העתודות של WEG כנראה נמצאות באג"ח מסוכנות
ברחבי גרמניה, חברות בעלות דירות מודאגות מכמה מיליוני יורו. כסף, שבעצם נועד לעתודות, אך הושקע על ידי ניהול הבית באג"ח של DR Deutsche Rücklagen GmbH. באופן זה, כסף הבעלים של הדירות לא הושקע בבטחה וכעת הם נתונים לאיומים על הפסדי כספים משמעותיים.
חברות בעלות דירות (WEG) יוצרות מה שנקרא עתודות תחזוקה. הכסף משמש, למשל, למימון תחזוקה ותיקונים נחוצים לשטח המשותף. זהו הביטחון הכספי המרכזי לבעלי הדירות ומכאן עליו להיות מושקע במידה בטוחה מאוד, כלומר ללא סיכון גדול, מסבירה חברת עורכי הדין MTR Legal, שמייעצת בין היתר בתחום נדל״ן ושוקי הון.
הנחת עתודות WEG בביטחון מירבי
הכסף צריך להיות מושקע כך שיהיה זמין במיידי במקרה חירום וההחזר המלא יהיה מובטח. הנחת העתודות בביטחון מירבי ובאחריות היא תפקיד הניהול. בדיוק בזה לא עמדו כמה ניהול בית שונים כנראה. כפי שכתב tagesschau.de ב-6 בפברואר 2025, כמה ניהולי בתים נתנו כנראה כסף באג"ח מסוכנות של DR Deutsche Rücklagen GmbH – כנראה ללא הסכמת בעלי הדירות. ההאשמות מופרכות.
באמצע, לפי הדיווח, נמצאת כיום החברה הלא יציבה כלכלית Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH. זו כנראה השקיעה את הכסף מה-WEG באג"ח של DR Deutsche Rücklagen GmbH. החברה הנפיקה ארבע אג"ח שונות. בדצמבר 2024 החברה לא הצליחה כנראה לעמוד בתשלומי הריבית המתכוננים. הקשיים הפיננסיים נראים חמורים. כפי שדיווח tagesschau.de, DR Deutsche Rücklagen GmbH הזמינה לאסיפת נושים ב-13 בפברואר 2025 בפרנקפורט. כנראה שעל התנאים של האג"ח כמו משך הזמן וריבית צריכים להיות שינויים.
ניהול הבית משקיעים באג"ח מסוכנת
עם זאת, מסתבר שכסף בעלי הדירות ב-DR Deutsche Rücklagen GmbH לא מושקע כנראה בבטחה וייתכן שניהול הבית הפרו את חובותיהם. לצד Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH מופיעה גם קבוצה המדוברת Consigma בהקשר להשקעת כספי WEG ב-DR Deutsche Rücklagen GmbH. בנוסף, אמורות להיות זיקות כלכליות ואישיות הדוקות בין ניהול הבית ל-DR Deutsche Rücklagen GmbH, כפי שמדווח tagesschau.de.
אזהרות של BaFin
DR Deutsche Rücklagen GmbH אינה דף נקי. ב-21 בפברואר 2024 פרסמה ההשגחה הפיננסית BaFin אזהרה משום ש- DR Deutsche Rücklagen GmbH הנפיקה תעודת חוב, "Rücklagen Anleihe 2026", כנראה ללא פרוספקט ערך נדרש. בגרמניה, ערכי ערך ניתנים להצעה רק אם יש עליהם פרוספקט מאושר על ידי BaFin.
חודש לאחר מכן, ב-21 במרץ 2024, נתנה BaFin ל-DR Deutsche Rücklagen GmbH את הכפלת העסקאות הפיננסיות שלה. החברה כנראה העניקה הלוואות משתנות לפרויקטים בענף הבנייה ובוני בניינים והפעילה עסקי אשראי ללא רשות נדרשת של BaFin.
אך גם ההענקה של הלוואות משתנות מסוכנות לא הרתיעו ניהולי בתים כגון Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH והם הניחו כספי WEG שם אף שבמקסימום הם צריכים להיות בטוחים.
בעלי דירות עלולים לדאוג מהפסדים גבוהים
על העתודות תחזוקתיות לא רק להיות מושקעות בביטחון גבוה, אלא גם בצורה שבה הכסף יהא זמין במהרה. פסיקות המשפט הכלליות מניחות על זמינות בתוך שלושה חודשים. לאג"ח של DR Deutsche Rücklagen GmbH היו תקופות זמן ארוכות ואפשרויות לביטול מיוחד הוגבלו בצורה מצומצמת בלבד. בהתאם, ייתכן והניהול כאן הפר את חובותיו.
לפי הדיווח מ-tagesschau.de, עבור ה-WEG מדובר בסכומים גבוהים. בנכס אחד בקולון ייתכן שיותר מ-1.5 מיליון יורו הושקעו באג"ח המסוכנות. מכיוון שחשש שה-DR Deutsche Rücklagen GmbH לא תהיה מסוגלת להחזיר את הכספים, על WEG הנפגעות לבחון את אפשרויותיהם המשפטיות, כדי להתנגד להפסדים הכספיים המאויימים.
לפי חוק WEG, על עתודות תחזוקתיות להיות מושקעות בביטחון מירבי וכן זמינות תמיד. מכיוון שזה לא קרה אולי, ייתכנו טענות לפיצויים כנגד ניהול הבית.
MTR Legal Rechtsanwälte עומדת לרשות ה-WEG הנפגעות כמענה וזמינה לסייע בתביעותיהם.
