Droit d’habitation viager

Définition et nature juridique de l’« Ausgedinge »

Das Ausgedinge (également : indemnité, viager rural ou dotation viagère) est une notion ancrée dans le droit civil allemand, désignant une forme particulière de prévoyance. Issue traditionnellement du milieu rural, l’Ausgedinge correspond à la prise en charge à vie de la génération cédante lors de la transmission de terrains agricoles, d’exploitations ou d’une succession unique à la génération suivante. L’Ausgedinge trouve son encadrement juridique principalement dans le cadre des contrats de transmission immobilière ou d’exploitation agricole.

Évolution historique

Dès le Moyen Âge, l’Ausgedinge s’est développé comme un élément du transfert de propriété paysan. À l’origine, il garantissait aux bénéficiaires du viager (souvent les parents) leur subsistance, particulièrement après leur retrait de la vie active. Au fil du temps, l’Ausgedinge a été codifié dans divers droits territoriaux et a acquis une valeur juridique obligatoire à travers le Code civil allemand (BGB), la loi sur la réorganisation des droits réels (Sachenrechtsbereinigungsgesetz) et des réglementations spécifiques aux Länder.

Qualification juridique et principes de base

L’Ausgedinge n’est pas un type de contrat autonome, mais il est le plus souvent intégré à un contrat de transmission. Les bases légales se trouvent notamment aux §§ 1093, 1090 et suivants et 1105 à 1112 du BGB, qui prévoient des dispositions relatives à l’usufruit d’habitation, à la servitude réelle ainsi qu’à l’usufruit. L’Ausgedinge peut être constitué en charge réelle ou en servitude personnelle ; des accords contractuels de droit des obligations sont également courants.

Ausgedinge de droit des obligations et Ausgedinge réel

• Ausgedinge relevant du droit des obligations : Il s’agit ici d’un accord contractuel selon lequel les prétentions aux prestations existent uniquement entre les parties au contrat et ne sont donc exécutoires qu’au plan contractuel.
• Ausgedinge réel : Si l’Ausgedinge est inscrit en tant que charge réelle, usufruit ou servitude réelle au registre foncier, les droits s’exercent directement à l’encontre du propriétaire concerné et sont garantis par rapport au bien immobilier.

Prestations typiques de l’Ausgedinge

L’Ausgedinge encadre en général :

• Droits d’habitation (par exemple certaines pièces dans la ferme transmise)
• Produits en nature (par exemple nourriture, vêtements, combustibles)
• Prestations de soins et/ou prise en charge médicale
• Prestations pécuniaires ou paiements de rentes
• Utilisation d’autres parties du bien immobilier (par exemple jardin, bâtiments d’exploitation)

L’étendue exacte des obligations est fixée individuellement dans le contrat de transmission.

Rédaction contractuelle et inscription

Accord dans le contrat de transmission

Dans la pratique, l’Ausgedinge est généralement stipulé contractuellement lors de transferts d’exploitation ou d’immeubles. Les parties fixent la nature, l’étendue et la durée des prestations à fournir. Habituellement, la transmission s’effectue en contrepartie de l’octroi de l’Ausgedinge – une prestation réciproque essentielle à l’accord, où le droit à la prévoyance constitue une partie fondamentale de l’arrangement.

Forme requise

L’instauration d’un Ausgedinge à effet réel (par exemple, en tant que charge réelle, servitude réelle ou usufruit) nécessite en principe un acte notarié ainsi que son inscription au registre foncier. Cela garantit les fonctions de sécurité et de valorisation à l’égard des tiers (notamment en cas de changement de propriétaire ou de charges).

Effets juridiques et garanties

Effet à l’égard du propriétaire foncier

Par l’inscription comme charge réelle ou droit d’habitation dans le registre foncier, naît un droit direct aux prestations convenues – y compris à l’égard d’éventuels ayants cause du propriétaire. L’Ausgedinge est donc rattaché au bien et garantit la prestation même en cas de changement de propriétaire.

Responsabilité et mise en œuvre

Le bénéficiaire peut, en cas de non-exécution de la charge réelle, réclamer les prestations en nature ou en espèces prévues par la coutume ou la loi. Les prétentions nécessaires peuvent, si besoin, être poursuivies en justice. Pour l’exercice de ses droits, le bénéficiaire de l’Ausgedinge dispose des recours prévus par le droit des biens (§§ 1108 BGB – droit à tolérance et à cessation, entre autres).

