Définition du terme : Passage (droit)
Le terme « passage » désigne, dans le contexte juridique, la tolérance ou le droit d’entrer ou de traverser un terrain appartenant à autrui, notamment dans le but d’accéder à sa propre propriété. Ce terme revêt une importance centrale dans différents domaines du droit, tels que le droit de voisinage, le droit des biens, le droit public ainsi que dans le cadre des servitudes de passage. Le « passage » peut trouver sa source dans un contrat, dans la loi ou par mesure administrative et est soumis à des réglementations juridiques différentes selon les cas.
Le passage en droit des biens
Servitude de passage et servitude foncière
Le droit des biens régit le passage principalement dans le cadre des servitudes prédiales (§§ 1018 et suivants du BGB). Il s’agit d’un droit d’usage accordé au profit d’un fonds dominant et au détriment d’un fonds servant.
Servitude foncière « droit de passage à pied et en véhicule »
Un droit de passage est généralement instauré comme servitude foncière sous la forme d’un droit de passage à pied ou en véhicule. Cela permet à la personne bénéficiaire d’utiliser le terrain de l’assujetti dans les limites fixées pour le passage ou la traversée. Les modalités dépendent des conditions inscrites au registre foncier.
Naissance et inscription
La constitution valable d’un droit de passage en tant que servitude foncière requiert en principe l’acte notarié de l’accord et l’inscription dans le registre foncier du terrain grevé. Il s’agit d’un droit réel opposable à tous.
Etendue et limites du droit de passage
Le contenu et l’étendue du passage sont déterminés par l’accord des parties ainsi que par le principe de préservation du fonds servant. L’exercice du droit ne doit pas aller au-delà de ce qui est nécessaire à sa mise en œuvre.
Servitude de passage d’urgence (§ 917 BGB)
Si un terrain est totalement dépourvu d’accès à la voie publique, une servitude légale de passage, dite servitude de passage d’urgence, peut exister selon le § 917 BGB. Le propriétaire du terrain enclavé peut exiger de son voisin la tolérance de l’accès ou du passage sur la propriété voisine, dans la mesure où cela est nécessaire à l’usage approprié du bien. Une indemnité raisonnable doit en principe être versée pour la tolérance du passage.
Le passage en droit de voisinage
Surplomb de construction et branches dépassant
Le droit de voisinage traite également du passage en lien avec le surplomb (§ 912 BGB) et les branches dépassant (§ 910 BGB). Lorsqu’une construction ou une végétation bloque l’accès à un terrain, il peut exister un droit temporaire de passage, par exemple pour l’entretien ou la suppression de parties du bâtiment ou de branches dépassant.
Droits d’accès pour raisons d’entretien
L’article 24 de la loi de voisinage des Länder prévoit souvent un droit d’accès aux terrains voisins lorsque cela est nécessaire pour la construction, la modification ou l’entretien d’ouvrages en limite de propriété. Ce droit inclut en principe le passage et le séjour temporaire sur le terrain voisin dans la mesure requise. En général, une notification préalable et le respect du voisin sont nécessaires.
Passage en droit public
Servitudes de passage en droit public
En droit public, les droits de passage concernent essentiellement les lois sur les chemins ou le droit de la voirie. Ainsi, les communes peuvent notamment classer des voies publiques en tant que voies de passage ou de traversée pour tous. L’utilisation est alors ouverte à tous, sous réserve de limitations par règlements ou autorisations individuelles.
Suppression ou restriction du passage public
La fermeture définitive d’un chemin public au passage exige en général un acte officiel de déclassement selon le droit de la voirie. Jusqu’à ce déclassement, les riverains et les piétons peuvent toujours exercer leur droit de passage.
Passage conventionnel (révocation, limitation, responsabilité)
Origine et mise en place
Les passages conventionnels résultent d’accords contractuels, par exemple dans les contrats de location, de bail ou autres contrats d’obligation. Les parties peuvent convenir de l’étendue, de la durée, de l’objet et des autres conditions.
Révocation et restrictions
Le droit de passage peut en principe être limité ou révoqué – à condition que cela ait été convenu ou que la loi le permette. La suppression unilatérale du droit de passage constitue en règle générale une violation contractuelle.
