Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu poslovnog prostora iz važnog razloga bez otkaznog roka. Neispravna obračun troškova poslovanja prema presudi BGH-a može biti važan razlog (Az.: XII ZR 11/20).
I najmoprimac i najmodavac mogu izvanredno i bez otkaznog roka otkazati poslovni najam iz važnog razloga, kada je nastavak najma za jednu od ugovornih strana objektivno neizdržljiv, objašnjava pravna tvrtka MTR Rechtanwälte.
U postupku pred BGH, najmoprimac je iznajmio prodajni prostor u trgovačkom centru. Budući da sustav prenosa protupožarnog alarma nije ispravno funkcionirao, najmodavac je morao angažirati dodatne vatrogasne straže. Troškove za to prebacio je na troškove poslovanja kao i troškove za namještaj u prostoru za prehranu. Protiv toga se usprotivio najmoprimac i zbog pogrešnog obračuna troškova poslovanja otkazao ugovor.
Međutim, Kammergericht Berlin smatrao je da je otkaz nevažeći. Iako je najmodavac neosnovano prebacio troškove za namještaj prostora za prehranu i vatrogasne straže na najmoprimca, iako je pogreška bila očita te je najmoprimac time bio oštećen za sedmeroznamenkasti iznos, to nije dovoljno za bezuvjetni otkaz, prema KG Berlin. Jer, najmoprimac nije dokazao da je najmodavac to učinio s namjerom ili s namjerom prijevare.
Presudom od 6. listopada 2021. BGH je drugačije sagledao i poništio odluku Kammergericht Berlin. Važan razlog za izvanredni otkaz bez otkaznog roka postoji kada podnositelju otkaza, uzimajući u obzir sve okolnosti svakog pojedinačnog slučaja, osobito krivnju ugovornih strana, i uzimajući u obzir obostrane interese, nastavak najma ne može biti opravdan, čak ni do isteka otkaznog roka ili drugog završetka najma. Imovinski delikti na štetu najmoprimca predstavljaju takav važan razlog za otkaz, navodi BGH.
Nepravilnosti najmodavca, npr. namjerno netočne obračune troškova poslovanja, mogu opravdati bezuvjetni otkaz od strane najmoprimca, jasno su dali do znanja suci u Karlsruheu. To posebno vrijedi ako najmodavac, unatoč odgovarajućim prigovorima najmoprimca, nastavi na neopravdan način držati se pogrešnog obračuna, navodi BGH.
Iskusni odvjetnici u poslovnom pravu mogu savjetovati.
