क्लॉज केवल वास्तविक हानि होने पर ही लागू होती है
व्यावसायिक किराये के अनुबंधों में एक प्रतिस्पर्धा सुरक्षा क्लॉज की व्यवस्था की जा सकती है। प्रतिस्पर्धा सुरक्षा क्लॉज के उल्लंघन के कारण किराया कम करने के लिए यह आवश्यक है कि वास्तव में हानि हुई हो। यह ओएलजी डसेलडॉर्फ ने 12 सितंबर 2023 के फैसले में स्पष्ट किया है (Az.: I-24 U 47/22)।
आम तौर पर मकान मालिक § 535 BGB के अनुसार किरायेदार को किराये की वस्तु को अनुबंध के उपयोग योग्य स्थिति में सौंपने के लिए बाध्य है। इस कानूनी व्यवस्था से ही किरायेदार के लिए प्रतिस्पर्धा सुरक्षा निकाली जा सकती है। लेकिन एक व्यावसायिक किराये के अनुबंध में स्पष्ट रूप से प्रतिस्पर्धा सुरक्षा क्लॉज की व्यवस्था की जा सकती है। ऐसी व्यवस्था किरायेदार को इस बात से बचाती है कि वही घर में एक सीधा प्रतिस्पर्धी जगह ले। यह ओएलजी डसेलडॉर्फ के फैसले के अनुसार केवल तभी लागू होती है जब वास्तव में कोई हानि हो।
म Mietvertrag में प्रतिस्पर्धा सुरक्षा की व्यवस्था की गई है
ओएलजी डसेलडॉर्फ के सामने की प्रक्रिया में, पार्टियों ने 2010 में एक व्यावसायिक किराये का अनुबंध किया था। किरायेदार लगभग 650 वर्ग मीटर के क्षेत्र में एक फिजियोथेरेपी-प्रैक्टिस खोलना चाहता था। व्यावसायिक किराये के अनुबंध में एक क्लॉज डाला गया था, जिसके अनुसार उन व्यक्तियों या कंपनियों को कोई कमरे किराये पर नहीं दिए जाने चाहिए, जो फिजियोथेरेपी-प्रैक्टिस के साथ प्रतिस्पर्धा में हों। मकान मालिक ने खुद को यह वचन दिया कि जमीन पर किसी व्यक्ति या उद्यमियों को कमरे किराये पर नहीं देंगे या किराये पर देने की सहायता नहीं देंगे, जो किरायेदार के व्यापार क्षेत्र के साथ सीधे प्रतिस्पर्धा में हों। अनुबंध में शब्दशः इसे इस प्रकार कहा गया है: „इसके साथ एक अन्य समान प्रकार की फिजियोथेरेपी प्रैक्टिस का संचालन अनुमत नहीं है।“सात साल बाद मकान मालकिन ने उस जमीन पर एक अमेरिकी चिरोप्रैक्टिक के मुख्य विषय के साथ एक स्वास्थ्यप्रद व्यक्ति को प्रैक्टिस कक्ष किराये पर दिए। फिजियोथेरेपी-प्रैक्टिस के किरायेदार ने इसे प्रतिस्पर्धा सुरक्षा क्लॉज का उल्लंघन मानते हुए किराया 25 प्रतिशत घटा दिया। इसके बाद मकान मालकिन ने संपूर्ण किराए की वसूली के लिए मुकदमा किया। उन्होंने तर्क दिया कि जो प्रतिस्पर्धा सुरक्षा क्लॉज तय की गई थी वह केवल ‘सीधा प्रतिस्पर्धा’ से सुरक्षा प्रदान करती थी। एक हेल्थ प्रैक्टिशनर प्रैक्टिस इसमें नहीं आता।
मकान मालकिन का संपूर्ण किराया भुगतान का अधिकार है
लैंडजीरिच्ट क्लेवे ने मकान मालकिन का मुकदमा खारिज कर दिया। ओएलजी डसेलडॉर्फ में अपील के दौरान, मकान मालकिन ने अपने मामले में सफलता हासिल की। अदालत ने पाया कि कोई प्रतिस्पर्धा सुरक्षा क्लॉज का उल्लंघन नहीं हुआ है। लैंडजीरिच्ट ने प्रतिस्पर्धा सुरक्षा क्लॉज की सीमा को बहुत विस्तृत कर दिया था, ओएलजी ने ऐसा कहा। क्योंकि क्लॉज ने अमेरिकी चिरोप्रैक्टिक के मुख्य विषय के स्वास्थ्य प्रैक्टिशनर प्रैक्टिस से सुरक्षा का कवरेज नहीं किया था। लेकिन भले ही यह स्थिति बनी रही हो, तब भी यह मात्र एक छोटी बाधा होती, जिसे नजरअंदाज किया जाना होता और कोई किराया कटौती जायज नहीं होती, अदालत ने स्पष्ट किया।
किराया पक्षों को मूल रूप से एक पूर्ण प्रतिस्पर्धा सुरक्षा की व्यवस्था करने के लिए स्वतंत्रता होती है, जिसमें विवेकाधिकार अन्य व्यापारों को भी शामिल करता है। लेकिन यहां ऐसा नहीं था, ओएलजी डसेलडॉर्फ ने बताया। क्योंकि क्लॉज में स्पष्ट रूप से ‘सीधा प्रतिस्पर्धा’ से सुरक्षा पर जोर दिया गया था। इसलिए प्रतिस्पर्धा सुरक्षा को स्पष्ट रूप से वर्णित किया गया था और तृतीय पक्षों को कमरों का जोखिम देने का निषेध उसी पर लागू होता है, अगर वह अन्य समान प्रकार की फिजियोथेरेपी प्रैक्टिस है, अदालत ने स्पष्ट किया। स्वास्थ्यप्रद की कोई फिजियोथेरेपी प्रैक्टिस नहीं होने और न ही कोई फिजियोथेरेपी शिक्षा होने के कारण, यह भिन्न व्यवसाय हैं, ओएलजी ने कहा। यदि किरायेदार की फिजियोथेरेपी सेवाओं के साथ छोटे छोटे मिलान होते, तो इनका स्पष्ट वर्णन करने का प्रयास होना चाहिए था।
किराये के कमरों के उपयोग में कोई महत्वपूर्ण बाधा निर्धारित नहीं की जा सकती, इसलिए मकान मालकिन का इसलिए संपूर्ण किराया भुगतान का अधिकार है, ओएलजी ने निर्णय लिया।
कानूनी सटीक समझौतों का निर्माण
प्रतिस्पर्धा सुरक्षा क्लॉज को ज्यादा विस्तार से निर्धारित करना आवश्यक था यदि इस तरीके से स्वास्थ्यप्रद व्यक्ति या अन्य प्रैक्टिस की स्थापना को रोका जाना होता।
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