Notion et définition de l’offre en espèces
Das Offre en espèces est un terme technique couramment utilisé dans le droit allemand de l’exécution forcée. Il s’agit d’une somme d’argent qui doit être proposée au créancier lors de la dite vente aux enchères sur la valeur vénale, notamment dans le cadre d’une vente forcée selon le § 50 ZVG (loi sur la vente forcée et l’administration forcée), afin de satisfaire les créances d’autres créanciers. L’offre en espèces ne se limite pas à de l’argent comptant physique, mais inclut également l’exécution par un virement sur le compte du trésor public ou par dépôt d’un chèque.
Fondements juridiques de l’offre en espèces
Code de procédure civile et Loi sur la vente forcée
En droit allemand, l’offre en espèces prend particulièrement tout son sens dans le cadre des ventes forcées d’immeubles Elle est principalement régie par le § 50 ZVG. Celui-ci prévoit que celui qui sollicite la libération d’un droit réel doit fournir l’offre en espèces pour tous les droits précédents. Cette base légale est complétée par d’autres dispositions du ZPO (Code de procédure civile) et du BGB (Code civil allemand).
But de l’offre en espèces
L’offre en espèces sert à la protection des droits des autres créanciers. Lorsqu’un titulaire d’un droit subordonné revendique l’acquisition d’un immeuble ou sollicite la libération d’un droit préférentiel, il doit, par le biais de l’offre en espèces, garantir que tous les créanciers qui le précèdent sont effectivement payés. Cela permet de respecter le principe de priorité dans la satisfaction des créanciers.
Domaines d’application et importance pratique
Offre en espèces dans le cadre de la vente forcée
Dans la pratique, l’offre en espèces apparaît essentiellement lors de la vente forcée publique d’immeubles. Ici, notamment, un créancier subordonné peut faire une offre indépendamment du droit existant d’un créancier prioritaire, à condition qu’il soit disposé à satisfaire la créance prioritaire par une offre en espèces. Ceci est typiquement pertinent pour les biens immobiliers grevés de plusieurs droits de sûreté (par exemple hypothèque, charge foncière).
Libération des droits réels
L’offre en espèces permet au créancier subordonné de libérer un droit préférentiel pour prendre lui-même ce rang. La libération s’effectue contre paiement comptant ou transfert d’une somme équivalente au créancier prioritaire. La libération est prévue à l’§ 268 BGB, l’offre en espèces constituant dans ce contexte la proposition concrète d’un paiement immédiat.
Distinction du terme offre en espèces
L’offre en espèces ne doit pas être confondue avec l’enchère minimale ou d’autres termes spécifiques au droit de la vente forcée. Elle se réfère exclusivement à la somme mise à disposition pour la satisfaction d’un droit prioritaire déterminé, indépendamment de l’enchère réellement remportée.
Forme et modalités de l’offre en espèces
Modalités de paiement
Une offre en espèces ne doit pas forcément être faite en billets. La loi autorise le dépôt auprès du trésor du tribunal ou la remise d’un chèque certifié par une banque. Les détails sont régis dans les dispositions correspondantes du ZVG ainsi que dans les règlements d’application des tribunaux. La somme doit être disponible sans restriction et immédiatement au moment de la libération ou de l’adjudication.
Parties à la procédure
Une offre en espèces peut être faite par toute partie prenante dont le droit à libérer est légalement reconnu. Il s’agit en particulier de l’acquéreur lors d’une vente forcée ou d’un créancier subordonné qui souhaite libérer un droit prioritaire.
Conséquences juridiques de l’offre en espèces
Entrée dans la position juridique
Avec la réalisation effective de l’offre en espèces, le payeur entre dans la position juridique du créancier prioritaire libéré. Il acquiert ainsi tous les droits attachés à ce droit réel prioritaire, y compris la possibilité d’agir en qualité de créancier habilité à poursuivre l’exécution.
Effets sur la procédure de vente forcée
L’offre en espèces influence le déroulement de la procédure, puisque le paiement permet de satisfaire les droits prioritaires, libérant ainsi le rang au registre foncier. Pour les créanciers subordonnés, cela peut offrir des avantages tactiques particuliers.
Bibliographie et sources complémentaires
Des informations complémentaires se trouvent dans les commentaires du ZVG, dans la jurisprudence des cours d’appel régionales ainsi que dans des monographies sur les thèmes suivants exécution forcée und droits réels immobiliers.
