Notion et qualification juridique de la coopérative de construction de logements
Die Coopérative de construction de logements est une forme particulière de coopérative enregistrée (§ 1 Loi sur les coopératives – GenG), dont l’objectif principal est de promouvoir ses membres par l’approvisionnement en logements, notamment par la construction, l’exploitation et la gestion de logements pour ses membres. Il s’agit d’une forme sociale juridiquement autonome, réglementée de manière exhaustive par la loi allemande sur les coopératives. En Allemagne, la coopérative de construction de logements est un acteur majeur dans le domaine du logement abordable et d’utilité publique.
Fondation et nature juridique
Conditions de fondation
La fondation d’une coopérative de construction de logements se fait conformément aux §§ 3 et suivants GenG par au moins trois fondateurs ou fondatrices, qui concluent un contrat de coopérative écrit (statuts). Les statuts doivent satisfaire à certaines exigences minimales prévues à l’article 6 GenG, concernant notamment la dénomination sociale, le siège, ainsi que l’objet et le but de la coopérative. La coopérative acquiert la personnalité juridique avec son inscription au registre des coopératives (tenu auprès des tribunaux d’instance).
Forme juridique
Les coopératives de construction de logements sont des personnes morales de droit privé (§ 17 al. 1 GenG). Contrairement aux sociétés de capitaux, les coopératives poursuivent l’objectif de promouvoir leurs membres ; la recherche du profit n’est généralement pas prioritaire. Elles reposent sur le principe démocratique : chaque membre dispose d’une voix, indépendamment du nombre de ses parts sociales (§ 43 al. 2 GenG).
Membres et droits d’adhésion
Acquisition de la qualité de membre
L’adhésion à une coopérative de construction de logements nécessite la souscription d’une ou de plusieurs parts sociales et l’acceptation des statuts (§§ 15, 17 GenG). L’admission donne naissance à une relation contractuelle complète entre le membre et la coopérative.
Droits des membres
Les droits essentiels comprennent notamment :
- le droit à l’utilisation d’un logement coopératif (droit d’usage, § 14 GenG)
- la participation à la formation démocratique de la volonté lors de l’assemblée générale des membres (§ 43 GenG)
- le droit à l’information et à la consultation (§ 34 GenG)
- droit à l’avoir de liquidation en cas de départ (§ 73 GenG)
Une particularité réside dans le droit d’usage assuré par la souscription de parts sociales : il s’agit d’un droit d’usage spécial sur un logement coopératif, garanti par un contrat d’usage à durée indéterminée.
Obligations des membres
Parmi les obligations des membres figurent :
- Versement de la part sociale souscrite (§ 15 GenG)
- Participation à d’éventuels versements supplémentaires selon les statuts (§§ 22, 105 GenG)
- Respect des dispositions statutaires et contractuelles, notamment l’utilisation conforme des prestations coopératives
Organes de la coopérative de construction de logements
Assemblée générale des membres
L’organe central de formation de la volonté est l’assemblée générale des membres (§ 43 GenG). Celle-ci décide des questions fondamentales telles que les modifications des statuts, l’utilisation des excédents ou la désignation des membres du conseil de surveillance.
Conseil de surveillance
Le conseil de surveillance (§§ 9, 35-41 GenG) contrôle et conseille le directoire, vérifie les comptes annuels et la gestion, et est responsable de la nomination et de la révocation du directoire.
Directoire
Le directoire (§§ 24-28 GenG) représente la coopérative en justice et hors justice et gère les affaires de manière autonome.
Particularités juridiques dans le domaine du logement
Utilisation coopérative au lieu d’un contrat de location
Contrairement aux rapports de location classiques, dans les coopératives de construction de logements, le contrat d’usage à durée indéterminée (§§ 14, 16 GenG) remplace le contrat de location classique. Le membre obtient un droit d’usage étendu et sécurisé sur un logement, sans en devenir propriétaire. La résiliation du contrat d’usage à durée indéterminée n’est en principe possible qu’en cas de motif grave, ce qui garantit une grande sécurité d’occupation.