Responsabilité en cas de dommages
Lors de l’exercice d’un droit de passage, la personne bénéficiaire est en principe responsable de tout dommage au terrain du propriétaire causé par une utilisation incorrecte ou intentionnelle. En contrepartie, l’assujetti doit veiller à la sécurité du passage lorsqu’il a assumé des obligations de sécurité ou lorsque la loi l’exige.
Passage en droit locatif
En droit locatif, le passage concerne notamment l’accès aux locaux loués ou aux espaces communs. Le bailleur doit garantir au locataire un accès sans entrave aux locaux loués. Par ailleurs, les colocataires ou prestataires peuvent disposer d’un droit de passage contractuel ou de fait, qui doit figurer en détail dans le bail.
Aspects pénaux liés au passage
L’usage illicite d’un passage sur le terrain d’autrui constitue généralement une violation de domicile selon le § 123 StGB. Des exceptions existent en cas de droit légal, administratif ou conventionnel.
Conclusion
Le terme « passage » recouvre de nombreux aspects en droit allemand, qui sont réglementés de manière différenciée selon le contexte et la matière juridique concernée. Les conditions, limites et contenus d’un droit de passage résultent de la réglementation applicable – qu’elle soit de nature légale, contractuelle, inscrite au registre foncier ou découlant d’une décision administrative. Les personnes autorisées ou obligées à donner ou recevoir un passage doivent tenir compte des exigences spécifiques de la branche du droit concernée, car toute infraction peut entraîner des conséquences civiles sensibles, voire pénales.
Questions fréquemment posées
Quand un passage est-il soumis à une autorisation au regard du droit de la construction ?
Un passage peut être soumis à autorisation en tant que modification constructive dans certains cas. Cela dépend essentiellement des réglementations de construction des Länder et de l’ampleur des travaux. En principe, si une cloison porteuse est supprimée ou si des issues de secours sont concernées, une autorisation de construire sera généralement requise. Les règles de protection des monuments ou le droit de maintien de l’ouvrage peuvent également s’appliquer. Dans le cas de simples cloisons non porteuses, notamment dans des logements existants et des biens immobiliers privés, un passage peut parfois être considéré comme un projet exempt de procédure. Il est conseillé de toujours consulter l’administration compétente afin de clarifier l’obligation d’autorisation. Les passages ouverts au public ou utilisés à des fins commerciales sont souvent soumis à des contrôles plus stricts, en particulier concernant la protection contre l’incendie, l’accessibilité et le respect des largeurs minimales.
Quelles exigences minimales sont imposées à un passage en matière de construction ?
Les exigences minimales en matière de construction pour un passage concernent principalement la largeur libre, la hauteur, ainsi que les éventuelles prescriptions relatives à la protection incendie et à l’accessibilité. Dans l’habitat, la largeur libre d’un passage doit généralement être d’au moins 80 cm ; dans les bâtiments publics ou commerciaux, des dimensions minimales plus importantes sont souvent requises (jusqu’à 120 cm ou plus), notamment pour des raisons de sécurité, de planification des voies d’évacuation et afin d’assurer l’accessibilité en fauteuil roulant selon la norme DIN 18040. La hauteur du passage est en général d’au moins 200 cm. Les exigences en matière de protection contre l’incendie peuvent inclure des dispositifs tels que des portes coupe-feu à fermeture automatique ou des classes de résistance au feu spécifiques si le passage relie deux compartiments coupe-feu. Dans les immeubles collectifs, le règlement type sur la construction fixe des exigences supplémentaires. Le respect de la loi sur l’égalité des personnes handicapées (BGG) et des normes DIN sur l’accessibilité peut être obligatoire.
Quelles sont les conséquences juridiques d’un percement non autorisé pour créer un passage ?
La création d’un passage sans autorisation constitue une infraction formelle et peut entraîner des conséquences relevant du droit de la construction et du droit locatif. Le règlement de construction du Land applicable prévoit en général des sanctions telles qu’une amende ; de plus, une ordonnance de remise en état peut être émise afin de rétablir l’état initial. Cela est particulièrement sérieux dans les bâtiments classés ou en cas d’intervention affectant la statique, qui pourrait mettre en danger des parties de l’immeuble ou des biens voisins. En matière de location, l’ouverture non autorisée peut justifier une résiliation immédiate et des demandes de dommages et intérêts. En copropriété, les passages dans les parties communes nécessitent l’accord de la copropriété. En matière d’assurance, des modifications non autorisées peuvent conduire à une exclusion de garantie en cas de sinistre.
