Effets de la crise du coronavirus sur le droit du bail
La crise du coronavirus et le droit du bail sont étroitement liés, car les restrictions économiques causées par la pandémie de COVID-19 et les mesures administratives ont eu des conséquences importantes sur les rapports locatifs. Diverses mesures législatives ont temporairement adapté le droit du bail pendant la période de la pandémie afin de protéger les locataires de logements et de locaux commerciaux contre des conséquences menaçant leur existence. Ce qui suit expose de manière complète les bases juridiques, les mesures de protection et les effets de la pandémie sur le droit du bail allemand.
Bases juridiques et contexte
Situation générale de départ
En Allemagne, le droit du bail est principalement régi par le Code civil allemand (BGB). Les dispositions sur le contrat de bail (§§ 535 et suivants BGB) sont centrales et concernent tant les baux d’habitation que les baux commerciaux. Toutefois, la pandémie de coronavirus a entraîné une situation exceptionnelle : de nombreux locataires commerciaux n’étaient, en raison des fermetures ordonnées par l’État, pas en mesure, ou seulement partiellement, d’acquitter leur loyer. Les locataires d’habitation ont également rencontré des difficultés de paiement en raison de la crise économique.
Modifications pendant la pandémie de coronavirus
Pour atténuer les difficultés sociales et économiques, la Loi Covid-19 (Loi visant à atténuer les conséquences de la pandémie de COVID-19 en droit civil, du redressement judiciaire et pénal, BGBl. I 2020, p. 569) a instauré des dispositions spéciales et temporaires en matière de droit du bail.
Règles de protection pour les locataires pendant la crise du coronavirus
Moratoire sur les résiliations
Le dit moratoire sur les résiliations constitue l’une des mesures centrales instaurées durant la crise sanitaire. Selon l’art. 240 § 2 EGBGB (Loi introductive au BGB), il était interdit aux bailleurs, du 1er avril 2020 au 30 juin 2020, de résilier un contrat de bail en raison du non-paiement du loyer lorsque celui-ci était la conséquence de la pandémie.
Conditions de la protection contre la résiliation
* La perte de loyer devait être directement causée par la crise du coronavirus (par exemple, en raison d’une perte de revenus suite au chômage partiel, à la fermeture d’entreprise ou à une baisse de commandes).
* Les locataires devaient rendre vraisemblable qu’ils n’étaient pas en mesure de payer le loyer à temps en raison de la pandémie et de ses conséquences économiques.
* Les arriérés de loyer du temps protégé devaient être régularisés au plus tard le 30 juin 2022, faute de quoi le droit ordinaire de résiliation retrouvait son application.
Report de paiement du loyer
Il n’existait pas d’obligation légale de report du paiement du loyer. Cependant, le moratoire sur les résiliations protégeait les locataires contre la perte de leur logement ou de leur local commercial. Néanmoins, les arriérés de loyer demeuraient comme dettes civiles et devaient être régularisés par la suite.
Effets sur les baux d’habitation
Traitement juridique des arriérés locatifs liés à la pandémie
Pour les locataires de logements, la mesure a eu pour effet que les résiliations pour arriérés de loyer dus à la pandémie étaient initialement exclues. Tous les autres motifs de résiliation – par exemple, le besoin personnel du bailleur ou un comportement contractuellement fautif – sont restés applicables, même pendant la crise sanitaire.
Régularisation et procédure de relance
Les créances de loyer impayées du temps protégé subsistaient. Les bailleurs pouvaient poursuivre les procédures de relance ou intenter une action en paiement. Seule la résiliation était restreinte.
Effets sur les baux commerciaux
Particularités des baux commerciaux
Pour les locaux commerciaux, ce sont principalement les restrictions liées à la pandémie, telles que les interdictions d’exploitation et contraintes administratives, qui se sont trouvées au cœur des préoccupations. Dans de nombreux cas, les locataires n’ont pas pu exploiter leur entreprise pendant une longue période.