Exclusion de résiliation pour usage personnel
Un logement coopératif ne peut pas – contrairement à un appartement en propriété loué – être résilié pour usage personnel par le bailleur (la coopérative), car la coopérative ne peut pas faire valoir de « besoin personnel en logement ».
Réglementation des redevances
Les redevances d’usage (comparables à un loyer) sont calculées selon le principe coopératif du coût. Les excédents restent généralement dans la coopérative et servent à l’entretien ou à la constitution de fonds propres.
Contrôle et vérification
Les coopératives de construction de logements sont soumises à un contrôle régulier effectué par des fédérations d’audit conformément aux §§ 53 et suivants GenG. L’audit porte sur la situation économique, le respect des obligations de gestion et la conformité aux dispositions légales et statutaires.
L’adhésion à une fédération d’audit reconnue par la loi est obligatoire (§ 56 GenG). Les résultats des audits sont consignés dans des rapports d’audit et communiqués aux membres.
Fiscalité et reconnaissance d’utilité publique
Les coopératives de construction de logements sont en principe soumises à l’impôt, mais peuvent être reconnues d’utilité publique sous certaines conditions (§ 52 Code des impôts – AO), ce qui donne droit à des avantages fiscaux. La condition est que l’objectif poursuivi serve l’intérêt général, notamment par la création de logements à prix accessible.
Dissolution et liquidation
La dissolution d’une coopérative de construction de logements a lieu sur décision de l’assemblée générale des membres (§ 76 GenG), par ouverture d’une procédure d’insolvabilité ou par disparition de tous les membres. En cas de dissolution, une liquidation (§§ 79 et suivants GenG) intervient, au terme de laquelle l’actif, après désintéressement des créanciers, est réparti entre les membres au prorata de leurs parts sociales, sauf disposition contraire dans les statuts.
Distinction par rapport aux autres formes de logement
Les coopératives de construction de logements se distinguent d’autres formes sociales telles que l’association de copropriétaires, la société civile (GbR) ou la société immobilière (GmbH, SA). La différence essentielle réside dans le principe de promotion, la propriété collective et les droits particuliers d’adhésion.
Littérature et sources juridiques complémentaires
- Loi sur les coopératives (GenG)
- Code civil allemand (BGB), en particulier §§ 535 et suivants (droit du bail)
- Code des impôts (AO)
- Code de commerce (HGB)
Remarque : La présente contribution constitue un résumé complet des bases juridiques et des particularités de la coopérative de construction de logements et sert à titre informatif général. Pour toute question spécifique, il est recommandé de consulter les sources juridiques appropriées ou de recourir à un conseil juridique qualifié.
Questions fréquemment posées
Quels sont les droits d’un membre d’une coopérative de construction de logements vis-à-vis de la coopérative ?
Les membres d’une coopérative de construction de logements disposent d’une multitude de droits garantis juridiquement, découlant notamment de la loi sur les coopératives (GenG) et des statuts particuliers de la coopérative. Les droits essentiels comprennent le droit de vote à l’assemblée générale ou à l’assemblée des représentants (cf. §§ 43, 46 GenG), le droit à l’information et à la consultation de certains documents (§ 51 GenG), le droit de participation aux bénéfices (dividende) ainsi que le droit d’utiliser un logement attribué grâce à l’adhésion (droit d’usage). Les membres peuvent également soumettre des motions à l’ordre du jour et intenter des actions en contestation concernant les décisions des organes. Les statuts peuvent prévoir d’autres droits de participation, sans pour autant pouvoir aller en deçà des standards légaux minimaux. Les droits doivent en principe être exercés personnellement, bien qu’une représentation soit admise dans certains cas.
Quelles contributions obligatoires et obligations financières incombent aux membres ?
