Définition et notion générale de l’offre d’enchère
Sous la notion de offre d’enchère on entend en droit allemand principalement une procédure par laquelle un bien patrimonial – le plus souvent dans le cadre d’une exécution forcée ou d’une procédure d’insolvabilité – est proposé publiquement à la vente aux enchères. L’objectif de l’offre d’enchère est d’obtenir le prix d’adjudication le plus élevé possible pour le bien en question. Le rôle de l’offre d’enchère est central notamment dans le cadre de la vente forcée, qui peut concerner aussi bien des biens mobiliers qu’immobiliers (notamment des terrains). L’essence de l’offre d’enchère consiste à recueillir les offres (enchères) de plusieurs intéressés et à attribuer l’adjudication au plus offrant.
Fondements juridiques de l’offre d’enchère
Offre d’enchère en droit de l’exécution forcée
Le droit de l’exécution forcée considère l’offre d’enchère comme une étape essentielle de la réalisation des biens saisis. Les bases juridiques se trouvent notamment dans le/la Code de procédure civile (ZPO) et dans la Loi sur la vente et l’administration forcées (ZVG).
Vente aux enchères de biens mobiliers
Pour les biens mobiliers, l’article § 814 ZPO est central : les objets saisis doivent être réalisés par voie de vente publique aux enchères, sauf si une autre forme de réalisation a été expressément prévue. L’offre d’enchère est généralement réalisée par un huissier de justice ou un commissaire-priseur désigné par l’autorité.
Vente aux enchères de biens immobiliers
L’offre d’enchère de terrains et de droits assimilés à des immeubles est soumise aux dispositions du ZVG. Ici, les articles §§ 74 et suivants du ZVG sont déterminants. Les notions essentielles sont alors l’ enchère minimale et l’ enchère en espèces. L’enchère minimale comprend certains droits à prendre en considération (par exemple, les droits subsistants et les frais de la procédure). La loi prévoit que l’offre d’enchère a lieu dans le cadre d’une vente publique annoncée, au cours de laquelle seules des offres en espèces ou par chèque certifié sont admises.
Offre d’enchère en droit des faillites
Das Droit des faillites prévoit l’offre d’enchère lors de la réalisation des biens relevant de la masse en faillite. Conformément à l’article § 166 InsO (Loi sur l’insolvabilité), les biens de la masse peuvent être réalisés par vente publique aux enchères ou par vente amiable. Ici aussi, l’offre d’enchère, en tant que procédure d’enchère, autrement dit la sollicitation ouverte d’offres, s’applique.
Déroulement et mise en œuvre de l’offre d’enchère
Préparation et annonce
Avant toute offre d’enchère, celle-ci doit généralement être publiquement annoncée . L’annonce est le plus souvent faite par affichage, publication dans des bulletins officiels ou sur des plateformes électroniques spécialisées. Les délais et formes fixés par la loi garantissent une égalité d’information à tous les enchérisseurs potentiels.
La procédure d’offre d’enchère
Lors de la séance d’adjudication, les offres sont recueillies publiquement. Pour chaque montant proposé, il est consigné par écrit quel enchérisseur a offert quelle somme. Le déroulement temporel est précisément réglementé : lors d’un appel final fixé, la dernière enchère doit être déposée, après quoi l’adjudication est prononcée.
Droits et obligations dans le processus d’offre d’enchère
Les participants à l’offre d’enchère doivent en règle générale pouvoir prouver immédiatement leurs offres (paiement comptant, garanties). L’adjudication à une enchère oblige à un paiement intégral et à l’acquisition du bien dans les conditions fixées. Les règles juridiques concernant le retrait, la répétition de l’offre d’enchère ou les sanctions en cas d’inexécution figurent dans les lois de procédure applicables.
Offre d’enchère et enchère minimale (prix minimal)
Fonction de l’enchère minimale
L’enchère minimale définit le montant minimal admissible, qui peut être proposé dans le cadre de l’offre d’enchère. Le ZVG (§§ 43 et suivants) précise quels droits sont inclus dans l’enchère minimale et exclut les offres inférieures. L’enchère minimale protège les intérêts des créanciers.
Conséquences d’une absence d’enchère minimale
Si l’enchère minimale n’est pas atteinte lors de l’offre d’enchère – c’est-à-dire qu’aucune offre adéquate n’est faite – l’offre d’enchère est considérée comme échouée et le bien reste provisoirement la propriété du titulaire précédent. La procédure peut être renouvelée sur demande.
