החלטה של בית המשפט העליון של דרזדן מיום 27.02.2024 – מס' תיק 5 U 2077/23
בעת חתימה על חוזה שכירות מסחרי יש להקפיד על עמידה בדרישות הפורמליות. לדוגמה, הפרה של דרישת הכתב יכולה להוביל לכך שתקופות מוסכמות לא יהיו בתוקף. הדבר יכול להביא לכך שתקופות השכירות המוסכמות לא יהיו תקפות וחוזה השכירות על נכסים מסחריים יכול לכן להסתיים במועדים הקבועים בחוק. כך מראה החלטה של בית המשפט העליון של דרזדן מיום 27 בפברואר 2024 (מס' תיק: 5 U 2077/23).
דיני השכירות המסחריים שונים בדרכים מהותיות מדיני שכירות למגורים. כך, בחוזה שכירות מסחרי חלים מרווחים חוקיים רחבים יותר. לכן חשוב עוד יותר שכל הסכמים מהותיים ייכתבו בהסכם השכירות. נקודות חשובות הן בעיקר תקופת השכירות על נכסים מסחריים וכן תקופות פינוי בחוזים בלתי מוגבלים, אם הן שונות מהתקנות החוקיות. אם תקופות הפינוי הללו לא נקבעו בכתב, הן יכולות להיות בלתי תקפות, כך ציינו ב-MTR Legal עורכי דין, המתמחים בין היתר בדיני מקרקעין ואף בדיני השכירות המסחריים.
תקופות פינוי ללא הסכם כתוב אינן תקפות
שהיעדר הסכם כתוב יכול להוביל לאי חוקיות של תקופות פינוי בשכירות מסחרית, מראה החלטת בית המשפט העליון של דרזדן מיום 27.02.2024.
במקרה הבסיסי, חתם השוכר עם חברה לשותפות (GbR) על חוזה שכירות למשרדים. הצדדים הסכימו שהחוזה יוגבל לשלוש שנים והוא יתארך באופן אוטומטי בכל שנה אם אחד הצדדים לא יבקש להפסיק את החוזה שלושה חודשים לפני סיום התקופה. החוזה נחתם על ידי השוכר ושותף בחברת השותפות שהשכירה את שטחי המסחר. הנקודה הבעייתית הייתה שהחתימה של השותף השני בחברה לשותפות לא נכללה תחת החוזה.
הנכס משנה ידיים
הבעיה עלתה כששנה הנכס בעלים. הקונה הפך להיות המשכיר בחוזה השכירות. הוא הודיע שהוא מתנגד להארכת החוזה והודיע על פינוי החוזה במועד. המשכיר החדש טען שהפינוי אפשרי משום שחוזה השכירות המקורי לא עומד בדרישות הכתב ולכן חלה התקופה הקבועה בחוק. הוא דרש מהשוכרים לפנות את שטחי המסחר.
תקופות פינוי לא הוסכם בצורה חוקית
העימות הגיע לבית המשפט העירוני ב-Leipzig. זה החליט שהשוכרים חייבים לפנות ולהתיר את שטחי השכירות המסחריים. החלטה זו אושרה על ידי בית המשפט העליון של דרזדן בערעור.
בית המשפט העליון נימק כי לשם שמירה על דרישת הכתב החוקית נחוץ שהוראות החוזה המהותיות, בהן שלפם עיקרי הנושא השכר, גובה השכירות ומשך החוזה יהיו מהמסמך החוזי. הדבר לא התקיים כאן. משום שאם צד מיוצג על ידי כמה אנשים, כמו במקרה זה החברה לשותפות על ידי שתי שותפים, יש צורך שכל הזכאים יחתמו על החוזה. הכתב יכול להישמר באופן חריג גם אם רק אחד מהזכאים חותם ומצהיר שבחתימה הוא מייצג את כל הזכאים שחסרים. תוספת כזו אינה קיימת במקרה זה, כך ציין בית המשפט העליון של דרזדן.
שוכרים ומשכירים חייבים לשים לב לדרישת הכתב
ההשלכה של הפרת דרישת הכתב הדרושה היא שהחוזה נחתם לזמן בלתי מוגבל. בכך, גם תקופת הפינוי החוזית אינה בתוקף, אם היא ארוכה מהפינוי הקבוע בחוק, הבהיר בית המשפט העליון של דרזדן. במקרה הנוכחי, הארכת הסעיף בהסכם גרמה בפועל להארכת התקופה הקבועה לפינוי, כי הפינוי יכול להתבצע רק שלושה חודשים לפני תום כל שנה. על כן הסעיף המתאים אינו תקף והפינוי בוצע כראוי, קבע בית המשפט העליון של דרזדן.
ההחלטה מבהירה שגם שוכרים וגם משכירים בחוזי שכירות מסחריים חייבים לשים לב לדרישת הכתב ההכרחית, כי הפרה עלולה להשפיע שלילית על אחד הצדדים.
MTR Legal Rechtsanwälte מתמחה שנים בדיני מקרקעין ומייעצת גם בתחום חוזי השכירות המסחריים.
מוזמנים ליצור קשר איתנו!