Nouvelle législation : Théorie de la base du contrat
Avec l’entrée en vigueur de l’art. 240 § 7 EGBGB, il a été précisé que les restrictions liées à la pandémie sont considérées comme une perturbation de la base du contrat (§ 313 BGB). Ainsi, les parties à un bail commercial peuvent négocier une adaptation du contrat si la poursuite du contrat aux conditions initiales devient intolérable pour l’une d’elles.
Conditions pour une adaptation du contrat
* Existence d’un changement majeur des circonstances dû à la pandémie
* Absence d’une prise en charge contractuelle ou légale du risque par une partie au contrat
* Impossibilité de poursuivre le contrat sans modification
Si une telle adaptation ne peut être trouvée d’un commun accord, un tribunal peut trancher le litige et adapter le contrat.
Réduction de loyer et diminution du loyer pendant la pandémie
Pas de droit légal à la diminution de loyer : Durant la période des restrictions pandémiques, il n’existait pas, de par la loi, de droit général à la diminution de loyer, car le bailleur restait tenu de fournir la jouissance du bien, et un défaut de la chose louée ne pouvait en général lui être imputé.
Théorie de la base du contrat : La jurisprudence précise toutefois qu’une adaptation peut être justifiée et admise si l’existence de l’entreprise est menacée et qu’aucune compensation par des aides publiques n’est possible.
Fin des contrats de bail pendant la pandémie de coronavirus
Possibilités de résiliation du bailleur
Le moratoire sur les résiliations ne concernait que les arriérés de loyer dus à des difficultés de paiement causées par la pandémie. Les autres motifs de résiliation restaient applicables. Après la fin du moratoire, même les arriérés de loyers liés à la pandémie étaient à nouveau soumis aux règles générales du droit de la résiliation.
Restitution des biens loués et procédures d’expulsion
Restitution : L’obligation de restitution du bien loué à la fin du bail n’a pas été suspendue.
Protection contre l’expulsion : En matière d’exécution forcée, les tribunaux pouvaient, à titre exceptionnel et même durant la pandémie, prononcer une suspension provisoire de l’exécution afin d’éviter des situations de détresse sociale ou sanitaire particulières.
Mesures d’aide de l’État
Aides de transition et prestations sociales
Pour atténuer les conséquences de la crise du coronavirus, les locataires concernés pouvaient recourir à différentes aides publiques :
* Aide au logement, notamment selon l’accès facilité (§ 5 Loi sur l’aide au logement)
* Indemnité de chômage partiel pour les salariés
* Aides de transition et programmes de soutien spécifiques pour les entreprises et travailleurs indépendants
* Aide sociale de base selon le SGB II (« Hartz IV »)
Jurisprudence relative à la crise du coronavirus et au droit du bail
Décisions de justice marquantes
Divers tribunaux régionaux et supérieurs, ainsi que la Cour fédérale de justice (BGH), ont statué sur les arriérés locatifs liés à la pandémie, les résiliations de baux commerciaux et l’adaptation du loyer au regard de la perturbation de la base du contrat. Les critères déterminants ont toujours été la répartition des risques et l’accès aux compensations.
Exemples de jugements :
* OLG Dresde, arrêt du 24.2.2021 – 5 U 1782/20 (réduction de loyer de 40 % dans des cas individuels)
* BGH, arrêt du 12.1.2022 – XII ZR 8/21 (précisions sur la perturbation de la base du contrat et ses conséquences juridiques)
Fin des mesures exceptionnelles et perspectives
Retour au droit du bail habituel
La plupart des mesures spéciales en droit du bail ont expiré au 30 juin 2022. À partir de cette date, seuls les principes généraux du droit du bail prévus par le BGB s’appliquent à nouveau.
Effets durables
L’expérience de la pandémie de coronavirus a démontré l’importance sociétale du droit du bail et relancé le débat sur un équilibre équitable entre locataires et bailleurs. Les détails de la théorie de la base du contrat en matière de baux commerciaux devraient continuer d’être développés et précisés à l’avenir.
