Nedostatak nekretnine pri kupnji prevrtljivo sakriven – presuda BGH o obvezi informiranja Az.: V ZR 43/23
Prodavatelji nekretnina moraju informirati o nedostatcima na nekretnini. To vrijedi prema presudi Federalnog suda pravde od 27. listopada 2023. čak i kada je u kupoprodajnom ugovoru dogovoreno isključenje od odgovornosti (Az.: V ZR 43/23).
Prema pravu nekretnina, prodavatelj mora kupca bez pitanja informirati o posebno ozbiljnim nedostatcima nekretnine. Kako bi se zaštitio od zahtjeva za naknadu štete, prodavatelj može dogovoriti isključenje od odgovornosti u kupoprodajnom ugovoru. Isključenje od odgovornosti može se dogovoriti samo za očite nedostatke koje je kupac mogao prepoznati. BGH je svojom trenutnom presudom pooštrio obvezu informiranja prodavatelja nekretnina čak i kada je dogovoreno isključenje od odgovornosti, prema komercijalnoj pravnoj firmi MTR Legal Rechtsanwälte, koja savjetuje i o pravu nekretnina.
Isključenje odgovornosti za nedostatke dogovoreno ugovorom
U predmetnom slučaju, tužitelj je u lipnju 2016. godine kupio zemljište s izgrađenom obiteljskom kućom. U kupoprodajnom ugovoru dogovoreno je isključenje odgovornosti za nedostatke. Kući je također pripadala natkrivena terasa, na koju se ukazivalo u prospektu agenta. Međutim, krov terase bio je prokišnjavajući. Prodavatelj nije informirao kupca o tom nedostatku.
Nakon što je kupac utvrdio štetu, podnio je tužbu za preuzimanje otkrivenih troškova popravka u iznosu od oko 32.000 eura. Tužba je isprva bila djelomično uspješna. OLG Bremen je potvrdilo da prokišnjavanje krova terase predstavlja nedostatak, ali dogovoreno isključenje odgovornosti za nedostatke i dalje važi. Nije se moglo dokazati da je prodavatelj zlonamjerno prešutio nedostatak.
Nedostatak zlonamjerno prešućen
Međutim, BGH je to vidio drugačije. U obrazloženju je BGH naveo da prokišnjavanje krova terase predstavlja nedostatak, a ne samo simptom nedostatka. Prodavatelj je prešutio ulaz vode kroz krov terase i time je postupao zlonamjerno, čak i ako uzrok poznaje djelomično ili ne poznaje, prema mišljenju sudaca u Karlsruheu.
Kupci nisu mogli prepoznati taj nedostatak, dalje je naveo BGH. Iako je krov terase bio tema prije sklapanja ugovora, prodavatelj nije ukazao na ulaz vode kroz krov i zlonamjerno je prešutio nedostatak.
BGH je slučaj vratio OLG Bremenu, koje sada mora odlučiti o visini zahtjeva za naknadu štete.
MTR Legal Rechtsanwälte savjetuje pri transakcijama nekretnina i drugim temama iz prava nekretnina.
Obratite se kontakt na nas.
