Définition et bases juridiques du principe du donneur d’ordre
Das Principe du donneur d’ordre est un terme juridique appliqué notamment en droit locatif allemand dans le contexte de la mise en relation par un agent immobilier. Il règle qui doit supporter la commission d’agence lors de la location d’un logement. En principe, le Bestellerprinzip prévoit que la personne qui mandate l’agent immobilier est tenue de payer la commission d’intermédiation. La base légale du Bestellerprinzip se trouve, depuis le 1er juin 2015, aux §§ 2 al. 1a, 3 al. 2 de la loi sur la mise en relation de logements (WoVermRG), ainsi que, de façon complémentaire, dans le BGB.
Évolution et objectifs du principe du donneur d’ordre
Contexte et modifications législatives de 2015
Avant l’introduction du principe du donneur d’ordre, les bailleurs et agents immobiliers pouvaient fréquemment reporter unilatéralement la commission d’agence sur les personnes à la recherche de logement, même si l’initiative de conclure le contrat émanait généralement du bailleur. La modification législative de 2015 devait mettre fin à cette pratique et instaurer davantage d’équité sur le marché locatif. Les personnes recherchant un logement devaient ainsi être soulagées financièrement.
Le principe du donneur d’ordre est entré en vigueur avec la loi de réglementation de la mise en relation de logements du 1er juin 2015. Depuis lors, il n’est plus permis que la commission d’agence, contrairement au mandat donné par le bailleur, soit supportée par les personnes à la recherche de logement.
Objectifs
Les principaux objectifs de protection du principe du donneur d’ordre sont :
- Protection des candidats locataires contre des frais d’intermédiation excessifs
- Renforcement de la transparence sur le marché locatif
- Limitation des pratiques de contournement et des abus
Champ d’application du principe du donneur d’ordre
Champ d’application matériel
Le principe du donneur d’ordre s’applique exclusivement à l’intermédiation de contrats de location portant sur des logements. Sont donc concernés les locations, et non la vente de biens immobiliers. Ce principe ne s’applique également pas à l’intermédiation de locaux commerciaux ou de logements de vacances.
Champ d’application personnel
Les destinataires du principe du donneur d’ordre sont les bailleurs en tant que mandants de l’agent immobilier ainsi que les candidats locataires comme mandants potentiels. La loi fait une distinction stricte selon la personne qui a mandaté l’agent pour l’intermédiation.
Champ d’application territorial
La réglementation du principe du donneur d’ordre s’applique à l’échelle nationale en République fédérale d’Allemagne. Dans d’autres pays, il existe éventuellement des réglementations différentes concernant la charge de la commission.
Conception juridique du principe du donneur d’ordre
Réglementation légale (§ 2 al. 1a WoVermittG)
Selon le § 2 al. 1a de la loi sur l’intermédiation de logements, un agent immobilier ne peut exiger de commission auprès de candidats locataires pour l’intermédiation d’un logement que si le contrat de location résulte exclusivement de la recherche mandatée par le candidat locataire. Si le contrat d’intermédiation est conclu à l’initiative du bailleur, toute demande de commission à l’encontre du locataire est exclue.
Interdiction du contournement selon § 3 al. 2 WoVermittG
La loi interdit expressément les pratiques de contournement. Toute convention visant à éluder ou à neutraliser l’interdiction de commission est nulle. Sont notamment concernés les faux mandats de recherche des candidats locataires ou l’exigence de sommes d’argent excessives déguisées.
Montant de la commission d’agence en cas de mandat valable
Lorsque le principe du donneur d’ordre s’applique en faveur du locataire, la commission d’agence ne peut excéder deux loyers nets hors charges, auxquels s’ajoute la TVA (§ 3 al. 2 WoVermittG).
Exceptions et règles particulières
Intermédiation par double mandat
En cas de double mandat par les deux parties (locataire et bailleur), l’obligation de payer une commission doit être examinée avec soin. Le législateur exige, dans ce cas, un haut niveau de preuve que l’agent est réellement intervenu exclusivement sur mandat du locataire.
Loyer progressif, loyer indexé et autres formes contractuelles
Le principe du donneur d’ordre s’applique indépendamment de la forme du contrat de location conclue, qu’il s’agisse d’un contrat à durée déterminée, d’un loyer progressif ou d’un loyer indexé. Ici aussi, seul le mandat personnel demeure déterminant.
Jurisprudence et questions litigieuses
Configurations admises
La jurisprudence a déclaré différentes pratiques de contournement comme illicites, notamment :
- Accords de faux mandats de recherche du candidat locataire
- Refacturation des frais d’agence dans le loyer ou les charges
- Tiers qui « reprennent » la recherche pour le compte du bailleur
Conséquences en cas de violation du principe du donneur d’ordre
Un accord qui contrevient au principe du donneur d’ordre est nul. Toute commission payée indûment peut être réclamée par le locataire. De plus, des amendes sont prévues selon § 8 WoVermittG.
Distinction avec le principe de commission pour l’acheteur
Dans le domaine de la vente immobilière a été instauré en 2020 le dit principe de commission pour l’acheteur (§ 656a et suivants BGB). Ce principe est similaire sur le fond, mais juridiquement distinct. En cas de vente, le vendeur doit prendre en charge au moins la moitié de la commission négociée si l’agent représente les deux parties.
Importance et effets du principe du donneur d’ordre
Le principe du donneur d’ordre a permis de réduire significativement la charge financière des personnes à la recherche de logement. Il influence la pratique de l’intermédiation immobilière, notamment le modèle économique des agents immobiliers. La question est parfois posée de savoir si ce principe conduit à un report du coût sur le loyer de base. Les études empiriques montrent jusqu’à présent un effet principalement favorable pour les candidats locataires.
