בית המשפט העליון: מוכר הנדל"ן אחראי לליקויים

פגם בממכר נכס נדל"ן הוסתר במרמה – פסק דין של BGH לגבי חובת הגילוי ת.ק.: V ZR 43/23

מוכרי נדל"ן חייבים לגלות על פגמים בנכס. זה חל לפי פסק דין של בית המשפט העליון הפדרלי מה-27 באוקטובר 2023 גם אם נכלל סעיף הפוטר מאחריות בחוזה המכר (ת.ק.: V ZR 43/23).

על פי דין הנדל"ן, על המוכר ליידע את הקונה על פגמים חמורים במיוחד בנכס ללא צורך בשאילתות מהקונה. כדי להגן על המוכר מתביעות לפיצויים, ניתן לכלול סעיף הפוטר מאחריות במסגרת חוזה המכר. עם זאת, הסעיף יכול לחול רק על פגמים ברורים שהקונה יכול היה לזהות. בית המשפט העליון הפדרלי החריף בפסק דינו הנוכחי את חובת הגילוי של המוכר גם כאשר נכלל סעיף הפוטר מאחריות, כך לפי משרד עורכי הדין MTR Legal, שמייעץ גם בדין הנדל"ן.

הפטרת אחריות על פגמים בחוזה

במקרה המדובר, התובע רכש ביוני 2016 מגרש בנוי בבית חד-משפחתי. בחוזה המכר נכלל סעיף הפוטר מאחריות על פגמים. הבית כלל גם מרפסת מקורה, עליה צוין בחומר הפרסום של המתווך. אולם, גג המרפסת היה דולף. המוכר לא יידע את הקונה על הפגם הזה.

כאשר הקונה גילה את הנזק, הוא תבע החזרים בגין עלויות התיקון שנאמדו בכ-32,000 יורו. התביעה הצליחה רק בחלקה הראשוני. בית המשפט העליון בברמן אישר כי גג המרפסת הדולף מהווה פגם בממכר, אולם הסעיף הפוטר מאחריות על פגמים עדיין תקף. לא ניתן היה לקבוע כי המוכר הסתיר במרמה את הפגם.

הסתרת פגם במרמה

ה-BGH ראה זאת אחרת. בנימוקו ציין כי הנזילה בגג המרפסת מהווה פגם אמיתי ולא רק סימפטום לפגם. כניסת מים דרך גג המרפסת הוסתרה על ידי המוכר ובכך פעל במרמה, גם אם הוא לא מכיר את הסיבה או מכיר רק בחלקה, כך נאמר על ידי השופטים בקרלסרוהה.

הקונים לא יכלו לזהות את הפגם, הוסיף ה-BGH. למרות שגג המרפסת נידון לפני חתימת החוזה, המוכר לא ציין את כניסות המים דרך הגג והסווה את הפגם במרמה.

ה-BGH החזיר את המקרה לבית המשפט העליון בברמן, שעליו כעת להחליט על גובה התביעה לפיצויים.

MTR Legal Rechtsanwälte מייעצים בעסקאות נדל"ן ובנושאים נוספים של דיני נדל"ן.

צרו קשר עם משרדנו.