Résumé
L’offre en espèces constitue un instrument central du droit allemand de l’exécution forcée, qui prend toute son importance dans la libération de droits prioritaires lors des procédures de vente forcée. Elle permet à certains participants à la procédure, par le biais d’une offre immédiate d’une somme d’argent, de satisfaire les créances prioritaires des autres créanciers et d’entrer, ce faisant, dans leur position juridique. Les exigences légales concernant la forme, le montant et les modalités de l’offre en espèces sont encadrées de manière équilibrée afin de garantir une satisfaction des créanciers ordonnée et équitable.
Questions fréquemment posées
Quelles exigences formelles doit remplir une offre en espèces ?
Selon le droit allemand, une offre en espèces doit répondre à certaines exigences formelles pour être valable dans la procédure de vente forcée. La loi exige que l’offre en espèces – à savoir la déclaration de régler le montant de l’adjudication en espèces – soit exprimée sans ambiguïté et clairement. L’offre peut en principe être formulée oralement à l’audience d’enchères ; toutefois, il est également possible de la déposer par écrit ou par l’intermédiaire d’un représentant muni d’une procuration notariée (§ 49 ZVG). Il convient de noter que l’offre en espèces signifie la volonté de payer et non le paiement effectif et immédiat sur place ; toutefois, le paiement doit avoir lieu dans les délais légaux après l’adjudication (en général, au plus tard sur demande du tribunal). Il existe une particularité concernant la consignation des garanties : la personne qui fait l’offre en espèces peut être tenue de fournir une garantie au plus tard à la clôture de l’audience (§ 69 al. 1 ZVG). Cette garantie atteste du sérieux et sert à la protection des créanciers et correspond en principe à 10 % de la valeur vénale du bien. À ce titre, le trésor du tribunal n’accepte que des moyens de paiement prévus par la loi, comme les chèques de la Bundesbank, garanties bancaires ou virements. Les paiements en espèces ne sont acceptés comme garantie que de façon très limitée et, pour des raisons organisationnelles, la plupart des tribunaux d’instance ne les acceptent plus. L’offre elle-même, c’est-à-dire la somme offerte pour l’immobilier, peut toutefois être versée entièrement en espèces, sous réserve du strict respect des délais et prescriptions du tribunal.
Une offre en espèces peut-elle être retirée pendant l’audience de la vente forcée ?
Le retrait d’une offre en espèces pendant l’audience d’adjudication n’est généralement pas prévu. Une fois l’offre en espèces formulée, il s’agit d’une offre ferme d’achat du bien vendu. Tant que l’adjudication n’est pas encore prononcée, tout enchérisseur est cependant libre de surenchérir ou de se retirer du processus en ne poursuivant pas les enchères. Un retrait explicite d’une offre en espèces déjà faite et constituant l’offre la plus élevée n’est juridiquement plus possible si l’adjudication est imminente. Seuls en cas d’erreurs manifestes ou de graves violations de procédure portant atteinte à la régularité de la vente, une contestation de l’offre peut être envisagée. Après l’adjudication, tout retrait ou révocation de l’offre en espèces est exclu ; à ce stade, la décision d’adjudication oblige l’acquéreur à payer et entraîne le transfert de propriété. Quiconque ne paie pas l’offre en espèces après l’adjudication s’expose à d’importantes conséquences juridiques, telles que la demande de dommages-intérêts, la remise en vente et l’exclusion d’adjudication.
Qui est habilité à faire une offre en espèces et quels justificatifs sont nécessaires ?
En principe, toute personne juridiquement capable peut faire une offre en espèces lors de l’audience d’adjudication. Les personnes morales agissent par l’intermédiaire de leurs organes habilités à représenter ou d’un représentant dûment mandaté. Si le représentant n’est pas inscrit au registre du commerce comme représentant légal, une procuration notariée doit être présentée (§ 49 al. 1 ZVG). Les étrangers sont également habilités à présenter une offre en espèces, à condition d’avoir la capacité juridique requise. Les candidats à l’enchère doivent en outre s’identifier, notamment pour respecter les règles de lutte contre le blanchiment d’argent, ce qui implique généralement la présentation d’une pièce d’identité ou d’un passeport en cours de validité. Par ailleurs, la garantie légale (généralement 10 % de la valeur vénale) doit être fournie dans les délais pour accéder à la procédure d’enchères. Lorsqu’un droit de préemption légal ou contractuel existe, il doit être justifié auprès du tribunal ; les mineurs, de leur côté, ne peuvent faire une offre en espèces qu’avec l’autorisation du juge des tutelles et sous réserve de conditions particulières.
Que se passe-t-il si l’offre en espèces n’est pas payée dans les délais impartis ?
