בית המשפט העליון של דיסלדורף: הגנה מתחרות בחוזי שכירות

סעיף תקף רק במקרה של פגיעה ממשית

בחוזי שכירות מסחריים ניתן להסכים על סעיף הגנה מפני תחרות. עם זאת, הפחתת שכירות עקב הפרת סעיף הגנה מפני תחרות מותנית בכך שלמעשה התרחשה פגיעה. זה מה שנקבע בפסק הדין של בית המשפט העליון דיסלדורף מיום 12 בספטמבר 2023 (Az.: I-24 U 47/22).

באופן עקרוני מחויב המשכיר בהתאם לסעיף 535 BGB למסור לשוכר את הנכס במצב המאפשר שימוש חוזי. מחוק זה ניתן כבר לגזור הגנה על השוכר מפני תחרות. אבל בחוזה שכירות מסחרי ניתן גם להסכים במפורש על סעיף הגנה מפני תחרות. הסדר כזה מגן על השוכר מפני מצב שבו מתחרה ישיר יתמקם באותו בניין, כך לפי משרד עורכי הדין הכלכלי MTR Legal Rechtsanwälte , המייעץ בין היתר בתחום הנדל"ן. אך סעיף הגנה מפני תחרות כזה תקף רק כאשר בפועל ישנה פגיעה, לפי החלטת בית המשפט העליון דיסלדורף.

הסכמה על הגנה מפני תחרות בחוזה שכירות

בהליך מול בית המשפט העליון דיסלדורף חתמו הצדדים על חוזה שכירות מסחרי בשנת 2010. השוכר רצה להקים קליניקה לפיזיותרפיה במתחם השכור על שטח של כ-650 מטר מרובע. בחוזה השכירות המסחרי נקבע סוחר שלא יושכרו חדרים לאנשים או חברות שמתחרות במרפאה לפיזיותרפיה. המשכיר התחייב לא להשכיר או למסור חדרים באתר לאנשים או יזמים שמתחרים ישירות בתחום העיסוק של השוכר, ולא להתיר מסירה כזו. במפורש נאמר בחוזה: „לפיכך לא מורשה להקים קליניקה נוספת זהה לפיזיותרפיה.“שבע שנים לאחר מכן השכירה המשכירה במתחם חדרי קליניקה למטפלת עם דגש על כירופרקטיקה אמריקאית. השוכר של המרפאה לפיזיותרפיה ראה בכך הפרה של סעיף ההגנה מפני תחרות והפחית את השכירות ב-25 אחוזים. בעקבות כך תבעה המשכירה את תשלום השכירות המלאה. היא טענה שסעיף ההגנה המוסכם מפני תחרות כלל רק הגנה מפני 'תחרות ישירה'. קליניקה למטפלות לא נכללת בכך.

למשכירה יש זכות לקבל את כל תשלומי השכירות

בית המשפט המחוזי קלבה דחה את תביעת המשכירה. בערעור מול בית המשפט העליון דיסלדורף, הצליחה המשכירה בתביעתה. בית המשפט קבע שלא מתקיים הפרה של סעיף ההגנה מפני תחרות. בית המשפט המחוזי הגדיר את היקף סעיף ההגנה על תחרות בצורה רחבה מדי, כך טען בית המשפט העליון. סעיף זה לא כלל הגנה מפני קליניקה למטפלות המתמקדה בכירופרקטיקה אמריקאית. אך גם אם היה זה המקרה, ההתערבות הייתה לכל היותר בלתי משמעותית, ולכן לא הייתה מצדיקה הפחתת דמי השכירות, הבהיר בית המשפט.

לצדדים בחוזה השכירות יש עקרון חופשי לקבוע הגנה מלאה על תחרות הכוללת גם עסקים לא מאותה התעשייה. זה לא היה המקרה כאן, כך הבהיר בית המשפט העליון דיסלדורף. כי בסעיף הזה צוין במפורש שמדובר בהגנה מפני 'תחרות ישירה'. בכך, ההגנה על התחרות תוארה באופן מדויק ואיסור השכרת המקומות לצדדים שלישיים מוגבל אך ורק לקליניקה נוספת זהה לפיזיותרפיה, כך הבהיר בית המשפט. המטפלות לא מפעילות קליניקת פיזיותרפיה וגם לא מחזיקות בהכשרה פיזיותרפית. מדובר במקצועות שונים בהרבה, כך אמר בית המשפט העליון. אם גם חפיפות קטנות עם שירותי הפיזיותרפיה של השוכרת היו אמורות להיות תחת הגנת התחרות, היה צורך לציין זאת במדויק ככל האפשר.

לא ניתן לזהות פגיעה משמעותית בניצול המקומות המושכרים, ולכן יש זכות למשכירה לקבל את כל תשלומי השכירות, כך פסק בית המשפט העליון.

עיצוב חוזי תקין מבחינה משפטית

סעיף ההגנה מפני תחרות היה צריך להיות מפורט בהרבה אם המטרה הייתה למנוע גם את התקנת קליניקה למטפלות או קליניקה אחרת.

MTR Legal Rechtsanwälte מייעץ בעיצוב נכון מבחינה משפטית של חוזה שכירות מסחרי ובנושאים נוספים של דיני מקרקעין.

אנא פנו אלינו בכל עת!