Notion et signification juridique du Land
La notion de Land occupe une place centrale dans le système juridique allemand et peut revêtir des significations différentes selon le contexte. En langage juridique, le terme Land désigne à la fois un territoire géographique et politique, ainsi qu’une collectivité territoriale. Le terme apparaît avec une particularité marquée notamment dans le droit public, le droit immobilier, le droit constitutionnel et dans la comparaison européenne.
Le Land en droit constitutionnel
1. Le Land en tant que composante d’un État fédéral
Au sens constitutionnel, le terme Land désigne une entité fédérée au sein d’un État fédéral. En République fédérale d’Allemagne, le Land est une collectivité territoriale autonome, dotée de ses propres pouvoirs étatiques, de son propre droit local et de son propre gouvernement régional. Les 16 Länder allemands actuels disposent de compétences propres définies par leur constitution régionale. Le pouvoir législatif s’étend à tous les domaines qui ne sont pas explicitement attribués à l’État fédéral par la Loi fondamentale (art. 70 et suivants GG).
2. Répartition des compétences entre la Fédération et les Länder
Les Länder ont, conformément à la Loi fondamentale, le droit de constituer leurs propres parlements (Landtage), d’assurer leur autonomie administrative et de former leur propre gouvernement régional. Les Länder participent également, via le Bundesrat, à la législation et à l’administration fédérales (art. 50 GG). En outre, ils disposent de la souveraineté culturelle, qui concerne notamment l’éducation et une grande partie de la police.
3. Le terme Land dans le contexte européen
Dans un contexte européen, Land ne désigne pas nécessairement une entité fédérée. Dans d’autres pays, le terme peut avoir une portée administrative ou constitutionnelle différente. En Autriche, par exemple, « Land » correspond à une entité fédérée dotée de ses propres fondements constitutionnels.
Le Land en droit immobilier et en droit des biens
1. Le Land en tant qu’immeuble
En droit civil, et plus particulièrement en droit des biens, le terme Land est utilisé comme synonyme de terrain (§ 94 BGB). Le terme recouvre toute portion de sol délimitée, autonome sur le plan juridique et économique. Ainsi, le Land, en tant que bien immobilier, est soumis aux dispositions du Code civil allemand, notamment celles relatives au transfert de propriété (passation et inscription au registre foncier conformément aux §§ 873, 925 BGB).
2. Importance en droit foncier
Pour l’identification juridique d’un terrain, la notion foncière de « parcelle cadastrale » est déterminante, celle-ci étant précisément délimitée et mesurée. Chaque Land peut ainsi être localisé avec exactitude et attribué aux rapports de propriété. Tout changement de limite ou de construction doit être signalé à l’administration du registre foncier.
3. Types de terrains et utilisation
La notion de Land en droit des biens ne se limite pas aux terres agricoles, mais inclut également les forêts, prés, terrains à bâtir, voies de circulation et surfaces à usage commercial. Selon l’utilisation, différentes règles juridiques s’appliquent, par exemple en ce qui concerne le droit de la propriété foncière, la législation sur la protection des monuments ou les règles d’urbanisme.
Le Land comme collectivité publique
1. Le Land en tant que détenteur de prérogatives de puissance publique
Les Länder forment en tant que collectivités publiques des titulaires de droits de souveraineté. Ils disposent du pouvoir législatif, exécutif et juridictionnel propre. Cela inclut le droit de créer des unités administratives, d’organiser les communes (autonomie communale) ainsi que d’exercer la souveraineté budgétaire et financière.
2. Patrimoine public
Le patrimoine du Land peut comprendre à la fois des biens matériels tels que bâtiments et terrains, mais aussi des biens immatériels. En tant que patrimoine public, le Land est soumis à des règles particulières de protection contre la cession ou l’utilisation détournée illicite, notamment dans le cadre du droit budgétaire ou de la protection des monuments.
Distinctions et particularités
1. Distinction d’avec d’autres notions juridiques
Le terme Land doit être soigneusement distingué d’autres notions du droit constitutionnel et du droit des biens, telles que commune, district, cité-État, Fédération, parcelle ou propriété foncière. La qualification précise peut découler aussi bien de critères constitutionnels que fonciers.
2. Formes juridiques particulières : statut spécial des cités-États et du Land de Berlin
En Allemagne, il existe avec Brême, Hambourg et Berlin ce que l’on appelle des cités-États, qui cumulent les fonctions d’un Land et d’une commune. Elles disposent, en matière d’organisation étatique et administrative, de certaines règles dérogatoires.
Le Land en droit international et en droit des peuples
Dans la comparaison internationale, « Land » est souvent utilisé comme synonyme d’État (country). En droit international, le terme est moins courant car les termes « État », « union » ou « entité étatique » prédominent.
Résumé
Le terme Land revêt en droit allemand des significations multiples. Il va de l’État fédéré au terrain, en passant par la collectivité publique, selon la branche du droit concernée. Le régime juridique des Länder en Allemagne est structuré par la Loi fondamentale, les constitutions régionales et des normes juridiques spécialisées. En droit immobilier, Land désigne toute portion de sol fixe et est soumis à des règles spécifiques concernant l’acquisition, la transmission de propriété et l’utilisation. La compréhension du concept de Land impose à la fois une approche constitutionnelle et une approche de droit des biens.
Questions fréquemment posées
Qui est juridiquement propriétaire d’un terrain en Allemagne et comment la propriété est-elle prouvée ?