Les membres sont tenus, en vertu de la loi sur les coopératives, de souscrire au moins une part sociale (§ 7 n° 2 GenG), dont le montant est fixé dans les statuts. Outre cette souscription, des parts supplémentaires ou des appels de fonds peuvent être exigés si les statuts le prévoient (§ 17 GenG). L’obligation de verser les apports est une condition préalable à l’acquisition de la qualité de membre ainsi qu’au droit d’obtenir un logement coopératif. Dans certains cas, une dotation de réserve pour financer la coopérative peut être requise. La responsabilité financière des membres est limitée aux apports effectués ou prévus statutairement et à d’éventuelles contributions obligatoires. Une responsabilité personnelle au-delà de ces montants n’est possible qu’en cas de disposition statutaire expresse.
Le droit d’usage du logement peut-il être retiré librement ?
Le droit d’usage d’un membre est défini par les statuts et bénéficie en principe d’une protection tant que le membre remplit ses obligations, notamment celle de payer la redevance (loyer) et de respecter le règlement intérieur. Une résiliation de l’usage du logement par la coopérative n’est possible qu’en cas de motifs graves (par ex. retard de paiement, violations importantes des obligations), le régime légal de protection contre la résiliation du Code civil allemand (notamment §§ 573 et suivants BGB) s’appliquant en conséquence. Un retrait arbitraire ou non fondé du droit d’usage n’est pas autorisé juridiquement, et le membre concerné peut saisir les tribunaux pour la poursuite de la relation d’usage.
Comment se déroule la sortie de la coopérative et quels sont les délais applicables ?
La sortie d’une coopérative de construction de logements intervient par résiliation écrite de l’adhésion, les délais étant fixés dans les statuts, généralement entre six et douze mois avant la clôture de l’exercice (§ 67 al. 1 GenG). À l’échéance du délai de préavis, l’adhésion cesse, mais pas automatiquement le rapport locatif ou d’usage concernant un logement coopératif occupé ; ce dernier doit être résilié séparément. Après la sortie, le membre a droit au remboursement de sa part sociale, sauf si celle-ci doit couvrir des pertes (§ 73 GenG). En pratique, le remboursement peut être différé, notamment lorsqu’un grand nombre de membres quittent simultanément et que des réserves doivent être constituées.
Quels sont les droits de participation des membres lors des décisions importantes de la coopérative ?
Les membres exercent principalement leurs droits de participation lors de l’assemblée générale ou de l’assemblée des représentants (§§ 43, 46 GenG). Ils peuvent alors se prononcer sur les questions essentielles telles que les modifications de statuts, l’élection du conseil de surveillance, la décharge du directoire et du conseil de surveillance, les fusions, la dissolution ou d’autres mesures importantes. Les membres peuvent également présenter des motions, participer à la désignation des membres des organes et se présenter eux-mêmes, sous réserve de remplir les conditions légales et statutaires. Certaines décisions importantes nécessitent des majorités qualifiées prévues par les statuts. En cas d’abus ou de manquements graves des organes, les membres disposent de voies de recours, notamment en réparation du préjudice ou en action contre le directoire et le conseil de surveillance.
Dans quelle mesure les membres sont-ils responsables en cas d’insolvabilité ou de difficultés économiques de la coopérative ?
La responsabilité des membres en cas d’insolvabilité de la coopérative est en principe limitée aux apports statutaires et, le cas échéant, aux appels de fonds prévus par les statuts (§ 105 GenG). Une obligation de versement complémentaire ou une responsabilité plus étendue n’est admise que si elle est expressément prévue par les statuts. Après la sortie d’un membre, une obligation de contribuer pour les dettes contractées pendant la période d’adhésion subsiste pendant deux ans (§ 73 al. 3 GenG). Les créanciers de la coopérative ne peuvent se tourner vers les membres que dans la mesure prévue par la loi sur les coopératives et les statuts ; une responsabilité personnelle au-delà de la part sociale n’est pas prévue.
