בית המשפט הפדרלי העליון: אין המרה של זכות הראשונים

החלטת בית המשפט הפדרלי מיום 23.01.2025 – תיק: V ZB 10/24

במקרקעין ניתן להעניק זכות קדימה. במסגרת זו יש להבחין בין זכות קדימה חפצית סובייקטיבית לזכות קדימה אישית סובייקטיבית. חשוב לציין שזכות קדימה אחת אינה יכולה להפוך לאחרת באופן אוטומטי, כפי שמראה החלטת בית המשפט הפדרלי מיום 23 בינואר 2025 (תיק: V ZB 10/24).

זכות קדימה חפצית סובייקטיבית מוענקת לבעלים של קרקע מסוימת. בהתאם לכך, היא ניתנת להעברה או להורשה. זכות קדימה אישית סובייקטיבית קשורה לאדם מסוים לו מוענקת זכות הקדימה. היא אינה ניתנת להעברה, כך על פי משרד עורכי הדין MTR Legal, המייעץ בתחום המקרקעין.

בפסיקתו הבהיר בית המשפט הפדרלי כי זכות הקדימה אינה ניתנת להמרה פשוטה. יש צורך תחילה להפסיק את זכות הקדימה הקיימת ולאחר מכן לייסד זכות קדימה חדשה. הדבר נכון גם אם האדם המוענק כבר היה בעל הקרקע השולטת.

לשכת המקרקעין דוחה את ההמרה

במקרה הנדון בעלת קרקע העניקה לבעלת הקרקע השכנה זכות קדימה חפצית סובייקטיבית לגבי כל המקרים. שתי הבעלות הסכימו באמצעות מסמך נוטריוני לשנות את זכות הקדימה הקיימת לזכות קדימה אישית סובייקטיבית, כך שהיא תינתן לבעלת הקרקע השכנה. זכות זו לא הייתה ניתנת להורשה או להעברה.

לשכת המקרקעין מנעה את הוצאת התוכנית לפועל ודחתה את הבקשה לשינוי. בית המשפט העליון במינכן אישר את החלטת לשכת המקרקעין ודחה את הערעור של הבעלות. בית המשפט העליון נימק כי המשתתפות ביקשו לבצע שינוי חסר תוכן. ההמרה תהיה אפשרית רק באמצעות ביטול והקמה מחדש של זכות הקדימה. בית המשפט הפדרלי אישר את החלטת בית המשפט העליון במינכן.

הנחוץ ביטול ויסוד מחדש של זכות הקדימה

בית המשפט הפדרלי הצהיר כי ההמרה המתוכננת של זכות הקדימה אינה שינוי בתוכן הזכות בהתאם לסעיף 877 לחוק האזרחי הגרמני (BGB). שכן זכות קדימה קיימת לטובת הבעלים של קרקע מסוימת אינה יכולה להשתנות לטובת אדם מסוים באמצעות שינוי בזכות. דרוש תחילה לבטל את זכות הקדימה הקיימת ולבסס זכות קדימה חדשה. אין זה משנה אם האדם המוענק כבר הבעלים של הקרקע השולטת.

שינוי תוכן לפי סעיף 877 לחוק האזרחי הגרמני (BGB) אינו אפשרי על פי הדעה הכללית כאשר השתנה מחזיק הזכות המקרקעין. כך גם במקרה של שינוי של זכות קדימה חפצית סובייקטיבית לזכות קדימה אישית סובייקטיבית, הבהיר בית המשפט הפדרלי. כאן משתנה הזכות מזכות לטובת בעל הקרקע המוענקת לזכות לטובת אדם מסוים. דבר זה לא משתנה אם האדם המוענק כבר הבעלים של הקרקע השולטת. בעת מכירת הקרקע, השפעות השינוי של זכות הקדימה יהיו ניכרות. שכן קונה הקרקע יקבל במקור גם את זכות הקדימה על הקרקע האחרת. בשינוי לזכות קדימה אישית סובייקטיבית תישאר זכות הקדימה אצל האדם ותיושם בנפרד מהקרקע השכנה, הבהיר בית המשפט הפדרלי.

אין המרה השומרת על דרגה

זכות הקדימה החפצית הסובייקטיבית והזכות האישית הסובייקטיבית מהוות שתי זכויות שונות. לכן המרה אינה נחשבת לשינוי תוכן גרידא בזכות, הצהירו השופטים בקרלסרוהה. זכות קדימה קיימת לטובת הבעלים של קרקע מסוימת אינה ניתנת לפירוק מהקרקע הנדונה. אם שינוי של זכות קדימה חפצית לזכות קדימה אישית היה אפשרי, הייתה זכות הקדימה מאבדת את הקשר שלה לקרקע. דבר זה אינו תואם לסעיף 1103 סעיף 1 לחוק האזרחי הגרמני (BGB), הבהיר בית המשפט הפדרלי.

המרה השומרת על דרגה של זכות הקדימה אינה אפשרית בהתאם להחלטת בית המשפט הפדרלי.

MTR Legal Rechtsanwälte מייעצים ב דיני מקרקעין.

אתם מוזמנים ליצור קשר איתנו!