חריגות ממס ספקולציות

פסק דין של BFH מיום 26.09.2023 – מספר תיק IX R 13/23

כאשר נמכר נכס מקרקעין בתוך תקופת הספקולציה של עשר שנים, יש להטיל מס על הרווח מהמכירה. פטור ממס ספקולציה יכול להתקיים רק אם הבעלים גר בעצמו בנכס או אם הוא גר על ידי ילד בוגר זכאי לתמיכה מבחינה חוקית. כך הבהיר בית המשפט הפדרלי לענייני מיסים (BFH) בפסק דין מיום 26 בספטמבר 2023 (מספר תיק: IX R 13/23).

כאשר נקנה ונמכר נכס מקרקעין בתוך עשר שנים, זהו מה שנקרא עסקאות מכירה פרטיות והרווח מהמכירה כפוף למס הכנסה. הרווח מהמכירה יכול להיות פטור ממס אם הבעלים השתמש בנכס לשימוש עצמי במועד המכירה ובשנתיים הקודמות, או אם ילדיו שלו גרו בנכס חינם, מסביר משרד עורכי הדין MTR Legal, המציע בין היתר ייעוץ בתחום דיני המיסים. לא ניתן לדבר על שימוש עצמי כאשר הנכס מאוכלס בחינם על ידי האם או חמות או קרובים אחרים. גם פסק הדין של בית המשפט הפדרלי לענייני מיסים מבהיר זאת.

מחזור דירה חינם לאם

במקרה המוצג, זוג נשוי רכש דירת מגורים בשנת 2009 במחיר של 177,000 יורו. הם מסרו את הדירה חינם למשתתפת האם של התובעת. לאחר מות האם, מכרו הזוג את דירת המגורים בשנת 2017, ובכך בתוך תקופת הספקולציה של עשר שנים.

רשות המיסים ראתה במכירה עסקאות מכירה פרטיות וקבעה בהתאם את מס ההכנסה. כנגד זה התנגחו הזוג. לטענתם, קיים שימוש עצמי בדירה ולכן הרווח מהמכירה צריך להיות פטור ממס.

BFH: אין שימוש לצרכים מגוריים עצמיים

עם התביעה שלהם, הם לא הצליחו לא בבית המשפט לענייני מיסים ולא בבית המשפט הפדרלי לענייני מיסים. ה-BFH הצהיר כי התובעים לא השתמשו בדירה לצרכים מגוריים עצמיים. לכן הרווח מהמכירה לא פטור ממס. כאשר התקופה בין רכישה או השלמת נכס אל מכירתו פחות מעשר שנים, הרווח ממכירתו פטור ממס רק אם הנכס שימש כולו לצרכים מגוריים עצמיים או בשנת המכירה ובשנתיים הקודמות, הסביר ה-BFH.

על פי ההגדרה, שימוש לצרכים מגוריים עצמיים אומר שהנישום אכן גר בנכס באופן קבוע ולא רק רשם כתובת מגורים או רק ביקר מישהו שם. שימוש עצמי מתקיים גם כאשר הנישום מעמיד את הדירה לשימוש של ילד זכאי לתמיכה, הסביר ה-BFH. לעומת זאת, אין שימוש לצרכים מגוריים עצמיים כאשר הנכס מוענק ללא תמורה לקרוב משפחה אחר, הבהירו השופטים. בהתאם, אין להקצות לתובעים שימוש לצרכים מגוריים עצמיים על ידי מסירת דירת הבעלות לאם התובעת.

פטור ממס רק תחת תנאים מגבילים

ה-BFH הסביר בנוסף כי יש לפרש את שעותקות הפטור ממס לפי סעיף §23 פס' 1 סע' 1 שמ' 3 EStG בצורה מחמירה. לכן, אין צורך להרחיב את ההטבה על מסירת הדירה לילד שהשיקול במיסי הכנסה משפחתי על מקרי אחרים. בניגוד לשיקול הקיים לילד זכאי לתמיכה, חובת התמיכה לא יכולה להיחשב במקרים אחרים בלי בחינה פרטנית. כאן לא נקבעה חובת תמיכה של התובעת כלפי האם. בין התובע לחמותו לא קיים קשר משפחתי, ולכן התובע לא היה מחויב בתמיכה, כך הסביר ה-BFH.

כפי שמראה פסק הדין, פטור ממס במקרים של מכירת נכס בתוך תקופת הספקולציה של עשר שנים אפשרי רק תחת תנאים מגבילים.

MTR Legal עורכי דין מייעצים ב דיני מיסים ומעניקים לכם עורכי דין מנוסים במקרים של סכסוך מס עם הרשויות.

צרו קשר איתנו!