व्यावसायिक पट्टे में लिखित रूप की आवश्यकता

ओएलजी ड्रेसडेन के फैसले दिनांक 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23

व्यावसायिक पट्टा अनुबंधों में फॉर्म प्रावधानों का पालन जरूरी है। उदाहरण के लिए, लिखित रूप में न होने से निर्धारित समयसीमा प्रभावी नहीं हो सकती। इसके परिणामस्वरूप निर्धारित समाप्ति समयसीमा प्रभावी नहीं हो सकती और इसलिए व्यावसायिक स्थानों के पट्टा अनुबंध को विधिक रूप से समाप्त किया जा सकता है। यह ओएलजी ड्रेसडेन के 27 फरवरी 2024 (Az.: 5 U 2077/23) के निर्णय में स्पष्ट है।

व्यावसायिक पट्टा अधिकार नागरिक पट्टा अधिकार से महत्वपूर्ण बिंदुओं में भिन्न है। व्यावसायिक पट्टा अनुबंध में काफी हद तक अनुबंध स्वतंत्रता होती है। इसलिए सभी महत्वपूर्ण समझौतों को लिखित रूप में पट्टा अनुबंध में सूचीबद्ध करना और भी महत्वपूर्ण हो जाता है। महत्वपूर्ण बिंदु विशेष रूप से व्यावसायिक स्थानों के पट्टा अनुबंध की अवधि और बिना अवधि वाले अनुबंधों की समाप्ति समयसीमा, जब वे कानूनी प्रावधानों से अलग हों, होते हैं। यदि ये समाप्ति समयसीमा लिखित रूप में तय नहीं की गईं, तो वे असमान्य हो सकती हैं, जैसा कि आर्थिक कानून कंपनी MTR Legal Rechtsanwalte, जो कि अचल संपत्ति कानून और यहां विशेष रूप से व्यावसायिक पट्टा अधिकार में सलाह देती है, कहती है।

लिखित समझौता न होने पर समाप्ति समयसीमा असमान्य

व्यावसायिक पट्टा संबंध में लिखित समझौते की कमी से समाप्ति समयसीमा असमान्य हो सकती हैं, यह ओएलजी ड्रेसडेन के 27.02.2024 के निर्णय में स्पष्ट है।

इस मामले में एक किरायेदार ने एक जीबीआर के साथ कार्यालय स्थानों के लिए पट्टा अनुबंध किया था। पक्षों ने सहमति दी थी कि पट्टा अनुबंध तीन वर्षों के लिए सीमित होगा और इसे प्रत्येक वर्ष के अंत में एक वर्ष के लिए स्वतः बढ़ाया जाएगा, यदि कोई पक्ष पट्टा अवधि समाप्त होने से पहले तीन महीने से पहले अनुबंध की जारी रखने को अस्वीकार नहीं करता है। यह पट्टा अनुबंध किरायेदार और जीबीआर के एक सदस्य द्वारा, जो व्यापारिक स्थान किराए पर डालता था, हस्ताक्षर किया गया था। समस्या यह थी कि जीबीआर के दूसरे सदस्य के हस्ताक्षर पट्टा अनुबंध पर नहीं थे।

अचल संपत्ति के मालिक बदलता है

यह एक समस्या बन गई जब किराए पर ली गई अचल संपत्ति के मालिक बदल गए। इसके साथ ही खरीदार पट्टा अनुबंध में किरायेदार के रूप में शामिल हो गया। इसने घोषणा की कि वह अनुबंध की जारी रखने का विरोध करता है और पट्टा अनुबंध को समय पर समाप्त करता है। नए किरायेदार ने तर्क किया कि समाप्ति संभव है क्योंकि मूल पट्टा अनुबंध लिखित रूप का पालन नहीं करता और इसलिए कानूनी समाप्ति समयसीमा लागू होती है। इसने किरायेदारों से व्यापारिक स्थानों को खाली करने की मांग की।

समाप्ति समयसीमा सही ढंग से नहीं तय की गई

यह विवाद लैंड Gericht Leipzig के सामने पहुंचा। इसने निर्णय लिया कि प्रतिवादी किरायेदार व्यावसायिक स्थानों को खाली करने और उन्हें सौंपने के लिए बाध्य थे। इस निर्णय की पुष्टि Berufungsverfahren में ओएलजी ड्रेसडेन ने की।

ओबेरलैंड्सगेरिच्ट ने पाया कि कानूनी लिखित रूप का पालन करना आवश्यक है कि मुख्य अनुबंध शर्तें, जिनमें विशेष रूप से पट्टा वस्तु, किराए की राशि और पट्टे की अवधि शामिल होती है, अनुबंध दस्तावेज़ से स्पष्ट होनी चाहिए। यहां ऐसा नहीं था। क्योंकि जब एक पार्टी कई व्यक्तियों द्वारा प्रतिनिधित्व करती है, जैसे कि इस मामले में जीबीआर अपने दो सदस्यों द्वारा, तो यह आवश्यक है कि पट्टा अनुबंध को सभी अनुमत व्यक्तियों द्वारा हस्ताक्षरित किया जाए। लिखित रूप का अनुपालन असम्भवतया हो सकता है, जब केवल एक अनुमत व्यक्ति पट्टा अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है और साथ ही अपने हस्ताक्षर के साथ यह घोषणा करता है कि हस्ताक्षरकर्ता भी अन्य सभी अनुमत व्यक्तियों का प्रतिनिधित्व करता है, जिनका हस्ताक्षर नहीं है। यहां ऐसा कोई अतिरिक्त नहीं था, ओएलजी ड्रेसडेन ने कहा।

किरायेदार और भूमिधारी को लिखित रूप का पालन करना चाहिए

आवश्यक लिखित रूप का उल्लंघन करने का परिणाम यह है कि पट्टा अनुबंध अनिश्चित समय के लिए पूरा किया गया था। इस प्रकार, एक समझौते की पट्टा समयसीमा प्रभावी नहीं होगी, यदि यह कानूनी पट्टा समयसीमा से अधिक है, ओएलजी ड्रेसडेन ने स्पष्ट किया। इस मामले में पट्टा अनुबंध के विस्तार खंड ने वास्तव में एक बढ़ाई गई कानूनी पट्टा समयसीमा बनाई, क्योंकि इसके माध्यम से पट्टा केवल वार्षिक अनुबंध समाप्ति से तीन महीने पहले समाप्त किया जा सकता था। इसलिए संबंधित खंड असमान है और समाप्ति वैधानिक रूप से की गई, ओएलजी ड्रेसडेन ने निर्णय दिया।

यह निर्णय स्पष्ट करता है कि दोनों किरायेदार और भूमिधारी व्यापारिक पट्टा अनुबंधों में लिखित रूप के महत्व को ध्यान में रखें, क्योंकि इसका उल्लंघन एक पक्ष के लिए नकारात्मक हो सकता है।

MTR Legal Rechtsanwälte के पास अचल संपत्ति कानून में लंबे समय का अनुभव है और यह व्यावसायिक पट्टा अधिकार में भी सलाह देती है.

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