Kod izvanrednog otkazivanja ugovora o komercijalnom najmu prostora zbog nedostataka, prethodno upozorenje je potrebno. To je potvrdio OLG Brandenburg (broj predmeta: 3 U 82/19).
Neograničeni ugovori o komercijalnom najmu mogu se uredno otkazati. Ako stranke ugovorno ne utvrde otkazni rok, vrijedi zakonski otkazni rok od šest mjeseci prema § 580a BGB. Pod određenim okolnostima, ugovor o komercijalnom najmu može se i izvanredno otkazati. Važan razlog za izvanredno otkazivanje od strane najmoprimca može biti, primjerice, ponavljano pojavljivanje nedostataka na unajmljenim prostorijama. U većini slučajeva je ipak potrebno prethodno upozorenje kako bi izvanredno otkazivanje bilo valjano, objašnjava poslovna odvjetnička tvrtka MTR Rechtsanwälte.
To pokazuje i presuda OLG Brandenburga od 7. srpnja 2020. (broj predmeta: 3 U 82/19). Ovdje je najmoprimka izvanredno i bez otkaznog roka raskinula ugovor o komercijalnom najmu zbog ponavljanih nedostataka na unajmljenim prostorijama. U prostorijama je unutar otprilike dvanaest godina došlo do sedam prodiranja vode. Najmodavci su svaki put reagirali popravcima i radovima čišćenja na štetu.
Kako se čini, nedostatak ipak nije mogao biti otklonjen, najmoprimka je reagirala na sljedeći prodor vode izvanrednim raskidom najma bez otkaznog roka. Prethodno upozorenje je izostavila.
Najmodavci nisu priznali izvanredni otkaz i tužili su za plaćanje neplaćene najamnine. S uspjehom. Kao i Okružni sud u Cottbusu, i Viši destični sud u Brandenburgu je u žalbenom postupku odlučio da je izvanredni otkaz nevaljan jer nije bilo prethodnog upozorenja.
Čak i ako su štete od vode češće nastupile, upozorenje nije bilo suvišno. Ne može se pretpostaviti da ono ne bi imalo uspjeh, zaključio je OLG. Jer su najmodavci svaki put reagirali na prijavu štete popravcima. Stoga nisu konačno odbili otkloniti nedostatke, dodao je sud. Osim toga, opseg i učinak događaja štete nisu bili toliko značajni da se najmoprimki nije moglo razumno očekivati daljnje – bar kratko – čekanje nakon postavlja roka.
Za pitanja o komercijalnom najmu mogu iskusni odvjetnici pružiti savjet.