Cas particuliers de l’offre d’enchère
Offre d’enchère amiable
Outre la vente publique et judiciaire aux enchères, il est également possible de procéder à une offre d’enchère amiable sur le plan juridique, pour autant qu’elle soit expressément autorisée ou agréée par toutes les parties. L’offre d’enchère amiable diffère en cela que la vente peut se faire selon des accords libres et n’est pas nécessairement publique.
Offre d’enchère dans la vente partagée
Lorsque qu’un bien immobilier en indivision (par exemple dans le cadre d’une communauté héréditaire) est partagé, on procède à une vente partagée sur adjudication. Les mêmes règles s’appliquent pour l’offre d’enchère, avec la particularité que le produit de la vente doit être réparti entre les copropriétaires.
Protection juridique et voies de recours
En cas d’irrégularités dans la procédure d’offre d’enchère, divers recours juridiques sont possibles. Il s’agit notamment du recours et de la plainte prévus par la ZPO ou le ZVG. Les offres d’enchère entachées d’irrégularités peuvent entraîner la nullité de l’adjudication ou conduire à une répétition de la vente.
Importance de l’offre d’enchère pour créanciers et débiteurs
L’offre d’enchère vise à permettre au créancier de réaliser au mieux sa créance grâce à la vente du bien. Pour le débiteur, l’offre d’enchère garantit la meilleure réalisation possible de son patrimoine dans le cadre légal.
Littérature et références complémentaires
Pour approfondir la matière, il convient de consulter les commentaires de référence sur la ZPO, le ZVG ainsi que sur le droit des faillites. Une connaissance précise des dispositions légales applicables est indispensable dans la pratique de l’offre d’enchère. La jurisprudence des plus hautes juridictions, notamment de la Cour fédérale de justice, précise les modalités d’application au cas par cas.
Résumé :
Die offre d’enchère constitue une notion fondamentale du droit procédural allemand et désigne la procédure de réception d’offres dans le cadre de ventes publiques ou judiciaires de biens patrimoniaux, notamment dans l’exécution forcée et l’insolvabilité. Ses bases juridiques sont complexes et strictement réglementées. Elle assure l’égalité de traitement de tous les intéressés, protège les droits des créanciers et offre au débiteur une procédure encadrée de réalisation de patrimoine.
Questions fréquentes
Quelles conditions juridiques doivent être réunies pour qu’une offre d’enchère ait lieu dans le cadre d’une vente forcée ?
Avant qu’une offre d’enchère ne puisse avoir lieu légalement dans le cadre d’une vente forcée, plusieurs conditions doivent être remplies, lesquelles sont régies par la Loi sur la vente et l’administration forcées (ZVG). Tout d’abord, la décision de vente forcée doit être rendue par le tribunal d’exécution et annoncée publiquement. Le débiteur et les autres parties concernées doivent être informés en temps utile (§ 37 et suivants ZVG). Le jour de la vente, il est nécessaire qu’au moins un enchérisseur légitime soit présent et puisse prendre part à l’enchère. De plus, il ne doit pas exister d’obstacle juridique à l’offre d’enchère, tels qu’un sursis ou une suspension provisoire de la procédure (§ 30a ZVG). Enfin, pour une offre d’enchère valable, il est essentiel de respecter les enchères minimales fixées légalement (§ 85a ZVG), lesquelles déterminent le montant de la première enchère (par exemple l’enchère des 5/10 ou 7/10), afin de protéger les intérêts des créanciers. L’enchérisseur doit également présenter les garanties requises par les conditions de la vente, telles qu’une caution bancaire ou un chèque de la Bundesbank (§ 69 ZVG).
Qui est légalement admis à participer à la procédure d’offre d’enchère ?
Selon l’article § 59 ZVG, peuvent participer à la procédure d’offre d’enchère toute personne physique ou morale non exclue par la loi ou une décision judiciaire. Font partie des personnes exclues notamment le créancier poursuivant, sauf si un mandataire a été expressément désigné (§ 68 ZVG), le débiteur lui-même, ainsi que les personnes participant à la vente en raison de leur fonction (par exemple le greffier). Les enchérisseurs doivent avoir la capacité juridique, c’est-à-dire ne pas être limités dans leur capacité d’agir en raison de l’âge ou d’un motif légal (par exemple curatelle, tutelle). Pour les personnes morales, c’est leur représentant légal ou un mandataire dûment accrédité qui intervient, la capacité de représentation devant être prouvée par des documents appropriés.
