דיני נדל"ן – בית המשפט העליון מחמיר את חובת הגילוי של המוכר

בהתאם לחוק המקרקעין מוטלות על המוכר חובות גילוי שונות כלפי הקונה. חובות אלו החמיר בית המשפט הפדרלי עם פסק דין מיום 15 בספטמבר 2023 (מס': V ZR 77/22).

חוק המקרקעין מכיר בסוגים שונים של ליקויים שיכולים להתרחש בנוגע לנכס. במקרה של ליקויים סמויים, חלה על המוכר חובת גילוי כלפי הקונה. עם הופעת ליקויים לאחר הרכישה, רצוי לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין. משרד עורכי הדין MTR Legal מייעץ הן לקונים והן למוכרים ומעמיד לרשותם עורך דין מנוסה במקרקעין.

בית המשפט הפדרלי החמיר בפסק דינו הנוכחי את חובות הגילוי טרם החוזה של מוכרי המקרקעין. הוא הבהיר שהמוכר לא ממלא את חובת הגילוי שלו רק בכך שהוא מעניק לקונה גישה לחדר נתונים הכולל מסמכים ומידע על הנכס. הוא לא יכול להניח שהקונה יידע על נסיבות שיש לגלות להן כשהוא מעניק גישה לחדר הנתונים. חוק המקרקעין מניח שקונה יכול לזהות בקלות ליקויים שייחשפו בביקור בנכס. אך אספקת מסמכים בחדר נתונים אינה מהווה תחליף לביקור. משום כך, על המוכר היה ליידע את הקונה על ליקויים ועלויות שיפוץ קרובות, כך פסק בית המשפט הפדרלי.

במקרה הנוכחי, התובעת רכשה מספר יחידות במבנה מסחרי עבור כ-1.5 מיליון אירו. היא לא ידעה שעל הבעלים של היחידות לשלם היטלי מיוחדים עקב שיפוצים קרבים. גם היא לא הייתה מודעת לכך שעלויות השיפוצים עשויות להגיע עד ל-50 מיליון אירו. מסמכים רלוונטיים לכך המוכר הציג לחדר הנתונים הווירטואלי רק סמוך לסיום עסקת המכירה והם לא נתפסו יותר על-ידי הרוכשת.

בית המשפט הפדרלי פסק כעת שהמוכר לא קיים את חובות הגילוי שלו טרם החוזה.

החלטה זו עשויה להיות בעלת השלכות משמעותיות בעסקאות נדל"ן. הקונים והמוכרים יהיו נוהגים בחוכמה אם ייעזרו בעורך דין מיומן בדיני מקרקעין. עורך דין מתמחה במקרקעין יכול לבצע בדיקות נאותות ולזהות עלויות נסתרות וסיכונים.

MTR Legal מייעצים בנושא עסקאות נדל"ן ובנושאים נוספים בדיני מקרקעין.

פנו כעת ליצירת קשר .➤ עורך דין בדיני מקרקעין – למידע נוסף!