Résumé
La crise du coronavirus a entraîné dans le droit du bail d’importantes mesures exceptionnelles, parfois temporaires, en particulier pour protéger les locataires de logements et de locaux commerciaux contre la résiliation et des charges excessives. L’introduction d’une protection temporaire contre la résiliation, la clarification de la théorie de la base du contrat pour les baux commerciaux ainsi que de vastes mesures d’aide publique ont marqué la pratique du droit du bail durant cette période. Avec le retour au régime légal ordinaire, la pratique des tribunaux concernant l’ajustement des loyers dus à la pandémie reste une référence majeure pour de futures crises similaires.
Questions fréquentes
Puis-je réduire ou suspendre le paiement de mon loyer à cause de pertes de revenus dues à la crise du coronavirus ?
Il n’existe pas de droit général à la réduction ou à la suspension du paiement du loyer en raison de la pandémie de coronavirus pour les locataires d’habitation. L’obligation contractuelle de payer le loyer dans son intégralité et ponctuellement subsiste même en cas de perte de revenus liée à la pandémie. Cependant, la loi a prévu qu’entre le 1er avril et le 30 juin 2020, les résiliations prononcées pour arriérés de loyer dus à la crise du coronavirus ne pouvaient pas être exécutées immédiatement (§ 2 de la « Loi visant à atténuer les conséquences de la pandémie de COVID-19 »). Le loyer restait toutefois exigible ; la dette locative persistait et les locataires devaient régulariser les arriérés au plus tard en juin 2022. Sinon, une résiliation pouvait être prononcée. Les indépendants et chefs d’entreprise doivent par ailleurs vérifier si des réglementations spécifiques ou aides – principalement dans le cadre du droit du bail commercial – leur sont applicables. Il est conseillé d’engager rapidement le dialogue avec le bailleur et de consigner par écrit toute entente individuelle, car après la période légale de faveur, ni réduction ni report de paiement ne peuvent être accordés unilatéralement.
Les bailleurs peuvent-ils résilier pendant la crise du coronavirus si le loyer n’est pas payé ?
Durant la phase aiguë de la crise sanitaire, la résiliation du bail pour impayé était d’abord limitée : du 1er avril au 30 juin 2020, les bailleurs ne pouvaient pas résilier le contrat uniquement pour non-paiement du loyer si ce manquement résultait de la pandémie de coronavirus et que les locataires pouvaient le prouver. Cette mesure temporaire n’a toutefois pas effacé les loyers dus ; les créances subsistaient et pouvaient être réclamées plus tard. Après cette période, les règles habituelles du droit du bail selon §§ 543, 569 BGB s’appliquent à nouveau, et la résiliation, qu’elle soit ordinaire ou immédiate, redevient possible en cas d’arriérés correspondant à au moins deux mois de loyer. Même pendant la période de protection temporaire, d’autres motifs de résiliation (par exemple, pour besoin personnel) n’étaient pas concernés et restaient valables.
En tant que bailleur, dois-je tolérer les arriérés de loyer d’un locataire devenu insolvable à cause du coronavirus ?
En tant que bailleur, vous devez tolérer les arriérés de loyer qui résultent explicitement des conséquences économiques de la crise du coronavirus durant le moratoire légal (avril à juin 2020), et vous ne pouvez pas en tirer motif de résiliation immédiate ou ordinaire. Après la fin du moratoire, vous pourrez toutefois exiger les sommes dues et, en cas de non-paiement persistant, faire valoir de nouveau le droit commun de résiliation. Pour les arriérés constitués hors de la période du moratoire ou qui ne sont pas clairement imputables à la pandémie, aucune protection particulière ne s’applique, de sorte que vous pouvez agir selon les règles générales du droit du bail. Les mesures de protection des locataires visaient à contrer à court terme des situations sociales difficiles sans modifier fondamentalement les droits et obligations issus du contrat.
