ברכישת נדל"ן על המוכר להצביע על ליקויים נסתרים אם הוא מכיר אותם. עם זאת, על פי פסק דין של בית המשפט המחוזי פרנקנטל, נטל ההוכחה על כך מוטל על הקונה.
כדי למנוע בעיות, האחריות לליקויים בממכר נדל"ן מוחרגת בדרך כלל בחוזי רכישת נכסים. עם זאת, החרגת האחריות מתייחסת רק לליקויים שהקונה יכול היה להבחין בהם. המוכר מחויב להצביע גם על ליקויים נסתרים. אם המוכר הסתיר במרמה ליקויים כאלה, החרגת האחריות אינה חלה והמוכר נושא באחריות, מסבירים במשרד המשפטים הכלכלי MTR Rechtsanwälte.
תנאי לאחריות המוכר בליקויים נסתרים הוא, שהם היו ידועים לו. נטל ההוכחה לידיעה זו מוטל על הקונה, כפי שהחליט בית המשפט במחוז פרנקנטל בפסק דין מיום 24 בנובמבר 2021 (מספר הליך: 6 O 129/21).
במקרה הבסיסי, זוג רכש בית מגורים. המוכר חי בעצמו בבית במשך שנים רבות קודם לכן. חמש שנים לאחר שהזוג נכנס לבית, הם טענו כי הבידוד של הגג לקוי. לוחות הבידוד המותקנים אינם מתאימים, וגם חסרה שכבה הנקראת מחסום אדים. לכן דרש הזוג מהמוכר לשלם מקדמה עבור בידוד תקין.
בית המשפט המחוזי פרנקנטל דחה את התביעה. להבהיר את הפסיקה, הוא ציין כי בחוזה הרכישה סוכם באופן תקין על החרגת אחריות. כתוצאה מכך, התנאי לאחריות המוכר הוא שהוא פעל במרמה. עם זאת, לא הוכח כי המוכר ידע על הליקוי בבידוד הגג והסתיר זאת במרמה, כך הוסיף בית המשפט המחוזי פרנקנטל. זאת משום שהגג לא היה דולף או לח וגם דרישות תעודת האנרגיה מולאו. בנוסף, המשיך המוכר להתגורר בבית עם משפחתו במשך עשר שנים ללא הגבלות ואף עשה שימוש בעליית הגג. לכן, לא ניתן להניח שהוא היה מודע לליקוי. על ליקויים שהיו יכולים להיראות בעליל המוכר לא חייב לשאת באחריות, כך העיד בית המשפט.
עו"ד מנוסים בנדל"ן יכולים לייעץ.
למידע נוסף בקרו:
