Introduction anticipée en possession – Définition juridique et signification
Die Introduction anticipée en possession (également : « introduction anticipée en possession ») est un terme du droit public allemand et fait référence à la possibilité d’installer un tiers dans la possession d’un bien immobilier ou d’une partie d’un bien immobilier avant la clôture formelle de la procédure d’expropriation. Cet instrument est particulièrement pertinent dans le cadre de mesures d’expropriation, par exemple pour de grands projets d’infrastructure (construction de routes, voies ferrées, installations de fourniture d’énergie). L’introduction anticipée en possession permet de disposer du bien immobilier déjà avant la force exécutoire ou la clarification définitive de l’expropriation. Elle constitue une règle dérogatoire de grande importance pratique dans la procédure d’expropriation, et est soumise à des conditions légales strictes.
Bases juridiques de l’introduction anticipée en possession
Bases juridiques générales
Les dispositions légales concernant l’introduction anticipée en possession se trouvent dans diverses lois spéciales relatives à l’expropriation, notamment :
- § 18 al. 1 Loi fédérale sur les routes nationales (FStrG)
- § 45 alinéa 1 Loi générale sur les chemins de fer (AEG)
- § 116 alinéa 1 Code de l’urbanisme (BauGB)
De nombreuses autres lois sectorielles dans le domaine du droit public de la construction ou droit accessoire contiennent également des dispositions similaires.
Principe de l’institution
Le principe de l’introduction anticipée en possession est d’assurer le démarrage rapide de projets d’intérêt public – par exemple des travaux de construction, reconnus comme urgents pour des raisons d’intérêt général – même lorsque l’expropriation formelle ou la clarification de tous les rapports juridiques n’est pas encore achevée ou est retardée. La nécessité d’une introduction anticipée en possession se pose généralement pour des grands projets d’infrastructure, qui présentent un intérêt général élevé et nécessitent une coordination importante.
Conditions de l’introduction anticipée en possession
Admissibilité
Une introduction anticipée en possession n’est admissible que si
- la procédure formelle d’expropriation a déjà été engagée,
- un intérêt public urgent exige la transmission immédiate de la possession,
- la mise en balance entre l’intérêt du propriétaire actuel et l’intérêt général aboutit à la primauté de l’intérêt général,
- les droits du propriétaire actuel et des utilisateurs sont préservés dans la mesure requise.
Dépôt de la demande
L’introduction anticipée en possession doit être demandée auprès de l’administration d’expropriation compétente. Le demandeur (généralement le maître d’ouvrage, comme l’État fédéral, un Land, une commune ou un autre opérateur du projet) doit exposer de manière circonstanciée l’urgence du projet et la nécessité du transfert immédiat de la possession.
Procédure de décision
Avant de statuer, le propriétaire concerné ainsi que d’autres parties prenantes (notamment les personnes détenant des droits d’usage, comme les locataires ou preneurs à bail) doivent avoir la possibilité de faire valoir leurs observations. L’introduction en possession intervient en règle générale par un acte administratif (décision de l’autorité d’expropriation).
Conséquences juridiques de l’introduction anticipée en possession
Transfert de la possession
Le titulaire provisoire du droit de possession est installé dans la possession effective du bien immobilier par ordre de l’autorité. La propriété reste entre les mains du titulaire actuel jusqu’à l’achèvement de la procédure d’expropriation et l’inscription correspondante de la propriété.
Effets sur la propriété
L’introduction anticipée en possession ne porte pas atteinte initialement à la propriété réelle ; elle ne fonde qu’un transfert légal de possession aux fins de la réalisation d’un projet. Les servitudes, charges et autres droits réels demeurent dans un premier temps en vigueur.
Indemnisation
Le maître d’ouvrage a l’obligation d’indemniser le propriétaire et, le cas échéant, d’autres ayants droit (par exemple, utilisateurs, locataires, preneurs à bail) pour la perte de possession et d’usage ainsi que pour tout préjudice patrimonial résultant de l’introduction anticipée en possession. L’indemnisation est fonction des atteintes effectivement subies et est généralement fixée par l’autorité d’expropriation selon les règles applicables à l’expropriation.
Protection de la possession
À compter de l’introduction en possession, le propriétaire antérieur ne bénéficie plus d’une protection autonome de la possession à l’encontre du titulaire provisoire, sauf en cas d’erreurs de procédure graves ou d’illégalité de l’acte administratif.
