פגם פורמלי בהסכם מקדמה ובטלות חוזה המכר – BGH, V ZR 8/23
פגם פורמלי בהסכם מקדמה אינו חייב להוביל לכך שחוזה רכישת הנדל"ן כולו יהיה בטל. אם הקונה יכול להוכיח תשלום שכבר נעשה מראש על חשבון מחיר הרכישה, התובנה של בטלות כוללת נשללת. זאת קבע בית המשפט הפדרלי עם פסק דין מ-14 ביוני 2024 (Az.: V ZR 8/23).
בעסקאות נדל"ן מומלץ בדרך כלל לתעד כל פעולה בקפדנות. הדבר נכון כמובן גם לגבי כל תשלום שנעשה ותשלום מקדמה. שכן טעויות פורמליות יכולות להוביל לבטלות של כל חוזה המכר, כך מעדכנים MTR Legal Rechtsanwälte, אשר מייעצים בין היתר במשפט הנדל"ן.
ניתן לסתור את התובנה של בטלות
ה-BGH הבהיר כעת, שניתן לסתור את התובנה של בטלות של כל חוזה המכר אם הקונה יכול להוכיח את המקדמה. לשם כך די בכך שהוא יכול להראות מתוך ראיית עולמו את המקדמה ללא כל ספק. קבלה מהקונה על התשלום אינה הכרחית לצורך כך.
במקרה שעליו נסמך, אב הנקבע שנפטר מאוחר יותר מכר בחודש מרץ 2017 את החלק שבבעלות משותפת בנכס לחברת GmbH במחיר של 40,000 אירו. מנהל החברה אישר בחודשים אפריל ומאי 2017 תשלומים בסך כולל של 80,000 אירו לידי הקונה. הוא ציין כיעדי שימוש "975/23.3.2017" או "תשלום שארית 975/23.3.2017". בנובמבר 2018 חתם האב המנוח והיורש עם מנהל החברה על חוזה קנייה מאושר על החצי האחר של הבעלות המשותפת. מחיר הרכישה היה שוב 40,000 אירו. חברת GmbH העבירה לאחר מכן את החלק שרכשה במשותף למנהל שלה.
הסכם מקדמה לא מאושר
העברת החלק השני בבעלות המשותפת לקונה הובילה בסופו של דבר למחלוקת בין הצדדים. הנקודה המרכזית הייתה המקדמה בסך 40,000 אירו. התובע טען כי התקיים הסכם בעל פה בין הצדדים למקדמה זו על רכישת החצי השני בנכס המשותף. עם זאת, לא קיימת אישור נוטריוני להסכם זה. זה לא היה מספיק עבור OLG Hamm. הוא ציין בבירור שמדובר בהסכם מקדמה שדורש אישור. מאחר שלא בוצע אישור, ההסכם בטל. זה מוביל לפי § 139 BGB לכך שכל חוזה המכר בטל, כך החליט OLG Hamm.
התובע לא יכול להוכיח את המקדמה, כי חוזה המכר לא מכיל לכך נקודות אחיזה ובמקרים שבוחנים מדובר בפעולות חד צדדיות של התובע ולא בקבלות מהקונה, כך ה-OLG.
BGH: חוזה מכר לא חייב להיות בטל לגמרי
עם זאת, BGH הגיע בדין הערעור לדעה שונה. ייתכן שהטענה של התובע נובעת מהחוזה שנחתם בנובמבר 2018 על מנת הקנייה השנייה בבעלות משותפת. מבירורים קודמים של OLG לא עולה שחוזה המכר כולו בטל, כך השופטים בקרלסרוה.
BGH אמנם אישר שחוזה מקדמה חייב להיות מאושר באופן נוטריוני. זה נובע במיוחד מכך שדרישת מחיר הרכישה אינה קיימת במועד המקדמה. ולכן, ללא הסכם מתאים, המקדמה לא יכולה מבחינה משפטית להוביל למילוי חלקי של חובת תשלום מחיר הרכישה. לכן הסכם מקדמה דורש אישור ובמיוחד ללא אישור הוא בטל. זאת לא בהכרח אומרת שחוזה המכר כולו בטל, כך BGH.
על הקונה להוכיח את המקדמה
אמנם על פי § 139 BGB יש להניח בטלות. התובנה הזו יכולה להיות סותרת כאשר קיימים נסיבות מיוחדות, ה-BGH המשיך ואמר. זה ניתן כאן לדיון. על פי פסיקות הקבועות של BGH, ההנחה סותרת כאשר הקונה יכול להוכיח את המקדמה על מחיר הרכישה. ההוכחה היא הקריטית לכך, כך השופטים בקרלסרוה.
אם הקונה יכול להוכיח את התשלום, המסקנה מוצדקת שהצדדים נקטו חלק מהחוזה הנדל"ני המאושר גם ללא ההסכם על המקדמה. לטובתה תומך עוד יותר אם הקונה הוציא קבלה על התשלום. עם זאת, זה אינו תנאי. הקריטי הוא שהקונה יכול להוכיח את התשלום ללא ספק מתוך ראיית עולמו, כך BGH הבהיר והיפנה את המקרה בחזרה ל-OLG Hamm. כעת על OLG זה להחליט מחדש אם התובע הוכיח את התובנה של בטלות חוזה המכר כולו.
MTR Legal Rechtsanwälte מייעצים בעסקאות נדל"ן ובנושאים אחרים של חוק הנדל"ן.
אל תהססו ליצור קשר איתנו!