En Allemagne, est considéré juridiquement comme propriétaire du terrain celui qui est inscrit en tant que tel au registre foncier. Le registre foncier est un registre public tenu par les bureaux fonciers auprès des tribunaux d’instance. L’inscription au registre foncier constitue, selon § 891 BGB, la preuve essentielle et juridiquement contraignante du droit de propriété. L’acquisition de la propriété se réalise par une procédure dite Auflassung,—un accord entre l’acquéreur et le vendeur sur le transfert de propriété conformément au § 925 BGB—ainsi que par l’inscription consécutive au registre foncier. Sans cette inscription, il n’y a également pas d’acquisition de bonne foi valable en cas de vendeur non habilité. Les mêmes formalités s’appliquent aux personnes morales telles que les communes ou entreprises. On y trouve également des mentions relatives à d’éventuelles charges, telles qu’hypothèques ou droits d’usage, elles aussi inscrites dans le registre foncier.
Quelle est la différence entre propriété et possession d’un terrain ?
Juridiquement, le droit civil allemand distingue strictement la propriété et la possession conformément aux §§ 854 et suivants BGB. La propriété désigne le droit de maîtrise complet sur une chose, ici par exemple un terrain ou une parcelle, y compris le droit d’en disposer librement et d’écarter toute ingérence de tiers (§ 903 BGB). La possession ne décrit que la maîtrise de fait sur un bien. Le possesseur peut utiliser le terrain sans en être propriétaire—par exemple dans le cas d’un bail, d’une location ou d’un usufruit. Le propriétaire peut faire valoir ses droits face aux tiers, tandis que le possesseur n’agit que dans le cadre de son droit d’usage.
Quelles sont les règles juridiques applicables à l’acquisition de terrains par des étrangers en Allemagne ?
L’acquisition de terrain par des étrangers est fondamentalement autorisée en Allemagne ; la Loi fondamentale garantit le droit de propriété selon l’art. 14 GG et ne fait pas de distinction selon la nationalité. Cependant, des formalités notariales doivent être respectées : le contrat de vente d’un terrain doit obligatoirement être passé sous forme notariée (§ 311b BGB). Dans certaines régions (par exemple en zone frontalière), la loi sur les mutations foncières peut prévoir des restrictions spécifiques selon le Land, notamment pour les superficies agricoles. Lorsqu’un étranger acquiert un terrain, le droit du commerce extérieur s’applique également ; en particulier, les acquisitions par des entreprises étrangères sont souvent soumises à une obligation de déclaration. Enfin, les conséquences fiscales et les obligations déclaratives en cas de mouvements de capitaux doivent être prises en compte.
Comment un terrain est-il grevé de droits réels comme l’hypothèque ou la dette foncière ?
La constitution de droits réels sur un terrain, comme les hypothèques (§§ 1113 et suiv. BGB) ou les dettes foncières (§§ 1191 et suiv. BGB), s’effectue exclusivement par inscription au registre foncier. Une demande d’inscription auprès du bureau foncier est nécessaire, habituellement avec le consentement du propriétaire du terrain et la justification du fondement juridique (par ex. contrat de prêt). L’authentification notariale est obligatoire. La dette foncière est la garantie la plus courante en Allemagne pour les crédits et reste attachée au terrain même en cas de changement de propriétaire. Chaque charge est explicitement mentionnée dans le registre foncier, permettant aux acquéreurs ou créanciers potentiels d’en connaître l’étendue.
Quelles limitations et réglementations s’appliquent à l’utilisation des terrains ?
L’utilisation des terrains en Allemagne est soumise à de nombreuses restrictions d’ordre public, notamment en matière de droit de l’urbanisme (Code de l’urbanisme – BauGB), de droit de la protection de la nature (BNatSchG) et du droit de l’eau (WHG). Les plans locaux d’urbanisme, plans d’utilisation des sols et règlements communaux déterminent quelles utilisations sont autorisées sur quelles surfaces. Il existe par exemple des règles sur la densité de construction, le type d’utilisation autorisée (residence, commerciale, mixte, etc.), ainsi que sur les exigences de protection de l’environnement. Le terrain situé hors des zones urbaines (zone extérieure selon § 35 BauGB) ne peut généralement pas être construit librement. Des obligations particulières peuvent également résulter de la protection du patrimoine ou de limitations agricoles prévues par la loi sur la transmission des terrains.
Comment les litiges concernant les terrains sont-ils tranchés et devant quelles juridictions sont-ils portés ?
Les litiges relatifs à la propriété, la possession ou l’utilisation de terrains sont en Allemagne traités principalement devant les juridictions ordinaires (tribunaux civils). En matière foncière, le tribunal d’instance est généralement compétent en première instance, notamment le bureau foncier pour les contestations relatives aux inscriptions. Pour les litiges de droit public (par ex. urbanisme, expropriation), ce sont les tribunaux administratifs qui sont compétents. Les affaires portant sur les droits réels ou les conflits de voisinage suivent également la voie judiciaire civile. Les procédures sont déterminées par le Code civil allemand (BGB), le règlement du registre foncier (GBO), le BauGB et divers textes spéciaux.
Quelles sont les spécificités applicables à l’héritage et la transmission de terrains en Allemagne ?
Au décès du propriétaire, le terrain est transmis aux héritiers en vertu de la succession universelle conformément aux §§ 1922 et suiv. BGB. La qualité de propriétaire change juridiquement immédiatement au moment du décès, toutefois un dossier doit être présenté au bureau foncier pour la modification au registre, accompagné de la preuve du droit successoral (par exemple certificat d’hérédité ou testament notarié). Les aspects fiscaux de la succession doivent être pris en compte ; la transmission est en principe exonérée de la taxe sur les mutations immobilières (§ 3 n° 3 GrEStG), mais l’impôt sur les successions peut s’appliquer selon la valeur et la relation de l’héritier au défunt. Des règles particulières existent notamment pour les terres agricoles, où la loi sur les mutations foncières ou des dispositions particulières du droit des successions (ordre des fermes) trouvent à s’appliquer.
