Frais liés à l’acquisition – Définition juridique et classification
Le terme frais liés à l’acquisition occupe une place importante dans le droit fiscal allemand, en particulier dans le domaine de l’impôt sur le revenu. Il désigne les dépenses qui surviennent dans un laps de temps en lien avec l’acquisition ou la construction d’un bien, en particulier d’un bien immobilier, et qui sont assimilées à des frais similaires aux coûts d’acquisition ou de production. La qualification fiscale de telles dépenses est au centre de nombreux débats en droit fiscal et est régie légalement par le § 6 al. 1 n° 1a de la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG).
Base légale des frais liés à l’acquisition
§ 6 al. 1 n° 1a EStG
Avec l’introduction du § 6 al. 1 n° 1a EStG, le traitement des frais liés à l’acquisition a été réglementé pour la première fois par la loi. La disposition prévoit que Dépenses pour des travaux de réparation et de modernisation, réalisés dans les trois années suivant l’acquisition d’un bâtiment, constituent des frais liés à l’acquisition s’ils dépassent, hors TVA, 15 % du coût d’acquisition du bâtiment.
Caractéristiques essentielles
- Lien temporel : Dans les trois années suivant l’acquisition.
- Montant : Dépassement du seuil de 15 % des coûts d’acquisition du bâtiment hors TVA.
- Nature des dépenses : Travaux de réparation et de modernisation.
Distinction entre frais d’entretien et frais liés à l’acquisition
Un défi central réside dans la distinction entre frais liés à l’acquisition et frais d’entretien. Alors que les frais d’entretien sont immédiatement déductibles fiscalement en tant que frais professionnels ou charges d’exploitation, les frais liés à l’acquisition sont ajoutés au coût d’acquisition du bien, par exemple d’un immeuble, et ne sont déductibles fiscalement qu’à travers l’amortissement (AfA).Il convient de noter :
- Les frais d’entretien servent à maintenir l’état existant,
- les frais liés à l’acquisition entraînent une valorisation ou une modernisation fondamentale allant au-delà de l’état initial.
Éléments constitutifs des frais liés à l’acquisition
Conditions
- Bien concerné : Bâtiment (hors : terrain, aucun bien mobilier).
- Personnes bénéficiaires : Acquéreurs directs d’un bâtiment existant.
- Mesures : Travaux de réparation et de modernisation, mais non des coûts de construction.
- Période déterminante : Dans les trois années suivant l’acquisition.
- Montant : Dépassement du seuil de 15 % (hors TVA).
Dépenses non prises en compte
Les mesures suivantes sont exclues:
- Frais d’agrandissement,
- Frais d’entretien réguliers (par exemple, travaux de maintenance) revenant chaque année,
- Frais de réparations d’embellissement, à condition qu’ils ne fassent pas partie d’une rénovation complète.
Exemples de frais liés à l’acquisition
- Remplacement des fenêtres,
- Rénovation du système de chauffage,
- modernisation complète de l’installation électrique,
- rénovation importante de la salle de bain.
Conséquences juridiques des frais liés à l’acquisition
Obligation d’activation
Les frais liés à l’acquisition doivent être ajoutés aux coûts d’acquisition du bâtiment et augmentent ainsi la base de calcul pour l’amortissement fiscal. De ce fait, la période de prise en compte fiscale s’allonge : au lieu d’une déduction immédiate en tant que frais professionnels ou charges d’exploitation, la prise en compte se fait dans le cadre de l’amortissement sur la durée d’utilisation.
Effets sur la déduction des frais professionnels
Contrairement aux frais d’entretien immédiats, qui réduisent la charge fiscale l’année du paiement, les frais liés à l’acquisition, en raison de l’obligation d’activation, ne sont fiscalement déductibles que de façon échelonnée sur la période d’amortissement correspondante.
Importance pratique et application
La bonne classification des dépenses comme liées à l’acquisition ou non, revêt une grande importance fiscale pour les propriétaires immobiliers. Une mauvaise estimation peut entraîner des désavantages fiscaux, des corrections nécessaires ou encore un redressement fiscal. Il est donc indispensable de procéder à une analyse minutieuse, notamment lors de travaux de rénovation d’envergure après l’acquisition d’un immeuble.
