Notion et cadre juridique du trouble de voisinage
Dans le cadre de la trouble de voisinage on entend en droit allemand une multitude de gênes causées de manière déraisonnable par un propriétaire foncier, un locataire ou tout autre ayant droit d’usage (appelé perturbateur) au terrain ou aux habitants du terrain voisin. Il s’agit notamment du bruit, des odeurs, des salissures, des émissions lumineuses, des comportements perturbateurs et d’atteintes comparables qui troublent ou restreignent la bonne entente entre voisins.
L’appréciation du caractère juridiquement pertinent ou tolérable d’un trouble de voisinage dépend principalement du degré de tolérance raisonnable, des prescriptions légales et de la jurisprudence au cas par cas.
Fondements juridiques du trouble de voisinage
Code civil allemand (BGB)
Les principales dispositions relatives au trouble de voisinage se trouvent dans le Code civil allemand (BGB), en particulier dans les §§ 906 et suivants BGB. Celles-ci régissent les relations entre propriétaires fonciers voisins et les obligations de tolérance concernant ce que l’on appelle les « émissions », à savoir des apports de substances ou d’influences depuis un terrain vers le terrain voisin.
§ 906 BGB – Introduction de substances immatérielles
Selon le § 906 BGB, le propriétaire d’un terrain doit tolérer des nuisances comme les bruits, vibrations, odeurs, fumées, suies, chaleur, gaz, vapeurs ou influences similaires provenant d’un autre terrain dès lors qu’elles ne gênent pas ou ne gênent qu’insignificativement l’utilisation de son propre terrain. En cas de désavantages importants, il existe un droit à cessation et, le cas échéant, à des dommages-intérêts.
§ 1004 BGB – Droit à suppression et cessation du trouble
Le § 1004 BGB accorde au voisin un droit à la suppression du trouble et à la cessation future de celui-ci, dès lors qu’il existe une atteinte illicite à la propriété. Ce droit ne présuppose pas une gravité particulière du trouble mais s’applique à toute atteinte non négligeable à la propriété.
Réglementations de droit public
En plus des dispositions de droit privé, il existe de nombreuses règles de droit public visant à protéger contre les troubles de voisinage :
- Loi fédérale sur la lutte contre les nuisances environnementales (BImSchG) : Réglemente la protection contre les nuisances environnementales causées par les installations.
- Lois régionales sur la protection contre les immissions : Dispositions complémentaires au niveau des Länder, notamment en matière de protection contre le bruit.
- Règlement sur l’utilisation des sols (BauNVO) und Code fédéral de la construction (BauGB) : Précisent quels usages sont autorisés dans quelle zone.
Types et exemples de troubles de voisinage
Les troubles causés par les voisins peuvent être variés. Les cas typiques sont :
Nuisances sonores
Le bruit fait partie des troubles de voisinage les plus fréquents. Il s’agit notamment de musique forte, de fêtes nocturnes, de travaux de bricolage en dehors des horaires autorisés ou d’aboiements constants de chiens. L’évaluation dépend de savoir si le niveau sonore dépasse la limite du « socialement habituel » et si, compte tenu de la situation résidentielle concrète (p. ex. immeuble collectif, maison mitoyenne), il est encore tolérable.
Périodes de tranquillité
Les règlements de police locaux définissent des périodes de tranquillité, par exemple le repos nocturne de 22 h à 6 h ainsi que la pause de midi (généralement de 13 h à 15 h). Le non-respect de ces plages peut constituer une infraction administrative et être sanctionné par une amende.
Nuisances olfactives
Les odeurs gênantes peuvent par exemple provenir d’un barbecue sur le balcon, de fumée de cheminée ou de poêle, de compost ou de la détention d’animaux. Les émissions d’odeurs doivent en principe être tolérées si elles sont habituelles localement ou légalement autorisées et si elles ne dépassent pas le seuil de gravité définie.
Émissions lumineuses
Les émissions lumineuses, telles qu’un éclairage constant d’espaces extérieurs, des projecteurs ou des enseignes lumineuses, peuvent constituer un trouble de voisinage si elles entraînent des gênes considérables. Là encore, l’appréciation repose sur le critère de la tolérance raisonnable.
Autres troubles
Cela inclut par exemple les salissures dues aux feuilles, des produits phytosanitaires, du sel de déneigement, de l’eau ou des objets qui se propagent sur le terrain voisin. Même la prolifération de plantes (par ex. branches dépassant sur le terrain voisin) relève de la réglementation de voisinage et peut constituer un trouble.
Droits et revendications du voisin lésé
Les voisins affectés disposent en principe de différents droits à l’encontre de l’auteur du trouble.