Quelles sont les conséquences juridiques de l’attribution après une offre d’enchère ?
L’attribution après offre d’enchère fait du plus offrant, conformément à l’article § 90 ZVG, le propriétaire du bien mis aux enchères. Juridiquement, l’attribution emporte acquisition originaire de propriété par acte d’autorité, indépendamment de la volonté du débiteur. Par ailleurs, selon § 52 ZVG, tous les droits et charges inscrits au registre foncier ou découlant de la loi et non annulés par les conditions de la vente sont transférés immédiatement à l’acquéreur. Simultanément, les droits non privilégiés dont la valeur n’est pas couverte disparaissent (§ 91 ZVG). Les parties peuvent, dans la semaine suivant la proclamation, former un recours contre l’adjudication (§ 100 ZVG), et en cas d’irrégularités graves, aussi un recours immédiat.
Quelles sont les exigences formelles à respecter lors d’une enchère dans le cadre de l’offre d’enchère ?
Selon l’article § 66 ZVG, l’offre doit être formulée clairement et explicitement. L’offre doit être faite publiquement lors de la séance d’enchères et préciser tant le prix proposé que, le cas échéant, les prestations accessoires ou droits réservés ; les offres cachées ou modifications ultérieures sont exclues. En outre, l’offre ne peut être inférieure au montant minimal fixé (§ 85a ZVG). Tous les enchérisseurs doivent, conformément à l’article § 67 ZVG, justifier leur identité et fournir la garantie requise avant leur première offre. L’offre est consignée au procès-verbal de séance et reste consultable par toutes les parties.
Comment les garanties sont-elles intégrées juridiquement dans la procédure d’offre d’enchère ?
La loi prévoit que tout enchérisseur doit déposer, avant l’offre d’enchère, une garantie correspondant à au moins dix pour cent de la valeur vénale fixée de l’objet (§ 69 ZVG). Cette garantie peut être apportée en espèces, par chèque certifié délivré par la Bundesbank, chèque bancaire d’une banque allemande ou par une caution bancaire inconditionnelle, irrévocable et solidaire. La preuve de la garantie doit être présentée au tribunal avant le début de la séance. Si la garantie requise n’est pas fournie dans les délais impartis, l’enchérisseur concerné est exclu de la procédure d’enchères.
Quels sont les risques juridiques liés à la formulation d’une enchère valable ?
Par la formulation d’une enchère valable, l’enchérisseur s’engage juridiquement de manière contraignante et, en cas d’attribution, il est tenu de payer sans délai le montant proposé (§ 49 ZVG). Un droit de rétractation n’existe qu’en cas de vices graves de procédure ou de motifs de contestation, notamment en cas de dol ou d’erreur. Dans le cas contraire, le plus offrant peut être tenu responsable en cas de non-paiement pour la perte subie (§ 122 à 124 ZVG), y compris d’éventuelles demandes de dommages-intérêts des créanciers. Des erreurs d’appréciation imputables concernant la valeur ou les charges existantes n’ouvrent en principe pas droit à retrait et comportent le risque de pertes financières pour l’enchérisseur.
Quel rôle jouent les inscriptions au registre foncier et ses sections dans la procédure d’offre d’enchère ?
Les droits et charges déterminants lors d’une vente forcée résultent des différentes sections inscrites au registre foncier. La section I concerne la qualité de propriétaire, la section II rassemble les charges et restrictions (par exemple usufruit, servitudes), tandis que la section III mentionne les droits réels de gage comme les hypothèques et les inscriptions hypothécaires. Les modalités de l’offre d’enchère dépendent en grande partie des droits qui s’éteignent avec l’attribution (droits subordonnés) et de ceux qui subsistent (droits privilégiés). Les charges à reprendre et celles restant en vigueur sont expressément communiquées aux enchérisseurs dans les conditions de la vente. La connaissance de chaque section est essentielle pour les enchérisseurs afin d’évaluer correctement les conséquences économiques et juridiques de l’offre d’enchère.