Voies de recours du concerné
Recours gracieux et recours contentieux
Un recours juridictionnel auprès du tribunal administratif est en principe ouvert contre la décision d’introduction en possession. L’intéressé peut former un recours gracieux ou un recours en annulation. Toutefois, ces voies de droit ne sont en principe pas suspensives faute de disposition contraire expresse dans les lois d’expropriation. Une protection juridictionnelle en urgence peut être demandée par une requête aux fins d’octroi de l’effet suspensif selon § 80 al. 5 VwGO ou par voie de référé.
Voie indemnitaire
Si l’intéressé conteste le montant de l’indemnisation accordée, il peut en demander le contrôle judiciaire. La procédure de fixation de l’indemnisation est régie par les dispositions applicables (par exemple selon le Code de l’urbanisme ou les lois spéciales d’expropriation).
Différence avec l’introduction provisoire en possession
L’introduction anticipée en possession doit être distinguée de la introduction provisoire en possession (« prise de possession provisoire ») dans d’autres contextes, comme en droit de police et d’ordre public ou en droit civil, tant sur le plan conceptuel que juridique. L’introduction anticipée en possession est un terme technique du droit de l’expropriation et ne s’applique qu’en lien avec des procédures d’expropriation prévues par la loi ou ordonnées par l’administration.
Importance dans la pratique
L’introduction anticipée en possession est un instrument décisif pour la réalisation de mesures d’infrastructure à caractère urgent. Elle permet de commencer les travaux et la réalisation du projet dès la procédure d’expropriation en cours, garantissant ainsi sécurité de planification et gain de temps pour les maîtres d’ouvrage. Dans le même temps, cette mesure constitue une atteinte significative aux droits fondamentaux. Son application est donc strictement encadrée par la loi et par les règles procédurales.
Sources doctrinales et dispositions complémentaires
- Loi fédérale sur les routes nationales (FStrG), § 18 al. 1 et suivants
- Code de l’urbanisme (BauGB), §§ 116, 117
- Loi générale sur les chemins de fer (AEG), § 45
- Loi sur l’expropriation des terrains (EnteignG)
- Commentaire sur la Loi fédérale sur les routes nationales
- Commentaire sur le Code de l’urbanisme (BauGB)
Résumé
L’introduction anticipée en possession est un instrument prévu par le droit de l’expropriation afin que l’exécution de projets d’infrastructure importants ne soit pas retardée par des procédures d’expropriation longues. Elle est soumise à des conditions strictes et à des mécanismes de protection, et impose une mise en balance entre l’intérêt général et les droits des parties concernées. Le législateur prend en compte le caractère intrusif de la mesure tout en garantissant aux parties concernées des possibilités effectives d’indemnisation et de recours.
Questions fréquemment posées
L’acheteur peut-il déjà exercer tous les droits sur le bien immobilier en cas d’introduction anticipée en possession ?
En cas d’introduction anticipée en possession, l’acheteur se voit attribuer, sur ordre de l’autorité compétente, le droit de possession sur le bien immobilier avant l’acquisition complète de la propriété. Cependant, le droit d’usage qui en découle est en général limité à l’étendue prévue dans la décision d’introduction en possession. L’acheteur peut utiliser le bien principalement aux fins prévues par le contrat de vente conclu et par la mesure d’expropriation ou d’acquisition sous-jacente. Une utilisation globale, réservée au seul propriétaire, n’est donc pas automatiquement autorisée. Cela signifie que des droits tels que la transformation, la revente ou la constitution de charges hypothécaires sur le bien peuvent rester exclus, car ils relèvent de la réserve de propriété du vendeur et ne sont notamment transférés à l’acheteur qu’après la mutation définitive de la propriété.
Quels sont les risques pour l’acheteur lors d’une introduction anticipée en possession ?
L’aspect principal du risque tient au fait que l’acheteur peut utiliser le bien dès l’introduction anticipée en possession, mais n’est pas encore inscrit comme propriétaire au registre foncier. La propriété demeure entre les mains du vendeur jusqu’à cette mutation. Si la vente échoue, par exemple en cas de non-paiement du prix ou d’incertitudes administratives (absence d’autorisations, annulation de l’expropriation, etc.), l’acheteur peut perdre le droit de possession et n’a alors qu’un droit à restitution ou réparation, dont l’exécution peut cependant être incertaine. Par ailleurs, des charges antérieures, des droits de tiers (tels que des servitudes) ou des charges non apparentes peuvent subsister, ce qui affaiblit la position juridique et économique de l’acheteur.