Protection dans des situations particulières

En cas d’insolvabilité du débiteur ou de vente forcée, l’Ausgedinge inscrit demeure une charge existante et reçoit une attention particulière lors de la procédure d’exécution forcée (§ 10 ZVG). À l’occasion d’un transfert de propriété, l’Ausgedinge subsiste comme droit réel.

Fin et extinction de l’Ausgedinge

L’Ausgedinge est en principe prévu pour la durée de vie du bénéficiaire. Il prend fin au décès du bénéficiaire, mais peut exceptionnellement être limité à des périodes spécifiques. Une extinction anticipée, comme par annulation amiable ou indemnisation, est possible. En cas de renonciation au droit d’habitation ou d’abandon, les modalités de résiliation sont prévues par le contrat ou, à défaut, par la loi.

Traitement fiscal

Les prestations issues de l’Ausgedinge sont soumises à des dispositions fiscales particulières. L’octroi de l’Ausgedinge fait souvent partie d’une opération d’acquisition à titre gratuit et entraîne généralement des conséquences en matière d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les donations. Pour l’impôt sur le revenu, la prestation peut, le cas échéant, être considérée comme une charge perpétuelle ou une charge exceptionnelle. Les détails sont fixés notamment aux § 10 al. 1a EStG et dans la législation sur les droits de succession et de donation (ErbStG).

Ausgedinge dans le droit spécial agricole

Notamment en droit agricole spécial, par exemple dans le droit des exploitations agricoles (notamment la Höfeordnung), l’Ausgedinge joue un rôle considérable. Il sert à garantir durablement la sécurité de la génération cédante et à préserver la structure de l’exploitation sur plusieurs générations. Des dispositifs spécifiques figurent notamment au § 12 HöfeO et dans diverses lois régionales.

Distinctions

Afin d’éviter toute confusion, il convient de signaler que l’Ausgedinge ne doit pas être confondu avec des droits de rente classiques, les droits au viager au sens du droit locatif ou de la location, ni avec la rente foncière. Sa spécificité réside dans le lien avec la transmission d’une exploitation agricole – ou par analogie artisanale – et dans la garantie réelle attachée au bien immobilier.

Références bibliographiques

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 1090 et suivants, 1105 et suivants
• Zivilprozessordnung (ZPO)
• Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG)
• Höfeordnung (HöfeO)

Liens Internet

• <a href="https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/_1090.html”>Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) : §§ 1090-1112
• <a href="https://www.gesetze-im-internet.de/hfeo/”>Aperçu de la Höfeordnung

Résumé : L’Ausgedinge est un instrument juridique de la prévoyance paysanne traditionnelle et, en droit allemand, permet d’établir un droit à une prestation alimentaire à l’occasion d’un transfert de propriété immobilière ou d’exploitation, pouvant revêtir la forme réelle ou contractuelle. La sécurité juridique résulte généralement de l’inscription au registre foncier ; les effets juridiques incluent des mécanismes étendus de protection et d’exécution au profit des bénéficiaires. Les règles fiscales et les dispositions agricoles particulières complètent la réglementation.

Questions fréquentes

Qui peut généralement exiger, dans le cadre de l’Ausgedinge, les prestations prévues au contrat ?

Dans le cadre de l’Ausgedinge, la personne cédante – souvent un agriculteur transmettant son exploitation à un successeur – est en général habilitée à exiger la prestation convenue. Il s’agit en général du bénéficiaire du viager rural (Altenteiler), autrement dit les anciens propriétaires de l’exploitation ou leurs époux(ses). L’identité du bénéficiaire découle du contrat d’Ausgedinge ou de transfert notarié qui précise explicitement qui a droit au logement, aux prestations en nature ou en argent. Il est primordial que les bénéficiaires soient nommément désignés et les prestations précisément décrites afin d’éviter toute contestation ultérieure. Les héritiers du bénéficiaire initial peuvent dans certains cas devenir ayants droit, en particulier si la prestation n’a pas été entièrement exécutée et si le contrat le prévoit.

Quelles obligations juridiques incombent à l’acquéreur d’un bien grevé d’un Ausgedinge ?

