Nedostatak forme kod dogovora o predujmu i ništavost kupoprodajnog ugovora – BGH, V ZR 8/23
Nedostatak forme u dogovoru o predujmu ne mora značiti da je cjelokupni ugovor o kupoprodaji nekretnina ništav. Ako kupac može dokazati unaprijed izvršeno plaćanje na kupoprodajnu cijenu, pretpostavka ukupne ništavosti je pobijena. To je odlučio Savezni sudni sud presudom od 14. lipnja 2024. godine (Az.: V ZR 8/23).
Kod transakcija nekretninama preporučuje se uvijek točno dokumentirati svaki postupak. To se naravno odnosi i na svaku izvršenu uplatu i predujam. Jer pogreške u formi mogu dovesti do ništavosti cijelog ugovora o kupoprodaji, objašnjava gospodarska konzultantska kuća MTR Legal Rechtsanwälte koja savjetuje, između ostalog, u vezi s pravom nekretnina.
Pretpostavka ništavosti može se pobiti
BGH je sada jasno dao do znanja da se pretpostavka ništavosti cjelokupnog ugovora o kupoprodaji može pobiti ako kupac može dokazati predujam. Dovoljno je da ga može nesumnjivo dokazati sa svoje strane. Za to nije nužno potrebna prodavateljeva potvrda o uplati.
U slučaju koji je bio osnovom, otac tuženika, koji je kasnije preminuo, prodao je u ožujku 2017. godine svoj suvlasnički dio zemljišta jednoj GmbH za cijenu od 40.000 eura. Direktor GmbH je u travnju i svibnju 2017. izdao uplate kupcu u iznosu od ukupno 80.000 eura. Kao namjenu naveo je „975/23.3.2017“ odnosno „dopunska uplata 975/23.3.2017“. U studenom 2018. godine otac koji je u međuvremenu preminuo i ostavitelj su s direktorom GmbH sklopili notarski ugovor o kupoprodaji druge polovice suvlasništva. Kupoprodajna cijena ponovno je iznosila 40.000 eura. GmbH je zatim prenijela svoj stečeni suvlasnički dio na svog direktora.
Dogovor o predujmu nije ovjeren
Prijenos druge suvlasničke polovice na kupca na kraju je doveo do spora između stranaka. Ključna točka bio je predujam od 40.000 eura. Tužitelj je tvrdio da je postojao usmeni dogovor između stranaka o ovom predujmu na kupnju druge suvlasničke polovice. Međutim, nema notarske ovjere tog dogovora. To nije bilo dovoljno Visokom zemaljskom sudu u Hammu. Jasno je dao do znanja da se radi o dogovoru o predujmu koji zahtijeva ovjeru. Budući da ovjera nije izvršena, dogovor je ništavan. Prema članku 139 BGB to znači da je cijeli ugovor o kupoprodaji ništavan, odlučio je OLG Hamm.
Tužitelj nije mogao dokazati predujam, jer ugovor o kupoprodaji za to ne sadrži nikakve pokazatelje, a prijenosi se smatraju jednostranim djelovanjem tužitelja, a ne priznanicama prodavatelja, prema OLG-u.
BGH: Kupoprodajni ugovor ne mora biti cjelokupno ništavan
BGH je u postupku revizije, međutim, donio drugo mišljenje. Potraživanje tužitelja moglo bi proizaći iz kupoprodajnog ugovora sklopljenog u studenom 2018. godine o drugom suvlasničkom dijelu. Prema dosadašnjim nalazima OLG-a nije proizlazilo da je cijeli ugovor o kupoprodaji ništavan, rekli su suci u Karlsruheu.
BGH je potvrdio da je dogovor o predujmu potrebno notarski potvrditi. To proizlazi posebno iz činjenice da u trenutku predujma potraživanje kupoprodajne cijene još ne postoji. Stoga predujam bez odgovarajućeg dogovora pravno ne može dovesti do djelomičnog ispunjenja duga kupoprodajne cijene. Stoga je dogovor o predujmu potrebno ovjeriti i bez ovjere je ništavan. Međutim, to ne znači nužno da je i cijeli ugovor o kupoprodaji ništavan, zaključio je BGH.
Kupac mora dokazati predujam
Ništavost se prema članku 139 BGB pretpostavlja. Međutim, ta se pretpostavka može pobiti u posebnim okolnostima, dodao je BGH. To bi moglo biti slučaj ovdje. Prema stalnoj praksi BGH-a, pretpostavka se pobije ako kupac može dokazati predujam na kupoprodajnu cijenu. Presudno za to je dokaz plaćanja, rekli su suci iz Karlsruhea.
Ako kupac može dokazati uplatu, opravdano je zaključiti da su se stranke obvezale na ovjereni dio kupoprodaje nekretnine čak i bez dogovora o predujmu. To posebno vrijedi ako je prodavatelj izdao potvrdu o uplati. Međutim, to nije uvjet. Ključno je da kupac može nesumnjivo dokazati uplatu sa svoje strane, istaknuo je BGH i vratio slučaj OLG-u Hamm. Ovaj sud sada mora ponovno odlučiti je li tužitelj pobio pretpostavku ukupne ništavosti ugovora o kupoprodaji.
MTR Legal Rechtsanwälte savjetuje o transakcijama nekretninama i drugim temama iz prava nekretnina.
Slobodno nas kontaktirajte !
