अचल संपत्ति खरीदते समय विक्रेता को छुपी हुई खामियों के बारे में अवगत कराना चाहिए, अगर उन्हें ज्ञात हो। हालांकि, एक निर्णय के अनुसार फ्रैंकन्थल के लैंडगेरिच्ट द्वारा इसका प्रमाण भार खरीदार पर है।
परेशानी से बचने के लिए, अचल संपत्ति खरीद समझौतों में नियमित रूप से वस्त्र खामियों की जिम्मेदारी को समाप्त कर दिया जाता है। हालांकि, प्रत्युपर्ण समाप्ति केवल उन्हीं खामियों पर लागू होता है जो खरीदार के लिए पहचानने योग्य थे। लेकिन विक्रेता छुपी हुई खामियों के बारे में सूचित करने के लिए बाध्य होता है। अगर ऐसी खामियों को विक्रेता ने जानबूझकर छुपाया है, तो प्रत्युपर्ण समाप्ति लागू नहीं होती है और विक्रेता की जिम्मेदारी उठानी पड़ती है, जैसा कि व्यापारिक कानून फर्म MTR Rechtsanwälte कहती है।
छुपी हुई खामियों के लिए विक्रेता की जिम्मेदारी की शर्त यह है कि वे भी उसे ज्ञात हों। इस जानकारी का प्रमाण भार खरीदार पर है, जैसा कि एलजी फ्रैंकन्थल ने 24 नवंबर 2021 के निर्णय में कहा (Az.: 6 O 129/21)।
मूल मामले में, एक दम्पति ने एक आवासीय घर खरीदा था। विक्रेता पहले ही कई वर्षों तक उस घर में रह चुका था। उस दम्पति के घर में प्रवेश करने के पाँच साल बाद, उन्होंने यह दावा किया कि छत की दमन क्षमता दोषपूर्ण है। लगे हुए दमन पटलें अनुपयुक्त थीं, और अतः एक तथाकथित भाप अवरोधन अनुपस्थित था। इस कारण दम्पति ने विक्रेता से एक उचित दमन के लिए अग्रिम राशी की मांग की।
हालांकि एलजी फ्रैंकन्थल ने दावा को खारिज कर दिया। इसकी वजह से यह स्पष्ट किया गया कि खरीद अनुबंध में प्रत्युपर्ण समाप्ति प्रभाव में रखा गया था। इसलिये विक्रेता की जिम्मेदारी की शर्त यह थी कि उसने धोखाधड़ी से काम किया हो। लेकिन यह साबित नहीं किया जा सका कि विक्रेता को दमन की खामी के बारे में जानकारी थी और उसने इसे धोखाधड़ी से छुपाया। छत ना तो अधोलऊला थी और ना ही गीली थी और हीटिंग प्रमाणपत्र की आवश्यकताएं पूरी हुई थीं। साथ ही, विक्रेता ने अपनी परिवार के साथ दस वर्षों से बिना किसी परेशानी के घर में रहे थे और छत के तल का भी उपयोग किया था। इसलिए यह अनुमान नहीं लगाया जा सकता कि उन्हें खामी की जानकारी थी। केवल उन खामियों के लिए जिनसे उन्हें अवगत होना चाहिए था, विक्रेता जिम्मेदार नहीं होते, अदालत ने कहा।
अचल संपत्ति के कानून में अनुभवी अधिवक्ता सलाह दे सकते हैं।
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