Klauzula vrijedi samo kod stvarnog narušavanja
U poslovnim ugovorima o najmu može se dogovoriti klauzula zaštite od konkurencije. Smanjenje najamnine zbog kršenja klauzule zaštite od konkurencije pretpostavlja da je došlo do stvarnog narušavanja. To je jasno OLG Düsseldorf naglasio presudom od 12. rujna 2023. (Broj akta: I-24 U 47/22).
U načelu, prema § 535 BGB zakon najmodavac je dužan najmoprimcu ustupiti objekt za najam u stanju pogodnom za ugovorenu upotrebu. Iz ove zakonske odredbe može se već izvesti zaštita od konkurencije za najmoprimca. No, u poslovnom ugovoru o najmu može biti izričito dogovorena klauzula zaštite od konkurencije. Takva odredba štiti najmoprimca od toga da se izravni konkurenti nasele u istoj zgradi, kaže pravni ured MTR Legal Rechtsanwälte, koji između ostalog savjetuje o imovinskom pravu. Takva klauzula zaštite od konkurencije vrijedi prema presudi OLG Düsseldorf samo ako stvarno postoji narušavanje.
Zaštita od konkurencije dogovorena u ugovoru o najmu
U postupku pred OLG Düsseldorf stranke su 2010. godine sklopile poslovni ugovor o najmu. Najmoprimac je želio u unajmljenim prostorijama s površinom od oko 650 četvornih metara otvoriti ordinaciju za fizikalnu terapiju. U poslovnom ugovoru o najmu je ugrađena klauzula prema kojoj se prostori ne smiju iznajmljivati osobama ili tvrtkama koje su u konkurenciji s ordinacijom za fizikalnu terapiju. Najmodavac se obvezao da na lokaciji neće unajmiti ili ustupiti prostore osobama ili poduzetnicima ili tolerirati ustupanje koji izravno konkuriraju djelatnosti najmoprimca. Ugovor doslovno kaže: „Stoga nije dopušteno pokretanje još jedne slične ordinacije za fizikalnu terapiju.“Sedam godina kasnije, najmodavac je iznajmio prostor za ordinaciju praktičaru s fokusom na američku kiropraktiku. Najmoprimac ordinacije za fizikalnu terapiju smatrao je da je time klauzula zaštite od konkurencije prekršena i smanjio je najamninu za 25 posto. Tada je najmodavac podnio tužbu za isplatu pune iznos najamnine. Tvrdio je da dogovorena klauzula zaštite od konkurencije obuhvaća samo zaštitu od „izravne konkurencije“. Ordinacija praktičara nije obuhvaćena time.
Najmodavac ima pravo na punu isplatu najamnine
Okružni sud u Kleveu odbio je tužbu najmodavca. No, u žalbenom postupku pred OLG Düsseldorf, najmodavac je uspio s tužbom. Sud je utvrdio da nije došlo do kršenja klauzule zaštite od konkurencije. Okružni sud preširoko je obuhvatio opseg klauzule zaštite od konkurencije, kazao je OLG. Klauzula nije obuhvaćala zaštitu od ordinacije praktičara s fokusom na američku kiropraktiku. Ali čak i ako bi to bio slučaj, postojalo bi samo neznatno narušavanje koje bi se moralo zanemariti i ne bi opravdalo smanjenje najamnine, naglasio je sud.
Najmoprimci su načelno slobodni dogovoriti potpunu zaštitu od konkurencije koja uključuje i poslove iz drugih industrija. Ali to nije ovdje slučaj, zaključio je OLG Düsseldorf. Naime, klauzula se izričito fokusirala na zaštitu od „izravne“ konkurencije. Tako je specifično opisana zaštita od konkurencije, a zabrana najma prostora trećima ograničava se na još jednu sličnu ordinaciju za fizikalnu terapiju, pojasnio je sud. Praktičarka ipak ne vodi ordinaciju za fizikalnu terapiju i nije kvalificirana za fizikalnu terapiju. Radi se o bitno različitim zanimanjima, presudio je OLG. Da su se također htjele obuhvatiti manje sličnosti s uslugama fizikalne terapije najmoprimca, trebale su biti konkretnije imenovane.
Značajno narušavanje korištenja prostora za najam nije utvrđeno, tako da najmodavac ima pravo na punu isplatu najamnine, odlučio je OLG.
Pravno sigurno oblikovanje ugovora
Klauzula zaštite od konkurencije trebala je biti detaljnija ako se htjelo spriječiti naseljavanje praktičara ili drugih ordinacija.
MTR Legal Rechtsanwälte savjetuje o pravno sigurnom kreiranju ugovora o poslovnom najmu i drugim temama iz imovinskog prava.
Slobodno nas kontaktirajte !
