खुला रियल एस्टेट फंड लगभग 17 प्रतिशत तक अवमूल्यित
खुले रियल एस्टेट फंड UniImmo Wohnen ZBI में नाटकीय गिरावट: 27 जून 2024 को ‘हैंडल्सब्लाट’ ने ऑनलाइन बताया कि विशेष मूल्यांकन के बाद यह मूल्य लगभग 17 प्रतिशत तक गिर गया है। निवेशकों के लिए इसका मतलब है कि उन्होंने लगभग 860 मिलियन यूरो का नुकसान उठाया है, जिसे उन्होंने लगभग रातोरात सहा है। ‘हैंडल्सब्लाट’ के अनुसार यह किसी रियल एस्टेट फंड का 2008 के वित्तीय संकट के बाद सबसे बड़ा नुकसान है।
2008 की शरद ऋतु में लेहमन बैंक के दिवालियापन के बाद कई रियल एस्टेट फंड गंभीर आर्थिक परेशानियों में आ गए। कई निवेशकों ने अपने हिस्से खुले रियल एस्टेट फंड से वापस लेना चाहा, जिससे फंड कंपनियां नकदी की समस्या में पड़ गईं और उनमें से कई को अंततः समाप्त करना पड़ा। निवेशकों ने इस दौरान बहुत सारा पैसा खोया, ऐसा MTR Legal Rechtsanwälte का कहना है, जो अन्यथा कैपिटल मार्केट लॉ में परामर्श देती है और 2008 के वित्तीय संकट के बाद कई निवेशकों के हितों का प्रतिनिधित्व किया है।
आवासीय अचल संपत्ति में निवेश
खुला रियल एस्टेट फंड UniImmo Wohnen ZBI 2017 में लॉन्च किया गया था और इसे ZBI – ज़ेंट्रल बोदिन इम्मोबिलियन ग्रुप और यूनियन इन्वेस्टमेंट, वोल्क्स- और राइफाइज़नबैंकें के फंडहाउस द्वारा प्रबंधित किया जाता है। यह फंड प्रमुखतः आवासीय अचल संपत्ति में निवेश करता है और शुरू में इसका प्रदर्शन अच्छा था। निवेशकों ने अपना पैसा खुले रियल एस्टेट फंड में लगाया, जिससे फंड का वॉल्यूम कुछ समय के लिए पांच बिलियन यूरो से अधिक था। अब फंड की संपत्तियों के अवमूल्यन के बाद फंड की संपत्ति चार बिलियन यूरो से नीचे गिर गई है। एक भूस्खलन जो निवेशकों को चिंता में डाल सकता है। विशेषकर यह सवाल उठता है कि यह सबसे निचला बिंदु है या और नुकसान का सामना करना पड़ सकता है।
UniImmo Wohnen ZBI फंड का अवमूल्यन फंड प्रबंधन द्वारा एक विशेष मूल्यांकन के आदेश के बाद हुआ और सभी अचल संपत्तियों का पुन: मूल्यांकन किया गया। मूल्यांकन का परिणाम यह है कि 25 जून 2024 को शेयर की कीमत लगभग 17 प्रतिशत तक कम हो गई, जिससे निवेशकों के शेयर का मूल्य काफी घट गया।
यूनीयन इन्वेस्टमेंट के अनुसार आवासीय अचल संपत्ति के बाजार पर कोरोना महामारी और विशेषकर यूक्रेन युद्ध की शुरुआत के साथ स्थिति में महत्वपूर्ण परिवर्तन आया और अचल संपत्ति के बाजार पर एक अप्रत्याशित स्थिति का कारण बना। मुद्रास्फीति के फलस्वरूप तेज ब्याज वृद्धि और निर्माण लागत में वृद्धि ने निवेशकों की आवासीय अचल संपत्ति की मांग कम कर दी है और आवासीय अचल संपत्ति पर दबाव बढ़ा है।
फंड की अचल संपत्तियों का मूल्य घटा
यह विकास UniImmo Wohnen ZBI फंड को भी प्रभावित कर चुका है। बदली हुई आवश्यकताओं पर प्रतिक्रिया करने और शेयर रिटर्न को पूरा करने के लिए, फंड की अचल संपत्तियों को बेचना आवश्यक होगा। वर्तमान बाजार स्थिति के कारण, पहले के अचल संपत्ति मूल्यांकन के आधार पर मूल्य पर बिक्री संभव नहीं है, ऐसा यूनियन इन्वेस्टमेंट कहता है। इसीलिए सभी फंड की अचल संपत्तियों का पुन: मूल्यांकन आवश्यक हुआ।
बदली हुई बाजार स्थितियों के अलावा, अन्य समस्याएं जैसे अचल संपत्तियों की पुरानी स्थिति, उनकी स्थिति और स्थान भी अवमूल्यन के लिए जिम्मेदार हो सकते हैं, ऐसा ‘वेल्ट’ ऑनलाइन का मत है।
आवासीय अचल संपत्तियों के बाजार की स्थिति अब भी तनावपूर्ण है, इसलिए यह सवाल उठता है कि कहीं और अवमूल्यन की आवश्यकता होगी या निवेशकों को और नुकसान सहना पड़ सकता है।
निवेशकों के विकल्प
आवासीय अचल संपत्तियों के बाजार पर कौन सी दिशा में यात्रा होगी, यह खुला है। खुले रियल एस्टेट फंड UniImmo Wohnen ZBI के निवेशकों को इस पर विचार करना होगा कि वे कैसे प्रतिक्रिया करना चाहते हैं। शेयर की वापसी अब उतनी जल्दी संभव नहीं है क्योंकि वित्तीय संकट के बाद के खुले रियल एस्टेट फंड की कठिनाइयों के प्रतिक्रिया स्वरूप यह निर्णय लिया गया था कि शेयर की वापसी 12 महीने पहले सूचित की जानी चाहिए। तब तक शेयर की कीमत कैसे बदल गई है, यह अनुमान नहीं लगाया जा सकता है।
आर्थिक नुकसान से बचने के लिए, निवेशक अपने कानूनी विकल्पों की भी जांच कर सकते हैं। यदि बैंक सलाहकार अपनी जानकारी देने की जिम्मेदारी पूरी नहीं कर पाए हैं, तो हो सकता है कि उन्हें मुआवजे के अधिकार मिल गए हों। क्योंकि उचित निवेश सलाह के तहत बैंक सलाहकारों को अपने ग्राहकों को एक खुले रियल एस्टेट फंड के सभी जोखिमों के बारे में सूचित करना अनिवार्य है। यदि यह जानकारी नहीं दी गई है, तो निवेशकों को मुआवजे के अधिकार मिल सकते हैं। यह भी मान्य है यदि इमीशन प्रॉस्पेक्टस में दी गई जानकारियां अधूरी और गलत थीं।
MTR Legal Rechtsanwälte खुले रियल एस्टेट फंड UniImmo Wohnen ZBI के निवेशकों को परामर्श देती है।
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