בית המשפט העליון בברנדנבורג: ביטול פתאומי של חוזה שכירות מסחרי מצריך אזהרה מוקדמת

במקרה של ביטול חוזה שכירות מסחרי ללא הודעה מוקדמת בשל ליקויים, נדרש אזהרה מוקדמת. כך אישר בית המשפט העליון של ברנדנבורג (מספר תיק: 3 U 82/19).

חוזי שכירות מסחריים ללא הגבלת זמן ניתנים לביטול כרגיל. אם הצדדים לא קבעו תקופת ביטול בחוזה, חלה תקופת הביטול החוקית של שישה חודשים לפי סעיף 580a לחוק BGB. בתנאים מסוימים ניתן לבטל גם חוזה שכירות מסחרי באופן יוצא דופן. סיבה חשובה לביטול יוצא דופן מצד השוכר יכולה להיות, למשל, הופעת ליקויים חוזרת בנכס המושכר. במרבית המקרים נדרשת אזהרה מוקדמת על מנת שהביטול היוצא דופן יהיה תקף, מסבירה חברת עורכי הדין הכלכלית MTR Rechtsanwälte.

כך גם מראה פסק דין של בית המשפט העליון של ברנדנבורג מיום 7 ביולי 2020 (מספר תיק: 3 U 82/19). כאן ביטלה השוכרת את חוזה השכירות המסחרי שלה בשל הופעת ליקויים חוזרת בנכס המושכר באופן יוצא דופן וללא הודעה מוקדמת. בחדרים התרחשו שבעה מקרים של חדירת מים במשך כ-12 שנים. המשכירים הגיבו בכל פעם בתיקונים ועבודות ניקוי על הנזק.

מאחר שהליקוי כנראה עדיין לא נפתר, הגיבה השוכרת על חדירת המים הבאה בביטול ללא הודעה מוקדמת של חוזה השכירות. היא חוסכת לעצמה את האזהרה המוקדמת.

המשכירים לא הכירו בביטול ללא הודעה מוקדמת ותבעו על תשלום השכר דירה הפוסחת. בהצלחה. כמו שכבר קבע בית המשפט המחוזי קוטבוס, גם בית המשפט העליון של ברנדנבורג קבע בערעור כי הביטול ללא הודעה מוקדמת אינו תקף, מאחר שאין אזהרה מוקדמת.

גם כאשר נגרמו נזקי מים לעיתים תכופות, האזהרה לא הייתה מיותרת. אין להניח שהיא לא הייתה מצליחה, כך לפי בית המשפט העליון. מאחר שהמשכירים בכל פעם הגיבו לדיווח על נזק בתיקונים. הם לא דחו את תיקון הליקויים באופן סופי, הוסיף בית המשפט. בנוסף, היקף ותוצאת אירועי הנזק לא היו חמורים כל כך, כך שהיה ניתן לצפות מהשוכרת להמתין עוד, לפחות לזמן קצר, אחרי הקצבת מועד.

בשאלות בנוגע לדיני השכירות המסחרית, יכולים עורכי דין מנוסים לייעץ.