חובת מס במכירת חלקת קרקע

פסק דין בית המשפט הפיננסי הפדרלי על פטור ממס בשל שימוש עצמי, תיק מספר IX R 14/22

אם יש פחות מעשר שנים בין רכישה ומכירה של נכס, הרווח מהמכירה כפוף למיסוי. יוצא דופן הוא השימוש העצמי. אז ניתן לפטור ממס במקרה של מכירה בתוך תקופת הספקולציות של עשר שנים. אולם מכירת קרקע מופרדת מהגנה לפני תום תקופת הספקולציות אינה פטורה ממס. זה קבע בית המשפט הפיננסי הפדרלי עם פסק דין מ-26 בספטמבר 2023 (תיק מספר IX R 14/22).

כאשר נכס נרכש ונמכר שוב בתוך עשר שנים, זה נחשב לעסקת מכירה פרטית. הרווח מעסקת מכירה כזו כפוף למיסוי ומהווה חלק מהכנסתם של הרוכשים. יוצא דופן מהמיסוי יכול להיות רק במקרה של שימוש עצמי בנכס על ידי הנשומים, כך משרד עורכי הדין MTR Legal שעוסק גם בייעוץ משפטי.

אין פטור ממס במקרה של קרקעות גן מופרדות

יוצא דופן כזה אינו חל כאשר קרקע גן מופרדת ונמכרת. כך הבהירו בית המשפט הפיננסי הפדרלי (BFH) בהחלטתם מ-26 בספטמבר 2023.

במקרה המדובר, רכשו הנשומים חלקה עם בניין של חווה ישנה בשנת 2014. בבניין גרו הנשומים. לחלקה השתייך שטח של כ-4,000 מ"ר ששימש כגן. מאוחר יותר הפרידו הנשומים רצועה של כ-1,000 מ"ר מהגן ומכרו אותה בשנת 2019.

לגבי מכירת החלקה המופרדת, לא הגישו הנשומים פרטים בהצהרת המס שלהם. אלא שהמשרד לענייני מס ראה את הרווח ממכירת הקרקע כחייב במס על פי חוק מס ההכנסה בשנת 2021.

BFH דוחה את התביעה

הנשומים עתרו כנגד כך. הם טענו כי מכירת החלקה המופרדת אינה עונה על תנאי עסקה פרטית מכירה, או לכל הפחות שהרווח מהמכירה בגין השימוש למטרות מגורים אינו חייב במס.

אבל התביעה נדחתה בהליך הסופי בבית המשפט הפיננסי הפדרלי. השופטים במינכן קבעו כי הנושים שבאו מהמכירה היו הכנסות נוספות מעסקה פרטית מכירה, והן חייבות במס.

כאשר פחות מעשר שנים עברו בין רכישת נכס ומכירתו, נוצרות הכנסות נוספות מעסקה פרטית מכירה. לפי סעיף 23 לחוק מס ההכנסה, יש להטיל מס על שינויים בערך של נכס מסוים בתקופה של עשר שנים מהמכירה, אם הנכס נמצא ברכוש הפרטי של הנשום. בהתחשב בכך, כך הבהיר בית המשפט הפיננסי הפדרלי, זהות כלכלית חלקית מספיקה.

הכנסות נוספות ממכירה פרטית

זהות כלכלית חלקית רלוונטית כאשר רכוש נקנה ומוחזר חלקית. זהות כלכלית של רכוש מחולק נשמרת כאשר החלוקה נעשית ללא אמצעים טכניים מורכבים והסחירות של הרכוש הקודם ממשיכה בחלקים. כך המקרה למשל בחלוקה של קרקעות, כפי שהסביר ה-BFH.

לכן, במקרה הנוכחי המשרד לענייני מס ובית המשפט הפיננסי של סקסוניה תחתית עצמו סברו שזו הכנסה נוספת ממכירה פרטית. שכן במקרה של חלק קרקע שנמכר ללא בנייה, אין מדובר באיכות שונה של רכוש. גם אם לאחר המכירה הקרקעות הן בגודל שונה, הן אינן נבדלות זו מזו באופן של סוג, תפקוד או ערך, כך אמר ה-BFH.

שימוש למטרות מגורים רק במקרה של קרקעות בנייה

הרווח מהמכירה אינו יכול להיות פטור ממס משום השימוש למטרות מגורים, כפי שהבהירו שופטי מינכן. ייתכן פטור ממס רק כאשר הנכס שימש למטרות מגורים בין רכישתו למכירתו או בשנה שבה נמכר ובשנתיים לפני כן. הדבר דורש כי הרכוש יהיה מיושב בעצמו ולמשך זמן. אך במקרה של קרקע שאינה בנויה, אין כך הדבר. לכן ניתן להחיל פטור ממס רק על הקרקע עם בניין המגורים, ולא על חלק הקרקע שאינה בנויה. זאת גם אם החלק שימש קודם כגן ונמכר, כך קבע ה-BFH.

MTR Legal עורכי דין מספקים ייעוץ במחלוקות מס עם הרשות המסים ובנושאים אחרים של דיני המס.

אתם מוזמנים ליצור קשר איתנו.