Notion et définition générale de la visite
Par visite on entend, dans un contexte juridique, la perception personnelle et sensorielle d’un lieu, d’un objet ou d’une chose par une ou plusieurs personnes à un but déterminé. La visite occupe une place centrale notamment en droit civil, locatif, de la construction, pénal et administratif. Elle peut servir à la collecte de preuves, à une expertise, à l’évaluation de la valeur ou à la constatation de faits. Les visites ont souvent lieu dans le cadre de contrats, litiges, procédures ou contrôles officiels.
Visite en droit civil
Importance et domaines d’application
En droit civil, la visite est particulièrement pertinente en lien avec des contrats ou la propriété de biens. Elle permet de se faire soi-même une idée de l’état, de la valeur ou d’éventuels défauts d’un objet. Les domaines d’application typiques sont le contrat de vente (par exemple : visite d’un bien immobilier ou d’un véhicule avant la conclusion du contrat), la relation locative ou encore les contrats d’entreprise.
Bases juridiques
L’ancrage légal de la visite découle notamment des dispositions relatives à la responsabilité pour vices dans le Code civil allemand (BGB). Selon l’article 442 BGB, l’acheteur est exclu de la revendication de droits relatifs aux vices s’il connaissait le défaut lors de la conclusion du contrat. La visite dans le cadre des négociations contractuelles ou avant la remise de l’objet est donc déterminante pour les droits et obligations des parties.
Cas d’exemple : visite lors de l’achat d’un bien immobilier
Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur s’informe en général, avant la conclusion du contrat, sur l’état du bien par le biais d’une visite. Les défauts constatés ou visibles lors de celle-ci influent non seulement sur la négociation contractuelle mais aussi sur la garantie ultérieure.
Visite et expertise
Dans le procès civil, une visite judiciaire est fréquemment ordonnée pour la collecte de preuves sur l’état d’une chose (§ 371 sqq. ZPO). La procédure prévoit régulièrement la désignation d’un expert qui constate les faits essentiels lors d’une visite sur les lieux.
Visite en droit locatif
Droit d’accès du bailleur
En droit locatif, le droit du bailleur de visiter le logement loué ou les locaux commerciaux est souvent source de litige. Ce droit de visite n’est pas explicitement prévu par la loi, mais se déduit majoritairement des § 535, 242 BGB.
Conditions et limites
Un bailleur ne peut en principe visiter les locaux loués que pour un motif légitime et après un préavis raisonnable (§ 241 al. 2 BGB – bonne foi). Les motifs fréquents sont :
- Soupçon de dommages ou de défauts
- Réalisation de réparations ou de modernisations
- En cas de vente ou de nouvelle location (visite avec des intéressés)
Le droit de visite doit toujours être mis en balance avec les droits de la personnalité et la sphère privée du locataire. Une entrée sans consentement ou sans motif valable constitue en principe une violation du droit de domicile du locataire et peut donner lieu à des demandes d’interdiction contre le bailleur.
Délais de préavis
Le délai de préavis requis pour une visite est en règle générale d’au moins 24 heures, 1 à 2 semaines étant préférables, sauf urgence ou danger imminent.
Personnes accompagnantes
Lors de la visite, des tiers tels que des artisans ou des acheteurs potentiels peuvent, à titre exceptionnel, être présents. Il convient toutefois de prendre en compte l’intérêt légitime du locataire et de le protéger contre une charge excessive.
Visite en procédure pénale et civile
Visite judiciaire sur les lieux
Selon les dispositions du Code de procédure civile (ZPO) et du Code de procédure pénale (StPO), la visite constitue un moyen reconnu de collecte de preuves. Le tribunal peut ordonner une visite sur les lieux pour apprécier directement les circonstances réelles.
Règles de procédure
- Procédure civile : L’article 371, al. 1 et 2 ZPO réglemente l’examen judiciaire d’objets, de terrains ou de lieux d’infraction.
- Procédure pénale : Les articles 86, 220 StPO permettent l’examen visuel en procédure pénale.
Déroulement de la visite judiciaire
Le tribunal fixe une date de visite à laquelle, en règle générale, les parties, leurs représentants légaux ainsi que des experts sont convoqués. Les résultats sont consignés dans un procès-verbal et peuvent servir de base au jugement.
