OLG Zweibrücken: Nema više cijene zbog povećanih troškova materijala
Rastući troškovi izgradnje i visoke kamate trenutno nisu olakšali kupnju nekretnina. Međutim, onaj tko je sklopio fiksnu cijenu s građevinskom tvrtkom, mora imati povjerenja u tu cijenu. To pokazuje odluka Visokog zemaljskog suda Zweibrücken od 13. srpnja 2023. (Az.: 5 U 188/22). OLG Zweibrücken odlučio je da je klauzula u ugovoru koja omogućava građevinskoj tvrtki da jednostrano poveća cijene unatoč dogovoru o fiksnoj cijeni nevažeća.
Odluka o gradnji kuće ili kupnji nekretnine redovito je povezana s visokim financijskim troškovima. To vrijedi u aktualnim vremenima rastućih troškova gradnje i visokih kamata, još više. Stoga je važno pažljivo provjeriti klauzule u sklopljenim ugovorima, navodi pravna tvrtka MTR Legal Rechtsanwälte, koja između ostalog savjetuje o imovinskom pravu.
Izgradnja masivne kuće po fiksnoj cijeni
U osnovnom slučaju na OLG Zweibrücken, par je u prosincu 2020. sklopio ugovor s građevinskom tvrtkom za izgradnju masivne kuće. Tvrtka se obvezala ugovorom izgraditi masivnu kuću na zemljištu para po cijeni od 300.000 eura. Stranke su za sklapanje ugovora upotrijebile ugovorni obrazac tvrtke. U ovom obrascu bila je uključena klauzula u ugovoru. Ova je klauzula navodila da su obje strane obvezne dogovorenom cijenom do isteka jedne godine od potpisivanja ugovora. Također je postojalo ograničenje da radovi na gradnji moraju započeti u roku od tri mjeseca od sklapanja ugovora.
Međutim, početak gradnje se odgodio. Stoga je građevinska tvrtka oko šest mjeseci nakon sklapanja ugovora u lipnju 2021. obavijestila da se dogovorena cijena povećava za oko 50.000 eura na 350.000 eura. Kao obrazloženje navela je da je došlo do izvanrednih povećanja cijena građevinskog materijala, i da ovo povećanje troškova nije bilo predvidivo prilikom sklapanja ugovora.
Investitori traže naknadu za dodatne troškove
Par nije prihvatio ovo povećanje cijene. Umjesto toga, pozvali su tvrtku da započne s gradnjom. Kada se tvrtka odbila obvezati s početkom gradnje, par je otkazao ugovor i angažirao drugu građevinsku tvrtku. No ova je tvrtka procijenila višu cijenu za izgradnju masivne kuće od izvorne fiksne cijene.
Par je stoga zahtijevao od prvotno angažirane građevinske tvrtke da nadoknadi dodatne troškove za izgradnju kuće. Zahtjev su obrazložili time da su povećani troškovi nastali samo zbog odbijanja tvrtke da započne s gradnjom po ugovorno dogovorenoj fiksnoj cijeni.
Tužba para već je uspjela na prvoj instanci na Zemaljskom sudu Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Iako je građevinska tvrtka uložila žalbu na ovu presudu, nije uspjela na Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken.
Građevinska tvrtka je izjavila da izgradnja masivne kuće po prvotno dogovorenoj fiksnoj cijeni iz ekonomskih razloga više nije izvediva. Za tvrtku je ugovorena cijena ekonomski ugrožavajuća i ispunjavanje ugovora više nije razumno.
OLG Zweibrücken: Klauzula o prilagodbi cijene nevažeća
S ovom argumentacijom tvrtka nije uspjela kod OLG Zweibrücken. Nakon što je Visoki zemaljski sud izvijestio građevinsku tvrtku da namjerava odbaciti žalbu, tvrtka je povukla pravno sredstvo.
Budući da tvrtka nije htjela izvesti izgradnju kuće po dogovorenoj cijeni, par je imao pravo raskinuti ugovor i angažirati drugu tvrtku. Par može zahtijevati od građevinske tvrtke da im nadoknadi dodatne troškove koji proizlaze iz toga, jasno je istaknuo OLG.
Obrazloženje suda je da je građevinska tvrtka bila obvezna izgraditi kuću po ugovorno dogovorenoj fiksnoj cijeni. Prema klauzuli o prilagodbi cijene u ugovoru, tvrtka bi jednostrano mogla povećati dogovorenu naknadu. Budući da klijent zbog toga biva neprimjereno oštećen, klauzula je nevažeća, kaže OLG Zweibrücken. Klijent nije mogao znati prilikom sklapanja ugovora s kojim mogućim povećanjem cijena će se suočiti. Tvrtka je mogla osigurati rizik od nepredviđenog povećanja cijena materijala putem pravila koja istovremeno u adekvatnom obliku uzimaju u obzir interese klijenta, istaknuo je sud.
Odluka pokazuje da je sigurno sklapanje ugovora u imovinskom pravu vrlo važno i da se provjera klauzula u ugovorima o gradnji ili kupoprodajnim ugovorima može isplatiti.
MTR Legal Rechtsanwälte savjetuje o imovinskom pravu.
Slobodno nas kontaktirajte !