Distinction entre coûts de construction et agrandissements
Coûts de construction
À distinguer des frais liés à l’acquisition, il y a les frais de construction classiques Coûts de construction au sens du § 255 HGB et § 6 al. 1 n° 1a phrase 2 EStG. Les coûts de construction surviennent par exemple lors de l’agrandissement d’un bâtiment ou lors de l’installation initiale d’équipements essentiels auparavant inexistants.
Agrandissements
Les agrandissements, tels que l’ajout d’une véranda ou la surélévation du bâtiment, ne relèvent pas des frais liés à l’acquisition. Ces coûts doivent obligatoirement être considérés comme des coûts de construction et augmentent la base d’amortissement applicable à ces nouvelles parties.
Instructions administratives et jurisprudence
L’administration fiscale a posé dans les directives sur l’impôt sur le revenu (EStR) et dans les lettres du Ministère fédéral des Finances (BMF) de nombreux principes d’interprétation concernant les frais liés à l’acquisition. Les tribunaux fiscaux, en particulier la Cour fédérale des finances (BFH), se sont également prononcés à plusieurs reprises sur leur interprétation et leur distinction.
Points centraux dans la jurisprudence
- Non-application du seuil de 15 % aux coûts du terrain, mais uniquement au bâtiment.
- L’addition de tous les frais encourus au cours des trois années (« lien entre les mesures »).
- Pas de réduction pour indemnités d’assurance.
Cas limites et particularités
Location partielle et usage personnel
Pour les bâtiments à usage mixte, le seuil de 15 % se rapporte à la partie louée du bâtiment. Les coûts d’acquisition sont répartis proportionnellement.
Moment de l’acquisition
Est déterminant le transfert légal de la propriété économique, généralement avec la prise de possession et la charge dans l’acte notarié d’achat.
Conclusion
Der frais liés à l’acquisition est une notion centrale du droit fiscal allemand permettant de différencier les frais d’entretien immédiatement déductibles des coûts d’acquisition activables pour les bâtiments. Son application correcte nécessite une analyse précise des travaux réalisés, du montant des dépenses et du lien temporel avec l’acquisition du bien immobilier. Lors du traitement fiscal des dépenses après l’acquisition d’un bâtiment, il est essentiel de respecter les exigences légales et administratives afin d’éviter des inconvénients financiers.
Questions fréquemment posées
Quelle est la durée pendant laquelle les frais doivent être considérés comme des frais liés à l’acquisition ?
La période pertinente pour les frais liés à l’acquisition est clairement définie par la loi et s’élève à trois ans (36 mois) à compter de l’acquisition ou de la construction d’un bâtiment. Cela signifie : toutes les réparations et modernisations réalisées et activées au cours de cette période doivent être soigneusement examinées. Si d’autres conditions fiscales sont remplies, ces frais doivent obligatoirement être considérés comme des frais de construction liés à l’acquisition, ce qui a une incidence directe sur l’amortissement fiscal (AfA). Le point de départ de cette période revêt une importance particulière : est déterminant le moment de l’acquisition ou de l’achèvement selon le contrat de vente ou le procès-verbal de réception. Si un immeuble est entièrement rénové dans les trois ans suivant son acquisition, les dépenses sont en principe considérées comme des frais liés à l’acquisition, sauf s’il s’agit de frais d’entretien immédiatement déductibles.
Quelles dépenses comptent notamment parmi les frais liés à l’acquisition ?
Font partie des frais liés à l’acquisition au sens de la loi sur l’impôt sur le revenu (§ 6 al. 1 n° 1a EStG) en règle générale, toutes les dépenses de réparation et de modernisation qui surviennent au cours des trois années suivant l’acquisition et qui ne sont pas considérées comme des frais d’entretien immédiatement déductibles, des frais directement liés à l’acquisition ou des charges d’exploitation. Il s’agit notamment de travaux visant à améliorer ou à entretenir de façon substantielle le bâtiment, tels que la rénovation des fenêtres, du chauffage, des installations électriques, de la toiture ou le remplacement d’installations sanitaires. Seules les dépenses d’agrandissement, qui doivent de toute façon être considérées comme coûts de construction, ainsi que les mesures d’entretien courant qui ne dépassent pas le seuil légal, en sont exclues.