Ai-je droit, en tant que locataire commercial, à une réduction du loyer en cas de confinement sanitaire lié au coronavirus ?
Pour les locataires commerciaux, notamment dans le commerce de détail, l’hôtellerie et la restauration, les fermetures dues au coronavirus ne constituaient en général pas un défaut du bien loué au sens de § 536 BGB, car elles n’étaient pas dues à l’état ou à la nature du bien loué. En revanche, l’art. 7 de l’art. 240 EGBGB a explicitement prévu que les restrictions d’utilisation causées par la pandémie peuvent être considérées comme des perturbations majeures de la base du contrat au sens du § 313 BGB. Cela ouvre la possibilité de demander une adaptation du contrat de bail si le maintien des conditions initiales devient intolérable – par exemple par une réduction du loyer pendant la période de confinement lorsque les pertes de chiffre d’affaires sont significatives et qu’aucune autre aide publique n’est suffisante. L’ajustement concrète doit être examinée au cas par cas et suppose en général des négociations extrajudiciaires. Une réduction unilatérale du loyer n’est en revanche pas admissible, même pour les locataires commerciaux.
Que dois-je faire si je ne peux pas payer mon loyer à cause de la crise sanitaire ?
Les locataires qui, en raison de la pandémie de coronavirus, ne sont pas en mesure de payer leur loyer intégralement et à temps, doivent rapidement contacter leur bailleur et l’informer de leur situation financière. Des pièces justificatives telles que des lettres de licenciement de l’employeur, attestations de chômage partiel ou toute preuve de perte de revenus doivent être présentées. Pour la période du moratoire légal (avril à juin 2020), si vous remplissez les conditions et que le défaut de paiement découle du coronavirus, vous êtes d’abord protégé contre la résiliation. Après la période de faveur, il convient de régulariser rapidement les arriérés afin d’éviter tout motif de résiliation. Il est également possible de solliciter des aides publiques telles que l’aide au logement ou des subventions exceptionnelles pour sécuriser le paiement du loyer. En cas de difficultés de paiement prévisibles sur la durée, il est conseillé de conclure un accord de paiement individuel avec le bailleur et de le formaliser par écrit.
Mon bail est-il protégé à long terme par les lois spéciales adoptées pendant la crise sanitaire ?
Non, la protection contre la résiliation liée au coronavirus était strictement limitée dans le temps et visait uniquement les pertes de loyers liées à la pandémie, justifiées de manière crédible, pour la période d’avril à juin 2020. Après cette période, les arriérés de loyer devaient en principe être réglés dans un délai de 24 mois ; l’obligation de payer le loyer ainsi que le risque d’une résiliation ordinaire ou sans préavis en cas de nouveaux ou persistants retards demeurent. Une protection contre la résiliation au-delà de la pandémie de coronavirus n’a pas été instaurée légalement. Les fondements du droit locatif restent inchangés, de sorte qu’après l’expiration des dispositions spéciales, les règles habituelles du BGB s’appliquent à nouveau sans restriction.
Puis-je refuser ou reporter une mesure de modernisation dans le bien loué en raison du coronavirus ?
Pendant la pandémie de coronavirus, il n’existe en principe aucun droit général de refuser ou de reporter des mesures de modernisation planifiées ou en cours. Toutefois, le locataire a un intérêt légitime à la protection de sa santé. Ainsi, les restrictions liées à la pandémie (comme une quarantaine ou un risque pour des personnes vulnérables) doivent être prises en compte individuellement dans le cadre de l’examen de la raisonnabilité. Les mesures de modernisation ne peuvent être refusées que si elles mettent gravement en danger la santé des occupants en raison de concepts d’hygiène insuffisants ou si l’accès ne peut objectivement être accordé. Néanmoins, le bailleur est tenu de prendre en considération les circonstances pandémiques particulières. Un report convenu d’un commun accord doit être envisagé dans les situations exceptionnelles ; des solutions individuelles sont toujours possibles, mais doivent être convenues par écrit pour des raisons de preuve.