Droit à cessation et suppression
Le voisin peut exiger que le trouble soit supprimé et qu’il cesse à l’avenir (§ 1004 BGB). Cela concerne à la fois les troubles physiques et non physiques.
Droit à indemnisation
Si le trouble de voisinage a causé un dommage matériel, par exemple des salissures ou des dégradations, une demande d’indemnisation peut être formulée (§ 823, al. 1 BGB).
Droit à l’exécution par ses propres moyens
Sous certaines conditions, la personne affectée peut prendre elle-même des mesures pour mettre fin à un trouble, par exemple couper des branches surplombant sa propriété (§ 910 BGB). La loi exige toutefois la fixation préalable d’un délai raisonnable à destination du perturbateur.
Actions de droit public
En plus des actions civiles, les autorités administratives peuvent être informées. En cas de violation des réglementations relatives à la protection contre les immissions, à la construction ou à la propreté, le perturbateur risque des avertissements, des amendes ou des injonctions de mise en conformité.
Limites de l’obligation de tolérance et seuil de raisonnabilité
Tout trouble n’impose pas automatiquement une obligation de tolérance. L’essentiel est le caractère significatif et raisonnable de la gêne. Les tribunaux tiennent alors compte :
- Situation locale et structure d’urbanisme
- Fréquence et intensité du trouble
- Usage social habituel et normes juridiques
Les troubles mineurs ou les événements socialement habituels et occasionnels doivent en principe être acceptés.
Preuve et exercice des droits
La charge de la preuve pour une gêne significative incombe au voisin concerné. Des éléments tels qu’un carnet de bord du bruit, des témoignages, des procès-verbaux de mesures ou des photos peuvent servir à prouver le trouble.
Les revendications sont généralement poursuivies d’abord à l’amiable, éventuellement avec l’aide d’une médiation ou d’une commission de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, une procédure judiciaire civile peut s’avérer nécessaire.
Prévention et résolution des conflits
Une bonne entente de voisinage repose sur la considération mutuelle. En cas de trouble, il est conseillé d’engager d’abord le dialogue afin de lever les malentendus. Les commissions de conciliation locales ou les services de médiation peuvent contribuer à une résolution extrajudiciaire des conflits et éviter des litiges durables.
Résumé
Die trouble de voisinage comprend divers types de troubles, dont l’évaluation juridique dépend de la nature, de l’ampleur et des circonstances du cas d’espèce. Le droit allemand prévoit des règles détaillées et des droits afin d’équilibrer les relations de voisinage et de garantir la sécurité juridique en cas de conflit. La distinction entre troubles tolérables et perturbations juridiquement pertinentes est faite sur la base des prescriptions légales et de l’interprétation des tribunaux, en tenant compte à la fois de la protection de la qualité de vie individuelle et du droit d’usage par les autres propriétaires fonciers ou locataires.
Questions fréquemment posées
Quelles démarches juridiques peuvent être entreprises en cas de trouble persistant provoqué par des voisins ?
En cas de trouble continu causé par des voisins, plusieurs voies juridiques sont ouvertes aux personnes concernées. Il est d’abord recommandé d’engager le dialogue ou de déposer une réclamation écrite afin de résoudre le problème à l’amiable. En cas d’échec, une mise en demeure écrite peut suivre, soulignant expressément le comportement dérangeant et exigeant sa cessation. Conformément au § 1004 BGB (Code civil allemand), la personne lésée dispose en cas d’atteinte à la possession ou à la propriété d’un droit à cessation. Si cette injonction n’est pas respectée, une action en cessation peut être introduite devant le tribunal. En cas grave – par exemple, en cas de menace, de contrainte ou de harcèlement conformément au § 238 StGB – des mesures pénales peuvent aussi être envisagées. Il est également possible d’obtenir dans des cas isolés une ordonnance de référé pour se protéger contre d’autres troubles, notamment en cas de danger imminent ou d’agression grave. Dans une location, il est aussi possible de passer par l’administration de l’immeuble ou le bailleur, qui lui-même peut agir contre le locataire perturbateur, par exemple par une mise en demeure ou, dans des cas extrêmes, par une résiliation du bail. Dans tous ces cas, il est conseillé de tenir un protocole détaillé sur la nature, la durée et la fréquence des troubles afin de pouvoir en apporter la preuve.
Comment différencier juridiquement un simple trouble sonore d’un trouble intolérable ?
