एक अग्रिम भुगतान समझौते की रूपरेखा में कमी और बिक्री अनुबंध की अमान्यता – BGH, V ZR 8/23
एक अग्रिम भुगतान समझौते में रूपरेखा की कमी का मतलब यह नहीं है कि संपत्ति का बिक्री अनुबंध कुल मिलाकर अमान्य है। यदि खरीदार अग्रिम में दी गई कीमत का भुगतान साबित कर सकता है, तो समग्र अमान्यता की धारणा खारिज हो सकती है। यह फैसला संघीय न्यायालय ने 14 जून 2024 के निर्णय में दिया (Az.: V ZR 8/23)।
संपत्ति लेनदेन में आमतौर पर हर प्रक्रिया को अच्छी तरह से दस्तावेजीकरण करने की सिफारिश की जाती है। यह हर भुगतान और अग्रिम भुगतान के लिए भी लागू होता है। क्योंकि फॉर्म की त्रुटियां पूरे बिक्री अनुबंध को अमान्य बना सकती हैं, ऐसा MTR Legal Rechtsanwälte, जो कि उ.दा. संपत्ति कानून में परामर्श देती है, का कहना है।
अमान्यता की धारणा को खारिज किया जा सकता है
BGH ने अब यह स्पष्ट किया है कि बिक्री अनुबंध की पूरी अमान्यता की धारणा खारिज की जा सकती है, यदि खरीदार अग्रिम भुगतान साबित कर सकता है। इसके लिए यह पर्याप्त है कि वह अपनी दृष्टि से अग्रिम भुगतान का स्पष्ट प्रमाण प्रस्तुत कर सके। विक्रेता की ओर से भुगतान की रसीद की आवश्यकता अनिवार्य नहीं है।
सम्बंधित मामले में, प्रतिवादी के दिवंगत पिता ने मार्च 2017 में एक कंपनी को 40,000 यूरो की कीमत पर एक भूखंड में अपनी हिस्सेदारी बेची। कंपनी के निदेशक ने अप्रैल और मई 2017 में खरीदार को कुल मिलाकर 80,000 यूरो भेजे। उपयोग के उद्देश्य में उन्होंने “975/23.3.2017” या “शेष भुगतान 975/23.3.2017” लिखा। नवंबर 2018 में, दिवंगत पिता और उत्तराधिकार में छोड़नेवाला ने कंपनी के निर्देशक के साथ भूखंड की दूसरी हिस्सेदारी के लिए एक नोटरीकृत बिक्री अनुबंध किया। कीमत फिर भी 40,000 यूरो थी। इसके बाद कंपनी ने अपनी प्राप्त हिस्सेदारी अपने निर्देशक को सौंप दी।
अग्रिम भुगतान समझौता नोटरीकृत नहीं हुआ
खरीदार को दूसरी हिस्सेदारी के हस्तांतरण पर अंततः दलों के बीच विवाद हुआ। मुख्य मुद्दा 40,000 यूरो का अग्रिम भुगतान था। वादी ने दावा किया कि इस अग्रिम भुगतान पर दलों के बीच मौखिक रूप से एक समझौता हुआ था। हालांकि, इसका नोटरीकरण नहीं हुआ था। यह OLG Hamm के लिए पर्याप्त नहीं था। उन्होंने स्पष्ट किया कि यह एक नोटरीकृत करने योग्य अग्रिम भुगतान समझौता था। क्योंकि एक नोटरीकरण नहीं हुआ था, समझौता अमान्य था। यह § 139 BGB के अनुसार यह दर्शाता है कि पूरी बिक्री अनुबंध अमान्य था, OLG Hamm ने निर्णय लिया।
वादी अग्रिम भुगतान को साबित नहीं कर सकता था, क्योंकि अनुबंध में इसके लिए कोई संकेत नहीं थे और हस्तांतरण वादी के एकतरफा कार्रवाई थे और विक्रेता की रसीदें नहीं थीं, ऐसा OLG ने कहा।
BGH: बिक्री अनुबंध जरूरी नहीं कि कुल मिलाकर अमान्य हो
हालांकि, BGH ने पुनरीक्षण कार्यवाही में एक अन्य दृष्टिकोण लिया। वादी का दावा नवंबर 2018 में बंद हुई दूसरी हिस्सेदारी के बिक्री अनुबंध से उत्पन्न हो सकता है। OLG के पिछले निष्कर्षों से यह स्पष्ट नहीं होता है कि अनुबंध कुल मिलाकर अमान्य है, ऐसा कर्लस्ले में न्यायाधीशों ने कहा।
BGH ने पुष्टि की कि अग्रिम भुगतान समझौता नोटरीकृत होना चाहिए। विशेष रूप से यह इस बात से उत्पन्न होता है कि अग्रिम भुगतान के समय तक बिक्री मूल्यांकन का दावा नहीं है। इसलिए बिना संबंधित समझौते के अग्रिम भुगतान का कोई कानूनी अधिकार से खरीद मूल्य की आंशिक पूर्ति के रूप में नहीं माना जा सकता है। लेकिन इसका मतलब यह जरूरी नहीं है कि बिक्री अनुबंध कुल मिलाकर अमान्य है, BGH ने कहा।
खरीदार को अग्रिम भुगतान साबित करना होगा
हालांकि § 139 BGB के अनुसार अमान्यता मानी जा सकती है। लेकिन विशेष परिस्थितियों में इस धारणा को खारिज किया जा सकता है, BGH ने आगे कहा। यह यहां संभावित है। BGH के स्थायी जूरीप्रूडेंस अनुसार, यदि खरीदार बिक्री मूल्य पर अग्रिम भुगतान साबित कर सकता है तो धारणा खारिज की जा सकती है। इसके लिए भुगतान का प्रमाण निर्णायक है, कर्लस्ले के न्यायाधीशों ने कहा।
यदि खरीदार भुगतान साबित कर सकता है, तो यह निष्कर्ष सही है कि दोनों पक्षों ने अग्रिम भुगतान समझौते के बिना भी अनुबंधित संपत्ति खरीद के नोटरीकृत भाग पर सहमति किया होगा। यदि विक्रेता ने भुगतान पर रसीद जारी की हो, तो यह और भी समर्थन करता है। लेकिन यह कोई शर्त नहीं है। निर्णायक यह है कि खरीदार अपने दृष्टिकोण से भुगतान का स्पष्ट प्रमाण प्रस्तुत कर सकता है, BGH ने स्पष्ट किया और मामले को OLG Hamm को पुनः विचार के लिए वापस भेज दिया। अब इस बारे में OLG Hamm को फिर से निर्णय लेना होगा कि वादी ने अनुबंध की समग्र अमान्यता की धारणा को खारिज किया है या नहीं।
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