Održavanje i popravak kod poslovnih najamnih objekata
Tzv. odredba o krovu i fasadi uvijek iznova uzrokuje probleme u poslovnom najmu. Odvjetnik za nekretninsko pravo je prava osoba za kontakt u pravnim sporovima.
Tko mora održavati najmoprimljeni objekt? To je česta točka spora između najmodavaca i najmoprimaca, ne samo u privatnim već i u poslovnim najamnim odnosima, prema gospodarskoj odvjetničkoj kancelariji MTR Legal Rechtsanwälte, koja ima fokus savjetovanja u nekretninskom pravu.
Ako nije drukčije dogovoreno u ugovoru o najmu, situacija je jasna. Prema § 535 BGB, najmodavac je dužan najmoprimcu predati najmoprimljeni objekt u stanju pogodnom za ugovoreni način korištenja i zadržati ga u tom stanju tijekom najma.
Odredbe o održavanju najmoprimljenog objekta
U praksi ovo često izgleda drukčije, a najmoprimci se povlače kroz odgovarajuće klauzule u ugovoru o najmu za održavanje. U privatnim ugovorima o najmu to se često događa kroz odredbe o malim i estetskim popravcima, dok se u poslovnom ugovoru o najmu često usidri tzv. odredba o krovu i fasadi.
Takva klauzula je često dogovorena tako da najmodavac preuzima samo održavanje krova i fasade najmoprimljenog objekta, dok je najmoprimac odgovoran za sve druge mjere vanjskog i unutrašnjeg održavanja i popravka najmoprimljenog objekta. Time poslovni najmoprimac može biti dužan za održavanje u znatno većem opsegu nego privatni najmoprimac. Pozadina toga je što se poslovni najmoprimac smatra manje potrebnim zaštite od privatne osobe.
Popravak krova, nosivih dijelova zgrade i fasade
Pod održavanjem se razumiju mjere potrebne za očuvanje predviđene upotrebe najmoprimljenog objekta. Tragovi trošenja i nedostaci tada se trebaju otkloniti. Na primjer, to može uključivati novi sloj boje. Popravci koji su, na primjer, potrebni na krovu također spadaju pod održavanje.
Koje radove na održavanju i popravci obuhvaća formulacija ‘krov i fasada’ nije točno definirano. Međutim, u pravnoj praksi sve se više pretpostavlja da se misli na krov, nosive dijelove zgrade i vanjsku fasadu. Ovdje bi potrebne radove trebao preuzeti najmodavac, dok je najmoprimac odgovoran za sve druge mjere. Koliko daleko sežu njegove obveze može biti određeno u poslovnom ugovoru o najmu. Granice su često fluidne, što redovito dovodi do pravnih sporova između najmoprimca i najmodavca. Tada bi se trebao angažirati odvjetnik za nekretninsko pravo.
Uski okviri za standardne ugovore o najmu
Valja napomenuti da se u individualnom ugovoru o najmu između stranaka mogu dogovoriti dalekosežnija pravila nego u standardnom ugovoru o najmu. Prema § 307 BGB, ugovorna odredba je neprikladna kada nepravedno stavlja partnera u nepovoljnu poziciju. Prema tome, u standardnom ugovoru o najmu, obveze održavanja i popravka mogu se prenijeti na najmoprimca samo u onoj mjeri u kojoj se odnose na štetu povezanu s korištenjem najmoprimljenog objekta i koja spada u sferu rizika najmoprimca.
MTR Legal Rechtsanwälte savjetuju o ugovornim klauzulama u poslovnom pravu o najmu i drugim temama iz nekretninskog prava.
Kontaktirajte kontakt s odvjetnikom za nekretninsko pravo.