Si le plus offrant ne s’acquitte pas de son obligation de paiement intégral et dans les délais de l’offre en espèces, les sanctions légales des §§ 82 et suivants ZVG s’appliquent. Sur demande du créancier poursuivant ou d’office, le tribunal peut annuler la décision d’adjudication et ordonner une nouvelle vente. L’enchérisseur initialement le plus offrant est alors responsable du manque à gagner résultant d’un prix d’adjudication inférieur lors de la revente (ce que l’on appelle la garantie de déficit). Il peut également être tenu pour responsable des frais supplémentaires engagés (par ex. frais de justice, frais procéduraux supplémentaires). La garantie fournie est généralement utilisée pour couvrir le dommage. La personne qui ne règle pas l’offre en espèces peut être exclue des ventes forcées futures (interdiction d’adjudication selon § 71 al. 2 ZVG). Ces règles strictes de paiement protègent les parties à la procédure – en particulier les créanciers – et garantissent la sécurité juridique et la rapidité de la vente forcée.
Comment l’offre en espèces s’articule-t-elle avec les engagements de financement et les crédits ?
L’offre en espèces représente un engagement de paiement immédiat, indépendant de toute promesse de financement ou crédit porté par l’enchérisseur. Cela signifie que l’enchérisseur doit être en mesure, au moment de l’adjudication, de régler la totalité du montant de l’offre dans le délai fixé par le tribunal (en général, au plus tard six semaines après l’adjudication, voir § 54 al. 1 ZVG), et selon les modes de paiement autorisés. Les promesses de financement bancaire conditionnées ou versées postérieurement à la date limite ne dispensent pas de l’obligation de paiement. L’offre en espèces constitue un engagement juridiquement contraignant envers le tribunal. Si l’enchérisseur ne tient pas cet engagement parce qu’un crédit promis ne lui est finalement pas accordé, il sera tenu responsable de l’intégralité du préjudice comme décrit plus haut. Il est donc fortement recommandé de sécuriser définitivement le financement avant de faire une offre en espèces et de vérifier les modalités de paiement avec la banque ou tout autre bailleur de fonds, notamment au regard des exigences particulières des paiements judicaires (pas de comptes séquestres, etc.).
Quelle importance l’offre en espèces revêt-elle pour le transfert de propriété ?
Dans le droit de la vente forcée, l’offre en espèces est un élément clé pour l’acquisition d’un bien immobilier. Ce n’est qu’après paiement intégral du montant de l’offre en espèces et, le cas échéant, des frais annexes (par ex. frais de justice, taxe d’adjudication) que le plus offrant acquiert la propriété du bien objet des enchères (cf. § 90 ZVG). Le simple prononcé de l’adjudication n’emporte pas acquisition de propriété, qui suppose impérativement le paiement complet et dans les délais de l’offre en espèces. Jusqu’à ce paiement définitif, la propriété reste au précédent propriétaire, même si, dès l’adjudication, des conséquences juridiques supplémentaires (comme l’accès à la possession, l’usage) passent à l’acquéreur. L’acquisition définitive de propriété et la mutation au registre foncier n’interviennent toutefois qu’après présentation à la conservation foncière du justificatif de paiement intégral, fourni par le tribunal, qui procède alors à la mutation. De ce fait, l’offre en espèces constitue le lien direct entre l’engagement d’enchère et l’acquisition effective de la propriété par le règlement de l’offre.
Existe-t-il des particularités ou exceptions pour les successions ou les biens immobiliers appartenant à des mineurs ?
Pour les successions et les biens immobiliers appartenant à des mineurs, des dispositions juridiques particulières doivent être observées. En matière successorale, les cohéritiers ou la communauté héréditaire peuvent déposer une offre en espèces, mais ils devront alors prouver leur qualité d’héritier ou, le cas échéant, la représentation par un exécuteur testamentaire. S’agissant des mineurs, l’offre en espèces n’est valable que si elle est faite par le représentant légal et – en cas de disposition patrimoniale – avec l’autorisation du juge des tutelles (§ 1822 n° 1, 2 BGB en liaison avec § 1643 BGB). De plus, les exigences relatives à la garantie, à la vérification d’identité et, le cas échéant, à d’autres justificatifs tels qu’actes de naissance ou attestations d’autorité parentale doivent être respectées. Ces mesures renforcées visent à s’assurer que des personnes à protéger, telles que les mineurs ou les héritiers, ne prennent pas d’engagements ou risquent sur l’offre en espèces sans protection ou légitimation suffisantes. Les tribunaux vérifient systématiquement la conformité à toutes les conditions légales avant d’admettre une offre et de prononcer l’adjudication dans de telles situations.