Quel est le rôle de la protection contre l’incendie dans l’évaluation juridique d’un passage ?
La protection contre l’incendie occupe une place centrale dans le contexte juridique des passages. Les exigences de la réglementation type sur la construction (MBO) et des réglementations des Länder déterminent si un passage sert de voie d’évacuation ou de sauvetage. Dans ce cas, des mesures renforcées sont obligatoires, telles que l’installation de portes coupe-feu avec une résistance définie et fermeture automatique, ainsi que le respect des largeurs des voies d’évacuation et des obligations de signalisation. Les passages entre compartiments coupe-feu doivent comporter des éléments de construction testés conformément à la norme DIN 4102 ou DIN EN 13501. Si le passage n’est pas conforme, l’administration des bâtiments peut en interdire l’utilisation. Dans les immeubles commerciaux, l’évaluation est encore plus stricte, car des prescriptions spécifiques supplémentaires peuvent s’appliquer.
Dans quelle mesure existe-t-il une obligation de copropriété ou un droit de passage concernant un passage ?
Une obligation de copropriété ou un droit de passage concernant un passage découle soit d’un accord contractuel (par exemple, un contrat de voisinage ou de location), du registre foncier (servitude foncière) ou de dispositions légales (§ 917 BGB – servitude de passage d’urgence). En droit de la copropriété, l’usage commun de passages communs (p. ex. cage d’escalier, couloir) peut faire partie de la propriété spéciale et être soumis à des règles particulières. Si le passage est le seul accès à une parcelle ou à un logement, la servitude légale s’applique avec obligation d’indemnisation. En cas de litige, le tribunal statue sur la nature et l’étendue de l’usage en se fondant sur l’évaluation des intérêts et le principe de minimisation des atteintes aux droits de propriété.
Quelle est l’étendue de l’obligation de sécurité applicable aux passages ?
L’obligation de sécurité comprend toutes les mesures visant à minimiser les risques pour la vie et la santé des tiers lors de l’utilisation d’un passage, ce qui incombe notamment aux propriétaires, locataires ou exploitants (par exemple, pour les bâtiments ouverts au public). Ils sont légalement tenus d’éliminer immédiatement les défauts, risques de chute, éclairage insuffisant ou autres manquements à la sécurité, ou de fermer le passage jusqu’à suppression du danger. Si un propriétaire manque à cette obligation et qu’un dommage survient, il engage sa responsabilité sur le fondement du § 823 BGB (responsabilité civile). Dans le cadre d’un bail, le bailleur est aussi responsable selon le § 536a BGB si des mesures de sécurité nécessaires sont négligées. L’obligation peut être déléguée mais non exclue ; les prestataires externes doivent également être surveillés. Les exigences sont encore plus élevées pour les passages à usage public, par exemple par le biais de contrôles et d’entretiens réguliers et par des obligations de documentation.
Quelles sont les règles applicables aux modifications structurelles des passages existants en copropriété ?
Les modifications structurelles des passages existants dans le cadre de la copropriété sont soumises à l’administration commune selon la loi sur la copropriété (WEG). Toute modification aux parties communes (notamment aux couloirs, entrées ou passages de cave) doit en principe être approuvée par l’assemblée des copropriétaires (§ 20 WEG). Sans décision de la collectivité, les travaux sont interdits ; une infraction peut entraîner une obligation de remise en état et des demandes de dommages-intérêts des autres copropriétaires. Pour des passages relevant de la propriété spéciale, une évaluation selon le droit de la construction doit être effectuée pour déterminer si des éléments porteurs ou des parties communes sont concernés. Les travaux de modernisation ou d’adaptation à l’accessibilité peuvent ouvrir droit à une approbation lorsqu’ils sont légalement nécessaires ou courants, mais les règles d’indemnisation et de compensation entre copropriétaires doivent être respectées.