Particularités de la visite en procédure administrative
En droit administratif également, des visites sont effectuées dans le cadre d’enquêtes (§ 24 VwVfG) ou pour vérifier des prescriptions administratives, par exemple lors de la réception de travaux.
Visite en exécution forcée
Dans le cadre de la vente aux enchères forcée (§§ 23, 59 ZVG), il est d’usage d’accorder aux enchérisseurs la possibilité de visiter préalablement le bien immobilier. Pour les saisies, il est également courant qu’un huissier de justice procède à une visite afin d’établir les biens saisissables.
Visite en droit des biens et droit de voisinage
La visite revêt également de l’importance en droit des biens ainsi qu’en droit de voisinage. Par exemple, il peut être nécessaire de procéder à un examen sur place dans le cadre d’une procédure de délimitation de propriété.
Protection des données et droits de la personnalité lors des visites
Lors de visites de lieux privés (logements, locaux professionnels), les exigences en matière de protection des données et de respect de la vie privée doivent être strictement respectées. La collecte, le traitement et la conservation de données obtenues lors de la visite sont soumis au RGPD et à la législation fédérale sur la protection des données, notamment en cas de prises de photos ou de vidéos.
Conclusion
La visite constitue en droit allemand une démarche importante pour la constatation des faits, la rédaction des contrats et la sécurisation des preuves. Elle est soumise, selon les branches du droit, à des conditions et limites particulières, tout en exigeant un équilibre permanent entre les droits des parties et les prescriptions légales. Son bon déroulement est essentiel non seulement pour la paix juridique et la satisfaction des droits, mais aussi pour la sécurité juridique et la protection des intérêts dignes d’être protégés.
Questions fréquemment posées
Quand et à quelle fréquence le bailleur peut-il demander une visite du logement loué ?
Un bailleur ne peut visiter son bien loué que pour un intérêt légitime. Des motifs légalement fondés sont, par exemple, la suspicion de dégradations importantes, des travaux de modernisation, d’entretien ou de réparation à venir, un projet de vente du bien ou une prochaine relocation. Il n’existe pas de droit général du bailleur à organiser des visites régulières ou sans motif ; les visites de routine sans motif précis sont interdites. La fréquence des visites dépend du motif : pour la vente ou la relocation, un nombre limité de visites est admis, les tribunaux acceptant généralement un plafond de plusieurs rendez-vous par semaine sur quelques semaines. Chaque visite doit être annoncée au locataire en temps utile – en général 24 à 48 heures à l’avance et parfois plusieurs jours selon le cas. Les rendez-vous doivent se tenir pendant les heures normales et tenir compte des besoins légitimes du locataire (travail, famille, enfants, repos nocturne). Des visites répétées, de courte durée ou déraisonnables peuvent porter atteinte aux droits de la personnalité du locataire et même ouvrir droit à une interdiction ou à des dommages-intérêts.
Le locataire est-il toujours tenu d’accepter une visite ?
Le locataire est en principe tenu de tolérer les visites dans les situations décrites – c’est-à-dire en cas d’intérêt légitime – à condition que le bailleur les ait annoncées en temps voulu et de manière raisonnable. Si le locataire refuse l’accès sans motif alors qu’il existe un intérêt légitime, le bailleur peut, selon le cas, saisir le tribunal pour obtenir l’autorisation de visite. En revanche, en l’absence de motif suffisant ou si l’accès est demandé de manière déraisonnable (par exemple sans préavis, à des heures inadéquates ou trop fréquemment), le locataire peut refuser la visite. En l’absence du locataire, ce dernier n’est en principe pas tenu d’accorder l’accès ou de désigner un tiers pour ouvrir le logement. Il n’est pas non plus obligé d’accepter toutes les propositions de rendez-vous du bailleur, mais peut influencer la date dans la mesure du raisonnable et proposer des dates alternatives.
Existe-t-il des délais de préavis légaux pour annoncer une visite ?
