veljače 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Komercijalno najamno pravo razlikuje se u bitnim točkama od prava najma stambenih prostora. Kod komercijalnih najamnih ugovora vrijedi uglavnom sloboda ugovaranja. Stoga je još važnije sve bitne dogovore pismeno zabilježiti u ugovoru o najmu. Bitne točke su ponajprije trajanje ugovora o najmu poslovnih prostora te otkazni rokovi kod ugovora na neodređeno vrijeme, ukoliko se razlikuju od zakonskih propisa. Ako ovi otkazni rokovi nisu bili pismeno dogovoreni, mogu biti nevaljani, navodi MTR Legal Rechtsanwälte, koji savjetuju, među ostalima, u imovinskom pravu, uključujući komercijalno najamno pravo.
Otkazni rokovi bez pismenog dogovora nevaljani
Da izostanak pismenog dogovora može dovesti do nevaljanosti otkaznih rokova u komercijalnom najmu, pokazuje odluka OLG Dresden od 27.02.2024.
U spornom slučaju, najmoprimac je s GbR-om sklopio ugovor o najmu uredskih prostora. Stranke su se dogovorile da će ugovor biti sklopljen na tri godine, te će se automatski produljiti za po jednu godinu ukoliko jedna stranka ne prigovori produljenju najma najkasnije tri mjeseca prije isteka roka najma. Ugovor o najmu potpisali su najmoprimac i jedan suvlasnik GbR-a, koji su iznajmili poslovne prostore. Ključna točka bila je što je nedostajao potpis drugog suvlasnika GbR-a na ugovoru o najmu.
Nekretnina mijenja vlasnika
To je postao problem kada je iznajmljena nekretnina promijenila vlasnika. Tada je kupac stupio u ugovor o najmu kao iznajmljivač. Ovaj je izjavio da se protivi produljenju najma te je redovno otkazao najam. Novi iznajmljivač je argumentirao da je otkaz moguć jer izvorni ugovor o najmu nije ispunjavao pismeni oblik, stoga vrijedi zakonski rok za otkaz. Zatražio je od najmoprimaca iseljenje poslovnih prostora.
Otkazni rokovi nisu valjano dogovoreni
Sukob je završio pred Zemaljskim sudom u Leipzigu. Ovaj je odlučio da su optuženi najmoprimci dužni isprazniti i predati iznajmljene poslovne prostore. Tu odluku potvrdio je OLG Dresden u žalbenom postupku.
Visoki sud je obrazložio da je za očuvanje zakonske pisane forme potrebno da iz ugovora budu vidljivi ključni ugovorni uvjeti, kao što su predmet najma, visina najamnine i trajanje najma. To ovdje nije slučaj. Jer, kada jednu stranu zastupaju više osoba, kao u trenutnom slučaju GbR s dva suvlasnika, potrebno je da svi ovlašteni potpišu ugovor. Pisana forma može u iznimkama biti očuvana i ako samo jedna ovlaštena osoba potpiše ugovor i s potpisom istovremeno izjavljuje da zastupa sve ostale ovlaštene osobe čiji potpis nedostaje. Takav dodatak ovdje ne postoji, navodi OLG Dresden.
Najmoprimci i iznajmljivači moraju paziti na pisanu formu
Posljedica kršenja potrebne pisane forme je da je najam sklopljen na neodređeno vrijeme. Stoga ni ugovoreni otkazni rok nije valjan, ukoliko je duži od zakonskog otkaznog roka, objasnio je OLG Dresden. U trenutnom slučaju, klauzula o produljenju u ugovoru o najmu faktički dovodi do produljenja zakonskog otkaznog roka jer otkaz može nastupiti samo tri mjeseca prije svakog godišnjeg isteka ugovora. Stoga je odgovarajuća klauzula nevaljana, a otkaz pravilno dat, odlučio je OLG Dresden.
Odluka jasno pokazuje da najmoprimci i iznajmljivači u komercijalnim ugovorima o najmu moraju obavezno paziti na potrebu pisane forme, jer kršenje može imati negativan učinak na neku od strana.
MTR Legal Rechtsanwälte imaju dugogodišnje iskustvo u imovinskom pravu i savjetuju i u komercijalnom najmu.
Slobodno nas kontaktirajte !