L’acheteur est-il déjà responsable des charges publiques en cas d’introduction anticipée en possession ?
Par l’introduction en possession, l’acheteur assume en principe l’obligation de supporter certaines charges publiques, en particulier celles liées à l’usage du bien. Il s’agit typiquement de la taxe foncière, des redevances pour l’enlèvement des déchets, nettoyage des rues, etc. Il est recommandé de définir précisément, dans le cadre de la procédure d’introduction en possession, à partir de quelle date ces charges sont transférées et lesquelles sont considérées comme charges d’usage ou charges imposées seulement au propriétaire. En pratique, des incertitudes existent surtout lorsqu’aucune règle explicite n’a été prévue dans la décision d’introduction en possession. Il est donc conseillé à l’acheteur de régler ces questions à l’avance avec les autorités compétentes et, le cas échéant, par voie contractuelle ou administrative avec le vendeur.
Quel est l’impact des droits existants de tiers (par ex. usufruit, servitude de passage) en cas d’introduction anticipée en possession ?
L’introduction anticipée en possession laisse en principe intact les droits existants des tiers. Cela signifie que toutes les charges inscrites au registre foncier, telles que les droits d’usufruit ou de passage, restent en vigueur et doivent être respectées par l’acheteur. Les tiers conservent leurs droits à l’égard du nouveau possesseur jusqu’au transfert définitif de la propriété. Par conséquent, l’acheteur prend possession avec la contrainte de ces droits existants et ne peut pas en limiter ou supprimer unilatéralement l’exercice pendant la période d’introduction en possession. Si une disposition concernant la suppression ou modification de ces droits s’avère nécessaire dans le cadre de la procédure, cela doit être réglé séparément et conformément aux dispositions légales.
Quelle est la portée de l’introduction anticipée en possession au regard de l’obligation de sécurité (sûreté des accès, etc.) ?
Par l’introduction anticipée en possession, l’obligation d’assurer la sécurité sur le bien (de prévention des dangers pour les tiers, comme les passants ou voisins) incombe généralement à l’acheteur en tant que nouveau possesseur. Il doit donc veiller, dans le cadre de la possession acquise, à ce qu’aucun danger ne provienne du bien. S’il ne respecte pas cette obligation et qu’un dommage survient, il engage sa responsabilité – indépendamment de son absence de qualité de propriétaire – sur le fondement du droit commun de la responsabilité délictuelle (§§ 823 s. BGB) ou de dispositions de droit public spéciales. Il est donc conseillé de mettre à jour ou de souscrire une assurance dès que possible et de prendre des mesures de protection conformes aux règles de l’art.
Le droit de possession peut-il être retiré rétroactivement par l’introduction anticipée en possession ?
L’introduction anticipée en possession constitue un acte administratif, qui peut également être annulé si les conditions, pour des raisons juridiques ou de fait (par exemple, retrait de l’autorisation, absence des conditions d’expropriation, renoncement de l’acheteur), ne sont plus remplies. Dans ce cas, le droit de possession peut être retiré rétroactivement et l’acheteur a l’obligation de restituer le bien au possesseur initial. Les paiements effectués, les investissements réalisés ou les dépenses engagées sont alors traités conformément aux dispositions légales applicables (par ex. §§ 994 s. BGB concernant les « investissements »). Des droits à indemnisation ne peuvent être invoqués que dans le cadre des dispositions légales, l’acheteur devant alors assumer une part du risque de perte éventuelle.
Comment l’introduction anticipée en possession influence-t-elle l’appel au paiement du prix d’achat et la mutation au registre foncier ?
L’introduction anticipée en possession n’est en principe pas liée de manière impérative au paiement du prix d’achat ou à la mutation foncière, mais confère un simple droit d’usage de fait. Dans le cadre des contrats de vente – en particulier lors de la cession de terrains par le secteur public (par ex. selon le BauGB, loi sur l’expropriation) – l’introduction en possession peut toutefois être prévue contractuellement comme condition d’exigibilité du prix d’achat et de la mutation au registre foncier. En pratique, on s’appuie le plus souvent sur l’inscription d’une mention d’accord préalable à la mutation et le paiement intégral du prix d’achat avant d’effectuer la mutation. L’introduction en possession peut donc précéder ou suivre ces étapes, mais n’entraîne pas automatiquement le transfert de la propriété foncière.
