חוזה המכר כתוצאה מהסכמה להעלמת מס אינו בטל – BGH V ZR 115/22
למרות הסכמה לכסף שחור, חוזה מכר של נכס לא חייב להיות בטל. כך קבע ה-BGH בפסק דין מתאריך 15 במרץ 2024 (Az.: V ZR 115/22). זה אפשרי אם המטרה הראשית של חוזה המכר אינה העלמת מס, אלא הרכישה או המכירה של הנכס.
בטרנסאקציות נדל"ן, בדרך כלל מחליפים הרבה כסף ידיים. בנוסף, רשות המס רוצה גם להרוויח. לכן הפיתוי יכול להיות גדול, לפחות לגבי המסים, לנסות ול"חסוך" קצת ולהצהיר במחיר החוזה הנוטריוני מחיר נמוך יותר מהנמכר והמשולם בפועל. עם זאת, לא מומלץ לעשות זאת. כי מצד אחד, זה נחשב להעלמת מס ולכן הצדדים המתקשרים בחוזה יכולים להיענש מבחינה משפטית, מצד שני, החוזה יכול להיות בטל בשל כך, כך מסבירה משרדת המשפטים MTR Legal Rechtsanwälte, שמייעצת גם בנושאי נדל"ן.
הצהרת מחיר מכר לא נכונה בחוזה נוטריוני
עם זאת, החוזה יכול להישאר בתוקף למרות הסכמה לכסף שחור, כפי שמראה פסק הדין של בית המשפט הפדרלי מתאריך 15 במרץ 2024. במקרה הנדון, הצדדים הסכימו על מחיר מכר של 150,000 יורו לנכס. אולם בחוזה הנוטריוני הוצהר רק מחיר של 120,000 יורו כעלות המכר. הסכום של 30,000 יורו שלא תועדו בחוזה הועבר במזומן מהמוכר לקונה לפני מועד החתימה על החוזה.
המוכר, במסגרת הודעה עצמית, הודה בהנמכת מס הרכישה. כתוצאה מכך, התעורר ויכוח בין המוכר לקונה אודות תוקף חוזה המכר והשבתו.
BGH: חוזה המכר תקף
העניין סוף סוף הגיע לבית המשפט הפדרלי העליון. השופטים בקארלסרוהה קבעו תחילה כי החוזה נוטריוני שנעשה מכוח הצהרת המחיר הלא נכונה הוא עסק בהסוואה שאינו חוקי לפי § 117 Abs. 1 BGB. עם זאת, ההסכם בנושא שהתבצע בעל פה למכר במחיר גבוה יותר תקף. הפגם בצורניות תוקן עם העברת הזכות וההכנסה של הקונה בטאבו. הקונה הפך לבעלים של הנכס. זה היה שונה רק אם החוזה היה בטל.
אבל זה לא המקרה, כך קבע ה-BGH. כי ההסכמה לכסף שחור אינה מובילה לבטלות החוזה כולו רק בשל הפרת איסור חוקי. כאשר המחיר נאמר נמוך יותר בחוזה המכר רק כדי להעלים מסים, מדובר בהסכמה לכסף שחור. אבל החוזה לא מתבטל. החוזה בטל רק אם הכוונה להעלמת המס היא המטרה הבלעדית או הראשית של החוזה, דבר שאינו המצב בדרך כלל אם המכר או קניית הנכס נעשו ברצינות. חוזה שהוא תוצאה של העלמת מס בטל רק אם העלמת המס היא המטרה הראשית של החוזה, כך הסבירו השופטים בקארלסרוהה.
הבחנה להסכמות לכסף שחור בחוזים בעבודות
הם הבחינו בהרבה בין האופן בו הם מתייחסים לחוזי מכירת נדל"ן וחוזי מקרקעין לבין האופן בו הם מתייחסים להסכמות לכסף שחור בחוזים בעבודות. הסכמות בחוזים בעבודות שמובילות לפתח חוזה מאפשרות להטיל סנקציות ראויות, כפי שמציין החוק למלחמה בעבודות שחורות. עם זאת, התקנות הללו לא ישימות על הסכמות לכסף שחור במסגרת חוזים במכירת נדל"ן, כך קבע ה-BGH.
כאן, ההסכמה להזנות מחיר מכר שגוי היא אומנם משהו לא חוקי, אבל זה פוגע בחוזה כולו רק אם העלמת המס מהווה את המטרה הראשית של החוזה, כך הבהיר ה-BGH. בהתאם לכך, החוזה במקרה זה אינו בטל בשל ההסכמה לכסף שחור. כאן, רצינות העסקה בנדל"ן הוכחה. ההסכמה הכנה להחלפת המכר מאשרת על ידי סגירת החוזה והביצוע שלו, כך קבע ה-BGH. גם אם ההסכמה לכסף שחור אינה חוקית בפני עצמה, זה אינו מוביל לבטלות החוזה כולו.
MTR Legal Rechtsanwälte – מומחים בהליך מכירת נדל"ן ומייעצים בנושאים נוספים בנושא נדל"ן.
צרו קשר עימנו!
