Kupoprodajni ugovor zbog dogovora o utaji poreza nije ništavan – BGH V ZR 115/22
Unatoč tzv. dogovoru o crnom novcu, kupoprodajni ugovor o nekretnini ne mora biti nevažeći. To je odlučio BGH presudom od 15. ožujka 2024. (Az.: V ZR 115/22). To je moguće ako glavni cilj kupoprodajnog ugovora nije utaja poreza, već kupnja ili prodaja nekretnine.
Kod transakcija nekretnina obično mnogo novca mijenja vlasnika. Osim toga, i porezna uprava želi svoj udio. Tu može biti velika iskušenja barem malo „uštedjeti“ na porezu i u notarskom kupoprodajnom ugovoru navesti nižu kupoprodajnu cijenu nego što je stvarno dogovorena i plaćena. To se ipak ne preporučuje. Jer, s jedne strane, to predstavlja utaju poreza, zbog čega ugovorne strane mogu biti kazneno gonjene, a s druge strane, kupoprodajni ugovor može biti ništavan, kaže gospodarska odvjetnička kancelarija MTR Legal Rechtsanwälte, koja, između ostalog, savjetuje u području prava nekretnina.
Netočan iznos kupoprodajne cijene u notarskom kupoprodajnom ugovoru
Međutim, kupoprodajni ugovor može zadržati svoju valjanost unatoč dogovoru o crnom novcu, kao što pokazuje presuda Saveznog suda od 15. ožujka 2024. U osnovnom slučaju, stranke su dogovorile kupoprodajnu cijenu nekretnine od 150.000 eura. U notarskom kupoprodajnom ugovoru ipak su naveli samo 120.000 eura kao kupoprodajnu cijenu. Neovjerenih 30.000 eura kupac je prodavatelju već isplatio u gotovini prije termina ovjere.
Prodavatelj je kasnije u okviru samo-prijave priznao smanjenje poreza na promet nekretnina. Posljedično, između prodavatelja i kupca postalo je upitno važenje kupoprodajnog ugovora i njegovo poništenje.
BGH: Kupoprodajni ugovor je valjan
Slučaj je na kraju završio pred BGH-om. Sudije u Karlsruheu najprije su utvrdile da se radi o fiktivnom pravnom poslu u slučaju notarski ovjerenog kupoprodajnog ugovora zbog svjesnog netočnog prikazivanja kupoprodajne cijene, koji je prema § 117 Abs. 1 BGB-a ništavan. Međutim, prikriveni pravni posao, odnosno usmeno sklopljen kupoprodajni ugovor o nekretnini po višoj cijeni, je valjan. Nedostatak forme bio je ispravljen prijenosom vlasništva i upisom kupca u zemljišne knjige. Time je kupac postao vlasnik nekretnine. Drugačije bi bilo samo ako bi kupoprodajni ugovor bio ništavan.
Međutim, to nije slučaj, rekao je BGH. Jer dogovor o crnom novcu ne vodi zbog kršenja zakonskih zabrana neposredno do ništavnosti cijelog kupoprodajnog ugovora. Ako je kupoprodajna cijena pri ovjeri ugovora o kupoprodaji nekretnine niža od one dogovorene usmeno, kako bi se izbjegao porez, postoji tzv. dogovor o crnom novcu. No, to samo po sebi ne čini kupoprodajni ugovor ništavnim. Kupoprodajni ugovor je ništavan samo ako je namjera izbjegavanja poreza jedini ili glavni cilj ugovora. No, to obično nije slučaj kada je kupnja ili prodaja nekretnine stvarno ciljana. Ugovor povezan s utajom poreza je ništavan samo ako utaja poreza čini glavni cilj ugovora, nastavili su karlsruški sudije.
Razlika prema dogovorima o crnom novcu u ugovorima o djelu
Pritom su razlikovali svoju sudsku praksu kod ugovora o kupnji nekretnina i zemljišta od sudske prakse kod dogovora o crnom novcu u ugovorima o djelu. Dogovori u ugovorima o djelu, koji dovode do toga da jedna ugovorna strana ne ispunjava svoje porezne obveze, mogli bi prema Zakonu o suzbijanju rada na crno lako dovesti do ništavnosti cijelog ugovora. No, ta se pravila ne mogu prenijeti na dogovore o crnom novcu u okviru kupoprodajnih ugovora o nekretninama, rekao je BGH.
Ovdje je dogovor o navođenju netočne kupoprodajne cijene legalno nešto uvredljivo. To, međutim, utječe na cijeli ugovor samo ako zabranjena utaja poreza čini namjeravani glavni cilj ugovora, utvrdio je BGH. Sukladno tome, kupoprodajni ugovor u predmetnom slučaju nije ništavan zbog dogovora o crnom novcu. Ovdje je transakcija nekretnine stvarno bila ciljana. Stvarnu namjeru razmjene dobara potvrđuju sklapanje ugovora i njegova provedba, rekao je BGH. Iako je dogovor o crnom novcu sam po sebi ništavan, to ne dovodi do nevaženja cijelog ugovora.
MTR Legal Rechtsanwälte vas prati kod transakcija nekretnina i savjetuje o daljnjim temama prava nekretnina.
Kontaktirajte nas !