Existe-t-il un seuil de montant pour les frais liés à l’acquisition ?
Oui, il existe une limite légale au-delà de laquelle les dépenses de modernisation et de réparation sont qualifiées de frais liés à l’acquisition. Conformément à § 6 al. 1 n° 1a phrase 1 EStG, le seuil s’élève à 15 % du coût d’acquisition du bâtiment, hors TVA, dans la mesure où la déduction de la TVA n’est pas exclue. Si, au sein de la période de trois ans, les dépenses de réparation et de modernisation dépassent ce pourcentage cumulé, elles doivent obligatoirement être activées comme coûts de construction et être amorties sur la durée d’utilisation du bâtiment. Si elles restent en dessous, elles peuvent généralement être déduites immédiatement au titre de frais d’entretien.
Quelles dépenses ne sont explicitement pas considérées comme frais liés à l’acquisition ?
Ne sont pas considérées comme des frais liés à l’acquisition les dépenses d’entretien courant qui n’entraînent aucune amélioration notable du bâtiment, telles que les travaux de tapisserie ou de peinture d’importance mineure, ainsi que les simples réparations d’embellissement. Il existe aussi une exception explicite pour les frais résultant d’un agrandissement du bâtiment (par exemple l’aménagement des combles). Ces coûts sont déjà qualifiés de coûts de construction par d’autres dispositions et ne relèvent donc pas de la règle sur les frais liés à l’acquisition. De même, les coûts relatifs à la suppression de vices cachés ou de réparations de dommages non visibles lors de l’acquisition peuvent, dans des cas particuliers, être exclus des frais liés à l’acquisition, à condition qu’il soit prouvé qu’ils existaient déjà lors de l’achat.
Comment calculer le seuil de 15 % sur les coûts d’acquisition ?
Pour déterminer le seuil de 15 %, seuls les coûts purs d’acquisition du bâtiment sont pris en compte. Cela n’inclut pas le prix d’achat du terrain, mais uniquement la part relative au bâtiment, qui résulte généralement du contrat notarié de vente ou d’une ventilation établie par l’administration fiscale. Sont également à prendre en compte les frais annexes directement imputables, tels que les honoraires d’agence, droits de mutation et frais de notaire, dans la mesure où ils sont également imputés au bâtiment. Avant de vérifier si le seuil est dépassé, il convient donc toujours d’établir de manière précise et compréhensible le coût d’acquisition du bâtiment seul.
Quelles conséquences fiscales résultent du dépassement du seuil de 15 % pour les frais liés à l’acquisition ?
En cas de dépassement du seuil légal, les dépenses concernées doivent obligatoirement être activées en tant que coûts de construction du bâtiment. Cela signifie qu’aucune déduction immédiate au titre de charges d’exploitation ou de frais professionnels n’est possible. Ces dépenses augmentent alors la base de calcul pour l’amortissement futur de l’immeuble (AfA). L’effet fiscal est que la dépense est répartie sur la durée d’utilisation normale du bâtiment – généralement au moins 40 ou 50 ans pour les logements résidentiels – et n’est reconnue comme charge déductible qu’au prorata. Ainsi, le dépassement du seuil de 15 % entraîne nécessairement une prolongation de la durée d’amortissement, ce qui limite le soulagement fiscal immédiat.
Quelles sont les obligations de coopération des contribuables en lien avec les frais liés à l’acquisition ?
Les contribuables sont tenus de documenter de manière détaillée les travaux de réparation et de modernisation réalisés dans le délai de trois ans et de conserver correctement les justificatifs de coûts. Ils doivent, en outre, fournir à l’administration fiscale toutes les informations pertinentes, de manière complète et véridique, nécessaires à la vérification du seuil de 15 %. Cela inclut notamment des décomptes détaillés des coûts, une délimitation temporelle précise des travaux et une attribution claire à chaque corps de métier. L’administration fiscale est autorisée à exiger la ventilation et, notamment en cas de déduction de charges d’exploitation ou de frais professionnels, à procéder à un examen approfondi. Une documentation insuffisante peut, en cas de contentieux, entraîner une estimation de la part de l’administration fiscale ou le refus de la déduction immédiate.
