गृह निर्माण में अनुचित मूल्य समायोजन खंड

ओएलजी ज़्वाइब्रुक: बढ़ी हुई सामग्री लागत के कारण उच्च मूल्य नहीं

बढ़ती निर्माण लागत और उच्च ब्याज दरों ने वर्तमान में एक संपत्ति खरीदना आसान नहीं बनाया है। हालांकि, जिसने भी एक निर्माण कंपनी के साथ एक निर्धारित मूल्य का अनुबंध पूरा किया है, उसे इस मूल्य पर भरोसा होना चाहिए। यह ओबर्लैंडेस्गेरिच्ट ज़्वाइब्रुक के 13 जुलाई 2023 के निर्णय (Az.: 5 U 188/22) द्वारा दिखाया गया है। ओएलजी ज़्वाइब्रुक ने निर्णय लिया कि एक अनुबंधिक धारा, जो निर्माण कंपनी को निर्धारित मूल्य संधि होने के बावजूद एकतरफा तरीके से मूल्य बढ़ाने की अनुमति देती है, अवैध है।

एक घर बनाने या संपत्ति खरीदने का फैसला नियमित रूप से एक उच्च वित्तीय खर्च के साथ भी जुड़ा होता है। वर्तमान समय में बढ़ती निर्माण लागत और उच्च ब्याज दरों के साथ यह और भी अधिक महत्वपूर्ण है। इसलिए, अनुबंधों में सम्मिलित धाराओं की गहनता से जांच करना आवश्यक है, जैसी कि MTR Legal Rechtsanwälte, जो अचल संपत्ति कानून में सलाह देती है, द्वारा बताई जाती है।

एक निर्धारित मूल्य पर ठोस घर का निर्माण

ओएलजी ज़्वाइब्रुक में समझौता मामले में, एक दंपति ने दिसंबर 2020 में एक निर्माण कंपनी के साथ एक ठोस घर के निर्माण के लिए अनुबंध किया था। कंपनी ने अनुबंधित रूप से दंपति की जमीन पर 300,000 यूरो की कीमत पर एक ठोस घर बनाने का वचन दिया था। दोनों पक्षों ने अनुबंध के लिए कंपनी के अनुबंध प्रपत्र का उपयोग किया। इस प्रपत्र में एक अनुबंध धारा सम्मिलित थी, जो कहती थी कि दोनों पक्ष अनुबंध पर हस्ताक्षर के एक वर्ष के भीतर सहमत मूल्य से बंधे रहेंगे। हालांकि, यह शर्त थी कि ठेके की स्थापना तीन महीने के भीतर शुरू होनी चाहिए थी।

हालांकि, निर्माण कार्य शुरू होने में देरी हो गई। इसलिए कंपनी ने अनुबंध की समाप्ति के लगभग छह महीने बाद, जून 2021 में, बताया कि सहमत मूल्य लगभग 50,000 यूरो से बढ़ाकर 350,000 यूरो कर दिया गया है। कंपनी ने कहा कि निर्माण सामग्री की कीमतों में असाधारण वृद्धि हुई है और ये बढ़ी हुई लागत अनुबंध समाप्ति के समय अनुमानित नहीं थी।

निर्माणकर्ता अतिरिक्त लागत की पूर्ति की मांग करते हैं

इस मूल्य वृद्धि को दंपति ने स्वीकार नहीं किया। इसके बजाय, उन्होंने कंपनी से निर्माण कार्य शुरू करने का आग्रह किया। जब कंपनी निर्माण कार्य शुरू करने से इनकार कर दी, तो दंपति ने अनुबंध को रद्द करने और एक अन्य निर्माण कंपनी को नियुक्त किया। हालांकि, इस दूसरे कंपनी ने ठोस घर के निर्माण के लिए मूल निर्धारित मूल्य से अधिक मूल्य का अनुमान लगाया।

इसलिए दंपति ने पहले से अनुबंधित निर्माण कंपनी से मांग की कि वह घर के निर्माण के लिए लगने वाली अतिरिक्त लागत की पूर्ति करे। उनकी मांग की पुष्टि इस आधार पर की गई कि उच्च लागत केवल कंपनी द्वारा अनुबंधित निर्धारित मूल्य पर निर्माण कार्य शुरू करने से इंकार करने के कारण उत्पन्न हुई थी।

दंपति का मुकदमा पहलें ही चरण में लैंड्सगेरिच्ट काइज़रसलाउटरन में सफल हो गया (Az.: 2 O 274/22)। हालांकि निर्माण कंपनी ने इस निर्णय के खिलाफ अपील की, लेकिन वह फ़लवैशेषी ओबरलैंडेस्गेरिच्ट ज़्वाइब्रुक में असफल रही।

निर्माण कंपनी ने यह कहा कि आर्थिक कारणों के कारण मूल अनुबंधित निर्धारित मूल्य पर ठोस घर का निर्माण अब संभव नहीं है। कंपनी के लिए अनुबंधित मूल्य जीवन के संकटपूर्ण स्थिति का कारण बनता है और अनुबंध का पालन अब उचित नहीं है।

ओएलजी ज़्वाइब्रुक: मूल्य समायोजन धारा अवैध

हालांकि, इस तर्क के माध्यम से निर्माण कंपनी ओएलजी ज़्वाइब्रुक में कोई सफलता नहीं पा सकी। जब ओबरलैंडेस्गेरिच्ट ने निर्माण कंपनी को सूचित किया कि वह अपील को अस्वीकार करने का इरादा रखता है, तो कंपनी ने कानूनी उपाय को वापस ले लिया।

क्योंकि कंपनी ने सहमत मूल्य पर घर का निर्माण नहीं करना चाहा, दंपति को अनुबंध को रद्द करने और किसी अन्य कंपनी को नियुक्त करने का अधिकार था। दंपति ने इससे उत्पन्न होने वाली अतिरिक्त लागत की पूर्ति निर्माण कंपनी से मांगने का अधिकार था, ओएलजी ने स्पष्ट किया।

यह बताते हुए कहा कि निर्माण कंपनी ने अनुबंधित निर्धारित मूल्य पर घर के निर्माण का वचन दिया था। अनुबंध में निहित मूल्य समायोजन धारा के अनुसार, कंपनी अनुबंधित मूल्य एकतरफा बढ़ा सकती थी। क्योंकि ग्राहक इसके कारण अनुचित विपरीत परिस्थितियों का सामना करते थे, यह धारा अवैध थी, ओएलजी ज़्वाइब्रुक ने कहा। चूंकि ग्राहक अनुबंध के समय यह पूर्वानुमान नहीं कर सकते थे कि उन्हें किस मूल्य वृद्धि का सामना करना पड़ सकता है। कंपनी ने अप्रत्याशित सामग्री मूल्य वृद्धि के जोखिम के खिलाफ ऐसी प्रावधानों के साथ उपाय सुनिश्चित कर सकती थी, जिन्हें ग्राहक के हितों को भी साथ में संतोषजनक ढंग से ध्यान में रखा गया होता, कोर्ट ने कहा।

यह निर्णय दिखाता है कि अचल संपत्ति कानून में अनुबंधों को कानूनी सुरक्षित रूप से पूरा करना कितना महत्वपूर्ण है और निर्माण अनुबंधों या खरीद अनुबंधों की धारा का निरीक्षण करना कितना लाभदायक हो सकता है।

MTR Legal Rechtsanwälte में अचल संपत्ति कानून।

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