Les tribunaux distinguent le bruit socialement adéquat, c’est-à-dire localement habituel et raisonnablement tolérable (par ex. bruits quotidiens courants ou bruits d’enfants), et les troubles dits intolérables. Un trouble est jugé intolérable lorsqu’il dépasse ce qu’une personne raisonnable serait disposée à tolérer (§ 906 BGB). L’appréciation dépend du cas concret, par exemple du type, de l’intensité, du moment de la journée et de la fréquence du trouble. Les périodes de tranquillité (en général de 22 h à 6 h les jours ouvrés ainsi que les dimanches et jours fériés) sont juridiquement particulièrement protégées ; leur non-respect peut justifier une ordonnance de cessation. Pour l’évaluation, des procès-verbaux de mesures, des témoignages ou des expertises peuvent être utilisés. La jurisprudence tient aussi compte des circonstances locales : dans un quartier exclusivement résidentiel, les exigences sont plus strictes que dans une zone mixte ou commerciale.
Quels moyens de preuve sont nécessaires pour démontrer juridiquement un trouble causé par des voisins ?
Pour faire valoir en justice des droits liés à des troubles de voisinage, une documentation soigneuse est indispensable. Les preuves appropriées sont notamment : des protocoles de bruit détaillant la date, l’heure, la nature et la durée des perturbations. Des témoins, tels que d’autres voisins ou des visiteurs, peuvent également servir de preuve. Pour les troubles sonores, des enregistrements sonores sont admis, à condition qu’ils servent exclusivement à faire valoir ses droits et ne constituent pas des enregistrements clandestins au sens du § 201 StGB. Dans certains cas, des expertises sur le niveau sonore ou l’intensité des odeurs peuvent être sollicitées. Par ailleurs, les notifications écrites adressées au voisin ou au bailleur peuvent prouver qu’une mise en demeure a eu lieu. Plus les troubles sont documentés avec précision, meilleures sont les chances de succès devant le tribunal.
Quel rôle le bailleur joue-t-il en cas de troubles de voisinage entre locataires ?
Le bailleur est tenu, conformément au § 535 BGB, de remettre au locataire le logement dans un état conforme à l’usage contractuel et d’en assurer le maintien. Cela inclut notamment la garantie de l’habitabilité et du respect de la paix dans l’immeuble. S’il a connaissance d’un trouble important (par ex. sur plainte d’un locataire), il doit prendre des mesures appropriées pour faire cesser ce trouble. S’il n’agit pas, le locataire concerné peut dans certains cas réduire le loyer ou réclamer des dommages-intérêts. Le bailleur peut adresser une mise en demeure au voisin perturbateur et, en cas de manquements répétés, résilier le bail (§ 543 BGB). En cas de doute, la preuve incombe au bailleur, d’où l’importance pour lui aussi d’une documentation détaillée des troubles et des plaintes.
Les troubles « psychiques » comme le harcèlement ou le mobbing peuvent-ils aussi être poursuivis juridiquement ?
Les troubles psychiques qui vont au-delà d’une simple impolitesse et qui sont systématiques et répétés peuvent être poursuivis pénalement et civilement. Sur le plan pénal, le § 238 StGB (harcèlement) est applicable lorsqu’une personne est suivie, menacée ou importunée indûment sur une longue période. Le § 185 StGB (injure), § 240 StGB (contrainte) ou l’incrimination générale de blessures physiques (§ 223 StGB), en cas de surcharge psychologique grave, peuvent également entrer en ligne de compte. Sur le plan civil, la personne concernée peut obtenir une injonction sur le fondement des §§ 823, 1004 BGB (par analogie). Dans les cas particulièrement graves, il est possible de demander une ordonnance de protection urgente au titre de la loi sur la protection contre la violence (§ 1 GewSchG), interdisant tout contact, toute entrée dans certaines zones ou toute tentative de communication par le voisin. Des preuves précises de la répétition et du caractère ciblé du harcèlement sont alors nécessaires. Les tribunaux fixent un seuil élevé pour caractériser la violence psychologique ou le mobbing ; des cas isolés ne suffisent généralement pas – un comportement systématique et persistant est requis.
Dans quels cas une diminution du loyer peut-elle être obtenue en raison d’un trouble causé par des voisins ?
Une réduction de loyer est admissible lorsqu’il existe une perturbation substantielle de l’usage du bien loué (§ 536 BGB). La nuisance doit restreindre l’utilisation du logement au-delà du seuil raisonnable, par exemple en raison d’un bruit constant, d’odeurs persistantes ou de menaces répétées. Le locataire doit signaler immédiatement le défaut au bailleur et lui donner la possibilité de remédier à la situation. Le montant de la réduction de loyer dépend de la nature, de la durée et de l’intensité de la perturbation et peut varier selon les cas ; les tribunaux ont établi à cet effet de nombreux pourcentages. Une réduction de loyer injustifiée peut entraîner une résiliation par le bailleur ; il convient donc de bien motiver et documenter la réduction. En cas de doute, il est conseillé de consulter un avis juridique.