L’acquéreur est tenu, en vertu de la servitude inscrite au registre foncier (par exemple, droit de viager rural) et des accords contractuels privés, de fournir les prestations prévues au contrat d’Ausgedinge. Cela inclut généralement les soins, la subsistance, le logement ainsi que les prestations en argent ou en nature. Ces obligations se transmettent en principe à tout nouvel acquéreur lorsque l’Ausgedinge est garanti par une charge réelle ou une servitude personnelle limitée. L’acquéreur doit remplir les obligations envers les bénéficiaires, et ce, quelle qu’en soit l’étendue, sous peine d’actions civiles en exécution, éventuellement de dommages-intérêts ou de mesures d’exécution forcée. La décharge de l’acquéreur n’est possible que si le bénéficiaire y renonce expressément ou si une modification judiciaire (adaptation pour changement fondamental de circonstances) est ordonnée.

Quelles possibilités juridiques existent si l’acquéreur n’exécute pas les prestations prévues par l’Ausgedinge ?

Si l’acquéreur ne fournit pas les prestations prévues au contrat d’Ausgedinge, le bénéficiaire dispose de plusieurs voies de recours. Il peut avant tout intenter une action en justice pour obtenir l’exécution. Lorsque les prestations concernent un droit d’habitation ou des prestations alimentaires, de nombreux contrats prévoient également un droit à la tolérance ou à l’exécution de certains actes, lequel peut être imposé par voie d’ordonnance de référé. Si les droits sont garantis au registre foncier (par exemple en tant que charge réelle), le bénéficiaire peut, dans certaines circonstances, engager des mesures d’exécution forcée contre le successeur de l’exploitation. Dans des cas extrêmes, il est aussi possible d’intenter une action en résolution de la transmission du domaine si des manquements graves sont constatés et que cela a été stipulé contractuellement (« clause de retour »). Le recours à une commission de conciliation selon le § 13 HöfeO n’est pertinent que pour les biens agricoles.

L’Ausgedinge peut-il être modifié ou annulé ultérieurement ?

La modification ou l’annulation d’un Ausgedinge existant n’est en principe possible qu’à l’amiable et doit toujours être réalisée par acte notarié, surtout lorsque des droits sont inscrits au registre foncier. Une modification unilatérale par une partie est exclue. Ce n’est qu’en cas de modification substantielle des circonstances – par exemple le décès ou de nouveaux besoins importants du bénéficiaire – qu’une adaptation peut être envisagée si cela a été prévu contractuellement ou résulte de l’interprétation du contrat. Dans certains Länder, la loi sur la propriété ancienne (§ 16 AEG NRW) ou la Höfeordnung (§ 14 HöfeO) prévoit une faculté d’adaptation judiciaire pour cause d’injustice manifeste. Si une adaptation judiciaire est prononcée, elle peut porter sur la nature, l’étendue ou la durée des prestations.

Comment l’Ausgedinge est-il juridiquement sécurisé au registre foncier ?

L’Ausgedinge peut, en règle générale, être garanti dans le registre foncier par l’inscription d’une charge réelle (§§ 1105 et suivants BGB), d’une servitude personnelle limitée (§§ 1090 et suivants BGB) ou d’un usufruit (§§ 1030 et suivants BGB). Le type de sûreté dépend de la nature des prestations à garantir. Alors que les charges réelles visent principalement des obligations périodiques (par ex. prestations en nature, pensions), les droits d’habitation et autres droits d’usage sont souvent inscrits en tant que servitudes. L’inscription au registre foncier est réalisée sur requête auprès du service compétent, en général après les droits réels déjà garantis (par ex. hypothèques). Seule l’inscription au registre foncier permet une protection juridique à l’égard de futurs acquéreurs. La radiation ne peut se faire qu’avec le consentement du bénéficiaire.

Quels sont les aspects fiscaux à considérer concernant l’Ausgedinge ?

D’un point de vue juridique, la transmission d’une exploitation agricole contre Ausgedinge est traitée comme une donation mixte ou une opération partiellement onéreuse au plan fiscal. Les prestations prévues dans l’Ausgedinge peuvent être assimilées à des prestations périodiques ou à une charge perpétuelle au sens du § 10 al. 1 n° 1a EStG, ce qui a des conséquences fiscales pour les deux parties. Selon la configuration et la valeur des prestations convenues, une obligation d’impôt sur le revenu, les donations ou la succession peut être créée. En outre, le droit de la sécurité sociale (assurance maladie, dépendance) peut, dans certains cas, être concerné, notamment lorsqu’il existe une obligation de soins. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal spécialisé en droit agricole.