Aucune disposition légale explicite concernant le préavis à respecter pour une visite du logement n’existe dans le Code civil allemand (BGB). Le délai dépend du cas particulier et de ce qui est raisonnable pour le locataire. La jurisprudence et la doctrine majoritaire considèrent qu’un préavis d’au moins 24 à 48 heures est requis pour les visites programmées ; un délai plus long est conseillé pour des visites importantes ou répétées (ex : visite régulière en cas de vente ou de relocation). Uniquement dans des cas exceptionnels, tels qu’un danger imminent ou une urgence (fuite d’eau, incendie, dommages graves), une visite immédiate sans ou avec très peu de préavis est autorisée. Dans tous les cas, le bailleur doit informer à l’avance de la nature et de l’objet de la visite. Un contrôle non annoncé ou soudain du logement constitue une violation du droit de domicile du locataire et est sanctionné tant en droit locatif qu’en droit pénal.
Le bailleur peut-il entrer dans le logement en l’absence du locataire ?
En principe, le bailleur ne peut entrer dans le logement qu’accompagné du locataire ou avec l’accord exprès de ce dernier. Une entrée non autorisée en l’absence du locataire – sauf urgence (ex : fuite d’eau, incendie) – est illégale et porte atteinte à son droit de domicile ainsi qu’à sa vie privée. Même en possession d’une clé, le bailleur n’a pas le droit d’entrer sans consentement. Cela peut entraîner des demandes civiles d’interdiction et de dommages-intérêts et, dans certains cas, représenter une violation du domicile (§ 123 StGB). En cas d’urgence absolue, le bailleur peut toutefois pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire dans un objectif de prévention.
Est-il autorisé de prendre des photos ou des vidéos lors d’une visite ?
La réalisation de photos ou de vidéos pendant une visite n’est juridiquement permise qu’avec l’accord exprès du locataire, en particulier si des objets personnels, du mobilier ou le locataire lui-même apparaissent sur les images. Les prises de vue permettant des déductions sur les conditions de vie ou portant atteinte aux droits de la personnalité du locataire sont en principe interdites. Le bailleur peut, dans le cadre d’une vente ou d’une relocation, demander la prise d’images objectives et neutres, mais il doit obtenir le consentement préalable et veiller à ce que les photos ne permettent aucune conclusion sur la vie privée. Une publication sans autorisation, notamment sur Internet, est généralement interdite sans l’accord écrit du locataire et peut entraîner des conséquences tant sur le plan civil que sur celui de la protection des données.
Quels droits et obligations ont le locataire et le bailleur pour convenir d’une date de visite ?
Lors de la fixation d’une date de visite, il convient de prendre en compte tant les intérêts légitimes du bailleur (par exemple délais pour une vente ou des réparations) que ceux du locataire (ex : activité professionnelle, problèmes de santé, garde d’enfants). Les deux parties sont tenues, conformément au § 242 BGB (bonne foi), de coopérer de façon appropriée. Le bailleur doit respecter les horaires usuels de travail et de repos ; des visites tard le soir, le dimanche ou les jours fériés sont considérées comme déraisonnables, à moins que le locataire n’y consente expressément. Il n’existe pas d’obligation générale pour le locataire de prendre un congé en journée. Le bailleur peut venir avec plusieurs intéressés, mais leur nombre doit rester raisonnable et la sphère privée du locataire doit être respectée. Si le locataire refuse systématiquement des rendez-vous proposés sans motif valable, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir qu’il autorise la visite. Inversement, si le bailleur fixe les rendez-vous arbitrairement ou ignore les intérêts du locataire, celui-ci peut demander une interdiction de visite.
Quelles conséquences en cas de visite illégale ?
Si le bailleur procède à une visite sans motif légitime, sans préavis, à des horaires déraisonnables ou de façon autonome en l’absence du locataire, il s’expose à des demandes civiles d’interdiction voire de dommages-intérêts, notamment en cas de dégradation d’objets personnels ou d’atteinte aux droits de la personnalité. Des violations répétées ou délibérées peuvent même, selon la jurisprudence constante, justifier une résiliation immédiate du bail par le locataire. Dans les cas extrêmes, en particulier lorsque le bailleur entre de son propre chef, une plainte pour violation de domicile peut être déposée. Inversement, un refus d’accès par le locataire sans motif valable peut être considéré comme une violation du contrat et conduire à un avertissement, voire à la résiliation du contrat de location. Les deux parties doivent donc examiner attentivement leurs droits et obligations et rechercher une solution à l’amiable.