Littérature et bases juridiques complémentaires
- Loi sur l’intermédiation de logements (WoVermRG), en particulier § 2 al. 1a, § 3 al. 2
- Code civil allemand (BGB), §§ 656a et suivants (principe de commission pour l’acheteur)
- Bundesgesetzblatt Jahrgang 2015 Teil I Nr. 14, ausgegeben zu Bonn am 27. April 2015
- Bundestagsdrucksache 18/3121, Begründung zur Gesetzesnovelle
Cet article offre un aperçu global du principe du donneur d’ordre dans le droit locatif allemand, présente les fondements juridiques, les exceptions et tous les aspects pertinents pour la pratique ainsi que les évolutions récentes.
Questions fréquentes
Qui supporte la commission d’agence lors de l’achat immobilier selon le principe du donneur d’ordre ?
Lors de l’achat immobilier, le principe du donneur d’ordre en Allemagne prévoit que la partie qui mandate l’agent immobilier doit également supporter ses honoraires (§ 656c, § 656d BGB). En droit de la vente, cela signifie que le contrat d’agence doit être conclu par écrit (sous forme de texte) et que l’obligation de paiement doit être clairement attribuée. Un point juridique important est que l’agent ne peut pas faire supporter l’intégralité de la commission à l’acheteur si c’est le vendeur qui l’a mandaté. L’acheteur ne peut tout au plus être tenu de régler la moitié de la commission si cela a été convenu à l’avance et par écrit en toute transparence. Cette réglementation vise à protéger les acheteurs d’un déséquilibre financier et garantit plus d’équité sur le marché immobilier. Le texte légal ne prévoit pas d’exception ; toute dérogation conventionnelle en faveur d’une partie est invalide.
Le principe du donneur d’ordre s’applique-t-il aussi aux locations d’appartements ?
Le principe du donneur d’ordre a été initialement introduit pour le marché de la location d’appartements (§ 2 alinéa 1a de la loi sur l’intermédiation de logements – WoVermittG). Ici, seul celui qui mandate l’agent immobilier (en général le bailleur) doit payer la commission. Il est interdit à l’agent d’exiger une commission du locataire s’il n’a pas été mandaté expressément par celui-ci. Toute tentative de contournement de la loi – par exemple, par la création de fausses recherches ou de contrats fictifs entre agent et locataire – est interdite par le § 3 WoVermittG et constitue une infraction pouvant donner lieu à des demandes de remboursement et des amendes.
Que se passe-t-il en cas de violation du principe du donneur d’ordre ?
Toute violation du principe du donneur d’ordre est illégale et peut entraîner différentes conséquences juridiques. La partie ayant payé à tort dispose d’un droit à remboursement contre l’agent immobilier. Ce droit peut être exercé par la voie judiciaire civile ou sous la forme d’une plainte de consommateur auprès de l’autorité de contrôle. Les autorités peuvent également infliger des amendes et les personnes concernées ont la possibilité de réclamer le remboursement de la commission jusqu’à trois ans après le paiement (§ 195 BGB, § 2a WoVermittG). Un non-respect des prescriptions formelles, par exemple si le contrat avec l’agent immobilier n’est pas sous forme écrite, entraîne également la nullité de la convention relative à la commission.
Comment le contrat d’agence immobilière doit-il être juridiquement rédigé ?
Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions légales, le contrat d’agence pour l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation doit obligatoirement être conclu sous forme écrite (§ 656a BGB). Cela signifie que le contrat peut être transmis, par exemple, par courriel, fax, SMS ou sur papier ; une signature manuscrite n’est plus nécessaire, mais un texte contractuel clair et compréhensible l’est. Le contrat doit également préciser quels sont le mandant et la commission convenue. En cas de divergences ou de clauses favorables à l’agent, il n’existe aucun fondement juridique valable au paiement de la commission.
Les agents immobiliers peuvent-ils toutefois réclamer d’autres frais aux acheteurs ou locataires ?
Selon la législation en vigueur, il est interdit aux agents immobiliers d’exiger, en plus de la commission convenue, d’autres frais auprès de l’acheteur ou du locataire s’ils n’ont pas fait l’objet d’un accord séparé et exprès. Sont notamment prohibés : les frais forfaitaires de gestion ou de traitement de dossier, de téléphone, de visite ou autres frais similaires. Cette pratique constituerait une violation du principe du donneur d’ordre ainsi que de l’article 307 BGB (contrôle des conditions générales de vente) et peut donner lieu à une demande de remboursement.
Existe-t-il des exceptions au principe du donneur d’ordre pour des types de biens particuliers ?
Le principe du donneur d’ordre s’applique sans restriction au secteur résidentiel, c’est-à-dire aux locations d’appartements, aux maisons individuelles ainsi qu’aux appartements en copropriété lors d’un achat (§ 656b et suivants BGB, § 2 WoVermittG). Seuls les biens immobiliers commerciaux, les terrains sans construction ou les immeubles de rapport en sont exclus. Pour ces types de biens, agent immobilier et client peuvent librement négocier la commission et sa répartition, ils ne sont pas soumis au principe légal du donneur d’ordre.
Sous quel délai une demande liée à une commission indûment perçue peut-elle être exercée ?
Les droits résultant d’une violation du principe du donneur d’ordre, en particulier le remboursement d’une commission indûment perçue, se prescrivent selon la prescription civile ordinaire de trois ans à partir de la fin de l’année où le droit est né (§ 195 BGB). Le délai commence donc à courir à la fin de l’année civile dans laquelle la commission a été payée. Ce droit peut être exercé tant par voie judiciaire que dans le cadre d’une plainte de consommateur pendant ce délai.
